长租房“爆仓”背后：运营商不敢收中心区域房源

　　热门城市租金上涨，“房租贷”引起广泛争议，杭州鼎家爆仓……近日来，长租公寓受到无数公众的质疑，租金上涨到底是由于资本的过度介入还是因为房屋租赁市场供求失衡？房源紧张的背后是否有“幕后黑手”操控？“房租贷”是一种金融创新还是变相的信用诈骗？这些问题，都是大众关注的焦点。

　　租金涨幅增加

　　今年7月，北京房租同比涨幅高达21.89%，以92.33元/月/平方米的平均租金领跑全国。在二线城市中，成都、重庆、合肥、天津等城市的房租同比涨幅也均超过了20%。

　　据中国房价行情网的数据，2018年7月，上海平均租金为75.2元/月/㎡，环比上月增长0.93%，同比上年增长19.2%，远超往年水平。那么，现在在上海市区租房到底是什么水平呢？链家官网数据显示，静安区租房的最低价位是2000元/月，房屋面积仅有8平，而20平左右的一居室月租都在4000元以上。经过实地走访，记者发现在静安区新闸路的四和花园中，20多平米的房屋租金在5000元左右，若是加上押金和50％的中介费，首月付费至少要一万二起步，而这仅仅是押一付一的算法。

　　房源紧张的背后

　　8月17日，我爱我家副总裁胡景晖在接受媒体记者采访时表示，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，这种行为扰乱了业主的心态，吊高了业主的胃口，让业主也开始要高价，进而推高了房租价格。

　　似乎为了印证这句话，杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓突然宣布破产，据不完全统计，约有上千名租客和房东因此受损，他们不仅拿不到租金和押金，还被莫名办理了贷款，有的租客甚至背负了高达40万元的贷款金额。鼎家的破产，也被认为是国内首个爆仓的长租公寓公司。

　　长租公寓的市场现状如何？房租几何？记者在上海进行实地走访的过程中，蛋壳公寓和自如的工作人员均向记者表示，目前上海市区存在收房难、房源紧张等问题。蛋壳公寓业务员向记者抱怨，市区房屋收房价格普遍高涨，有房东提出的价格超过1万元每月，而房租高价的结果很可能是无人肯租，如此一来，中间的运营商就得承担损失。“因为蛋壳主打的也是合租房，所以我们现在基本市中心的房子都不太收了。”记者在蛋壳公寓app上也发现，合租房搜索条件的区域选择中，并未出现静安区，黄浦区仅有3套房源登记，且都是在同一套公寓内。

　　与此同时，受政策、市场环境等因素影响，一线城市中的可租赁房源长期供不应求。《58集团2018一季度住房租赁市场报告》显示，北京、上海在2018第一季度的租房需求增速分别为7.22%和12.18%，而2017年全国租房需求较2016年增长了57%。在自如平台上，房源十分紧俏，稍优质的房源往往一释放，就被预定。记者在百度输入关键字“自如 释放房源”进行搜索，第二条显示的就是一个名为“自如网房源释放自动提醒”的爬虫，当配置中或者未释放的房源释放后，程序将自动发邮件提醒租客，避免错过房源。

　　然而，房源供不应求到底是因为房源紧张，还是因为有大量房源被空置呢？宣布破产之后，8月23日，鼎家董事长魏永锋在《21世纪经济报道》的专访中表示，“公寓行业不是很赚钱，运营成本过高，空置房过多，3、4月份，收进的房子比较多，空置将近500套。”此外，鼎家的合同管理上也有漏洞，很多房源显示空置，但实际上已经被涉嫌职务侵占的员工租掉，这些都是导致鼎家破产的原因之一。

　　无独有偶，胡景晖也在近日的2018网易经济学家年会夏季论坛上抨击房源空置的情况，称北京6环以内有近100万套房子既不自住，也未出租，房租还涨得很高，建议政府出台“空置税”。以香港出台的“空置税”为例，如果有人空着房子，既不出租，也不自住，政府就要收税。然而这种模式是否适合国内的房屋租赁市场，需要从多方面进行考量。

　　“房租贷”，金融创新还是信用陷阱？

　　今年五月，《华夏时报》曾报道，蛋壳公寓因对外宣传的房租“押一付一”实为“房租贷”而遭到租户投诉。对此，蛋壳公寓回应称，分期月付是目前长租公寓互联网运营平台的一个普遍做法，该方式是互联网经济发展过程中的一个发展趋势。记者通过蛋壳公寓app联系到了负责租房业务的人员，业务员称，蛋壳公寓是通过绑定银行卡的方式来扣除房租，不存在“房租贷”的行为。租客在蛋壳公寓app注册之后，首月房租、押金和服务费可以通过支付宝、微信等平台支付，之后则必须绑定银行卡，每月银行卡自动扣除房租金额。

　　事实上，如果是租客自主选择委托中介公司协助租客办理房屋贷款，本无可厚非。但如果是中介公司与金融机构串通，或者中介公司以租客信息骗取金融机构的贷款，由租客来承担债务，那么这样的行为就应受到处罚。日前有匿名网友对蛋壳公寓进行的投诉，就是因为入住20天后，蛋壳公寓管家要拿自己的身份证信息去办理分期贷款，然而自己因为未年满20周岁无法进行贷款，蛋壳公寓就以“无法继续履行租房合同”为由，将自己清退。此前的看房、微信聊天过程中，工作人员并未提到过“分期“、”贷款“等字眼。

　　在自如，租户可自主选择是否分期付款。如果分期，首月交一个月的房租、一个月的押金和一个月的服务费，之后每月交当月房租、当月服务费和上个月的分期手续费，分期手续费率为6.27％。自如工作人员和记者介绍：“这就相当于你向银行贷款，银行一次性把所有费用打给我们公司，之后你只要每个月给绑定的银行卡里打钱就行，6.27％的分期手续费率就相当于银行收的贷款利息。”

　　所谓“分期付款”，本质上就是自如利用租客的信用，给自己提供扩张资金，去和更多的房东签约，囤积房源。8月17日，北京市住建委已联合相关部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，提出不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。






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