惠州中原地产 > 惠州资讯 > Ben钟话市> 正文

【Ben钟话市13期】金九特辑：平稳下有分化金九仍是机会点

2017-09-07 来源: 惠州中原战略研究中心

【引言】三季度市场整体走势如何？如何预判金九的市场表现？热点板块是否发生新的变化？买卖双方应该怎样应对新的市场趋势？惠州中原战略研究中心倾力打造访谈专栏——BEN钟话市，惠州地产行业领军人物BEN钟以深耕惠州十余年的阅历与智慧，聚焦行业动态，洞悉市场表象背后的前因后果，把握市场风向，直击楼市真相！

金九特辑：平稳下有分化金九仍是机会点
关键字：供应释放板块分化后市趋稳
话市人：钟志斌（Ben.z）
惠州中原董事总经理
深耕惠州十余年，惠州地产代理行业领军人物

问：三季度的楼市对全年市场走势有决定性的影响，今年7、8月的整体走势如何，在楼市新阶段下，惠州金九会有什么样的表现，基于哪些基本面来判断？

从市场的反馈来看，7月和8月惠州楼市供需两旺，我们预计9月将会延续走势，后市逐步趋于平稳。
首先从供应端来看，总体上供应在持续放量。7月份全市新批售住宅130多万㎡、8月份新批售120多万㎡，预计9月份的新批售量将有增无减，因此，三季度惠州楼市新增供应有机会达到400万平米，相比较整个上半年仅500万方的批售量而言，三季度的有效供应有非常明显的增幅，上半年供应紧张的局面已得到局部缓解。同时，根据我们中原地产监测，今年四季度乃至明年上半年，市场供应还会持续放量。
另外从需求面看，需求的基本面没有发生变化。一方面惠州的调控政策仍保持科学合理、松紧适度，另一方面区域利好不断，交通配套特别是轨道交通规划逐步明晰，对经济和楼市的带动作用是直接且明显的，同时“粤港澳大湾区”引发高度畅想，为楼市未来长远的发展前景铺垫出丰富的想象空间。加上惠州宜居宜商的天然优势，惠州楼市需求的基数将愈发壮大。
因此，我们判断惠州9月份市场表现仍将不俗，随着供应的释放后市会趋于平稳。

问：热点板块是否发生新的变化，如果出现新的市场趋势，对于市场买卖双方而言，应该怎样去应对？

在市场畅旺趋于平稳的走势之下，我们也发现不同区域的市场在三季度表现出一定程度的分化，比如惠阳大亚湾楼市热度有比较明显的降温，惠城包括仲恺在内仍热度不减，同时博罗也明显升温、龙门表现也不错。为什么会有这些分化？我认为可能还是要在“供应”上找原因。
比如，惠阳和大亚湾板块8月新批售住宅7300多套，网签成交仅3300多套，反映出供求局面发生明显变化，而从中原监测的实时认购数据来看、平均开盘去化率也从此前的80%以上下降到普遍60%左右。说明供应量的快速放大，对惠湾的楼市热度有所平抑。
反观惠城（包括仲恺）8月份新批售仅1600多套，网签成交则有2100多套，供应释放不足导致市场热度不减的迹象十分明显。且从开盘实时去化情况来看，该区域的平均开盘去化率仍然保持高位，甚至不少楼盘依然“一房难求”。在限价政策之下，市场丧失了价格调节功能，如果供应仍不能有效释放，那么我预计这些区域的市场热度难以在短期内得到平抑。所以，开发商应更加关注个盘动向及区域整体供求关系的变化，可根据市场的变化适当调整节奏，购房客户则可因应自身