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一季度惠州楼市观察，这个区域又一次成为焦点！

2021-04-16 来源: 惠州中原战略研究中心

今年一季度，在稳地价、稳房价、稳预期的大背景下，全国多个城市从限购、限贷、限售方面收紧房地产调控政策，保障刚需群体，同时加强市场监管力度，住房信贷政策明显收紧，旨在稳定市场理性发展。

惠州楼市整体稳中运行，深、莞楼市调控收紧，带动临莞版块土拍市场热度走高，全市楼面价首度破“8”，仲恺渐成置业“新风口”，新房供需势头两旺。

土地市场

2021年惠州土拍市场热门地块竞争激烈，多宗高溢价地块频现，经营性用地最高溢价率达116%，全市楼面价首度破“8”，仲恺区、博罗县楼面价再度刷新。据惠州中原数据统计，2021年第一季度惠州全市经营性用地挂牌共32宗，挂牌面积为76.44万㎡，环比下降57.87%，较2019年上涨22.28%；经营性用地成交共35宗，成交面积为100.19万㎡，环比下降47.25%，较2019年上涨87.60%。

图：历年一季度惠州市经营性用地供需走势（单位：万m²）

2021年第一季度惠州全市经营性用地成交金额共76.03亿元，环比下降53.39%，较2019年同期上涨1.90倍。2021年3月奥晨集团以5.8亿元竞得位于博罗县石湾的一块商住用地，楼面价为8572元/㎡，惠州土拍楼面价首度破“8”，刷新惠州最高楼面价记录。

图：历年惠州市经营性用地价格走势图（单位：亿元、元/㎡）

在深圳、东莞楼市调控政策收紧影响下，叠加临深临莞的区位优势及轨道交通建设利好因素，仲恺区、博罗县的土拍市场表现较为突出。一季度仲恺区土地成交占地面积为44.37万㎡，占全市44.3%。

图：2021年Q1惠州市经营性用地各区县成交分布

新房市场

受到去年同期新房供需较低基数影响，今年惠州整体销售转好趋势明显。2021年一季度惠州新房住宅新增供应25810套，较2019年一季度下降3.8%，新增供应面积270.8万㎡，较2019年同期下降5.2%；一季度全市新房住宅成交29949套，较2019年同期上涨22.3%，成交面积316.4万㎡，较2019年同期上涨25.9%。

临近春节国内疫情有所反复，多地倡导“原地过年”，加之多个楼盘“春节不打烊”，使得本季度“淡季不淡”，成交面积同比显著上升。

图：历年一季度惠州新房供需走势（单位：万㎡）

惠湾版块热度下滑，目前市场热度主要聚集在仲恺，新房供需两旺，供应量、成交量全线上涨，主要是两方面原因，一方面是城市更新进展如火如荼，另一方面是深圳、东莞楼市调控政策升级，刺激周边城市购房需求外溢。

图：2021年Q1惠州各片区新房供需情况（同比2019年）

自2019年8月，库存一直在较小区间内保持稳定，截至2021年3月31日，最新库存面积为1414.7万㎡。

从去化周期看，截至本季度3月底，最新去化周期为10.3个月，较2019年同期减少3.0个月。2020年初新冠疫情爆发，使得新房去化周期自2020年1月开始大幅走高，2020年4月到达峰值，为14.9个月，僵持两个月后开始急剧下跌，2020年8月跌势趋缓。本季度去化周期开始上升，但总体处于偏紧状态，加上稳定的库存和供应，可以显示全市楼市供需处于健康状态。

图：惠州住宅存量面积及去化周期走势图

深莞惠市场

2021年第一季度深莞惠3城新房成交量合计约625万㎡，环比下降32%，较2019年同期上涨52%，分月来看，今年1月3城新房成交量处于高水平，2月受春节影响成交量缩减，但进入3月后，成交量快速反弹。

从区域对比来看，惠州新房成交量始终保持领先态势。

受春节传统淡季及区域调控影响，惠州、东莞2021年一季度成交量较2020年第四季度分别下降44%及38%。而深圳却是相反，新房市场表现抢眼，网签成交1651万㎡，刷新2016年来的季度记录，环比上涨4%，主要原因在于今年二月份深圳二手房参考价发布，市场监管趋严，二手楼市交投冷淡，助推需求转向新房，打新热延续。

图：2019年以来深莞惠三地成交面积走势（单位：万㎡）