五一假期惠州新房供应“开闸 ” 成交热度冷热不均

       今年五一小长假，央地齐齐发力、政企携手联动、线上线下结合等成为这次“五一”假期消费的明显特征，也使得小长假促消费的力度明显大于往年。

       但是由于人们多选择旅游出行，对楼市的关注度下降，同时在多地收紧调控以及房地产融资监管趋严的影响下，各城市都有所降温，虽然未出现价格下调，但成交量已经在4月基础上出现下行，成交未达预期。

       粤港澳大湾区中，楼市火力全开，多个楼盘扎堆入市，整体来看，广州、佛山较为火热；珠海、惠州楼市交投趋稳，但版块分化明显；深圳、东莞在调控高压下，五一楼市行情转淡。

       那么惠州楼市行情如何呢？本文将从4月惠州区域楼市走向、五一网签数据、五一实时市场等方面进行分析。

       4月惠州楼市

       根据惠州中原战略研究中心数据监测， 4月份全市新房住宅新增23356套，供应面积为238.8万㎡，环比大幅上升38.19%，同比上涨47.81%，整体供应量维持高位。

       新房供应放闸，市场再现推盘潮，尽管“金三银四”行情延续，客户看房积极性较高，但实际成交动力稍显不足，网签成交整体维稳，4月惠州新房住宅网签成交面积为122.13万㎡，环比基本持平，同比上涨19.83%，但较2019年同期仍下滑7%。

       图：惠州市新房月度供求走势

       “五一”惠州楼市

       受疫情影响，2020年一季度楼市供应惨淡，四月疫情渐趋稳定，以及五一假期的加持，使得积压的供应和需求在五一小长假集中释放，而反观2021年一季度，楼市相对火热，供应亦在一季度有序释放，使得本年五一前一周供应同比有所下降。

       据惠州中原战略研究中心数据监测显示， 2021年五一前一周（4.24-4.30）全市一手住宅供应套数9553套，同比下降4.33%；供应面积93.5万 ㎡，同比下降12.40%。

       分区县看， 2021年五一前一周（4.24-4.30），惠城区与博罗县新房供应面积同比上涨，其中惠城区涨幅较大，为49.63%；其他区县新房供应面积同比均下跌，其中惠阳和大亚湾新房供应面积跌幅较大，分别为40.15%和26.35%。

       图： 2019-2021年惠州市五一前一周新房供应套数与面积(万㎡）对比图

       在成交方面，2021年五一小长假（4.29-5.5）全市一手住宅成交套数2168套，同比下降1.59%；成交面积23.1万 ㎡，同比上涨5.82%。成交套数同比下降，而成交面积同比上涨，可见本年度五一小长假的成交平均套型面积同比显著增大。

       从各区县来看，2021年五一小长假（4.29-5.5），仲恺区、博罗县、惠城区成交面积同比呈上涨趋势，分别上涨247.08%、43.44%及9.80% ；其他区域均呈下降趋势，其中大亚湾五一假期新房成交面积同比连续两年下降。

       图：2019-2021年惠州市五一小长假新房成交套数与面积(万㎡）对比图

       产业配套日渐成熟、交通规划逐步兑现、深莞调控需求外溢，都令近期仲恺区楼市表现不凡；相比之下，炒房客退场、利好预期一再落空、去化压力增大、加上前几年高涨的房价，使得大亚湾楼市表现较为黯淡。

       总体来看，开发商4月下旬加速拿证，全力出击“五一”楼市，多盘集结入市，推出五一暖场活动，包括亲子嘉年华、美食宴、淘房节、 中奥文化狂欢节等，活动类型丰富，进一步吸引人气。在供应量集中放量的同时，受银行按揭资金的影响，各开发商为了平衡业绩，纷纷推出一些优惠措施，吸引了更多购房客户进场，各楼盘优惠促销力度不断加大，尤其是偏冷区域的楼盘，推出“一口价房源”“总经理专属折扣” “送装修” 等促销，以刺激跑量。

       但目前整体房贷利率趋紧，加之消费者对于房地产行业发展的认知愈加清晰，购房者普遍会结合自身实际和城市发展格局，以及楼盘自身品质等综合因素，理性选择。

       实时市场监测

       从惠州中原地产案场实时监测情况来看，在来访客户的分布区域方面，仲恺成市场新主力，区域来访量5663批次，同比上涨近一倍，位于各区域之首；惠湾区域由于利好的落空，来访客户同比削减约五成，而惠城区区域热度同比有所提升，升至三年最高位，三区区域来访量均在3000-4000批次之间；博罗县来访量2000余批次，与去年同期基本持平。

       图：近三年五一当周各区域来访对比

       成交转化率区域之间则存在分异，可分为“三高三低”。“三高”为惠城区、仲恺区及博罗县，转化率在12%-15%之间，其中以惠城为之最；“三低”为大亚湾、惠阳区及惠东县，转化率在5%-9%之间，其中惠东县样本数量偏少，采集样本区域转化率较低，未能体现实际市场情况。另外认购量同比来看，仅仲恺区实现上涨，其余区域认购量均有不同削减。

       图：近三年五一当周各区域认购对比

       总体来看，4月份惠州新房供应开闸放量，开发商蓄力博“五一”，各类营销活动层出不穷，市场交投分化严重，仲恺区整体人气走高，渠道、中介等积极带客；但惠湾片区市场人气较冷。值得注意的是，受到当前银行利率上浮的影响，客户观望情绪较浓，市场成交转化率并不出彩，从实时监测的认购数据同比情况来看，仅仲恺区实现上涨，其余区域认购量均有不同削减。

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