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一季度惠州楼市观察,这个区域又一次成为焦点!

2021-04-16      来源:  惠州中原战略研究中心

       今年一季度,在稳地价、稳房价、稳预期的大背景下,全国多个城市从限购、限贷、限售方面收紧房地产调控政策,保障刚需群体,同时加强市场监管力度,住房信贷政策明显收紧,旨在稳定市场理性发展。


       惠州楼市整体稳中运行,深、莞楼市调控收紧,带动临莞版块土拍市场热度走高,全市楼面价首度破“8”,仲恺渐成置业“新风口”,新房供需势头两旺。

土地市场

       2021年惠州土拍市场热门地块竞争激烈,多宗高溢价地块频现,经营性用地最高溢价率达116%,全市楼面价首度破“8”,仲恺区、博罗县楼面价再度刷新。据惠州中原数据统计 ,2021年第一季度惠州全市经营性用地挂牌共32宗,挂牌面积为76.44万㎡,环比下降57.87%,较2019年上涨22.28%;经营性用地成交共35宗,成交面积为100.19万㎡,环比下降47.25%,较2019年上涨87.60%。


       图:历年一季度惠州市经营性用地供需走势(单位:万m²)



       2021年第一季度惠州全市经营性用地成交金额共76.03亿元,环比下降53.39%,较2019年同期上涨1.90倍。2021年3月奥晨集团以5.8亿元竞得位于博罗县石湾的一块商住用地,楼面价为8572元/㎡,惠州土拍楼面价首度破“8”,刷新惠州最高楼面价记录。


       图:历年惠州市经营性用地价格走势图(单位:亿元、元/㎡)



       在深圳、东莞楼市调控政策收紧影响下,叠加临深临莞的区位优势及轨道交通建设利好因素,仲恺区、博罗县的土拍市场表现较为突出。一季度仲恺区土地成交占地面积为44.37万㎡,占全市44.3%。


       图:2021年Q1惠州市经营性用地各区县成交分布



新房市场

       受到去年同期新房供需较低基数影响,今年惠州整体销售转好趋势明显。2021年一季度惠州新房住宅新增供应25810套,较2019年一季度下降3.8%,新增供应面积270.8万㎡,较2019年同期下降5.2%;一季度全市新房住宅成交29949套,较2019年同期上涨22.3%,成交面积316.4万㎡,较2019年同期上涨25.9%。


       临近春节国内疫情有所反复,多地倡导“原地过年”,加之多个楼盘“春节不打烊”,使得本季度“淡季不淡”,成交面积同比显著上升。


       图:历年一季度惠州新房供需走势(单位:万㎡)



       惠湾版块热度下滑,目前市场热度主要聚集在仲恺,新房供需两旺,供应量、成交量全线上涨,主要是两方面原因,一方面是城市更新进展如火如荼,另一方面是深圳、东莞楼市调控政策升级,刺激周边城市购房需求外溢。


       图:2021年Q1惠州各片区新房供需情况(同比2019年)



       自2019年8月,库存一直在较小区间内保持稳定,截至2021年3月31日,最新库存面积为1414.7万㎡。


       从去化周期看,截至本季度3月底,最新去化周期为10.3个月,较2019年同期减少3.0个月。2020年初新冠疫情爆发,使得新房去化周期自2020年1月开始大幅走高,2020年4月到达峰值,为14.9个月,僵持两个月后开始急剧下跌,2020年8月跌势趋缓。本季度去化周期开始上升,但总体处于偏紧状态,加上稳定的库存和供应,可以显示全市楼市供需处于健康状态。


       图:惠州住宅存量面积及去化周期走势图



深莞惠市场

       2021年第一季度深莞惠3城新房成交量合计约625万㎡,环比下降32%,较2019年同期上涨52%,分月来看,今年1月3城新房成交量处于高水平,2月受春节影响成交量缩减,但进入3月后,成交量快速反弹。


       从区域对比来看,惠州新房成交量始终保持领先态势。


       受春节传统淡季及区域调控影响,惠州、东莞2021年一季度成交量较2020年第四季度分别下降44%及38%。而深圳却是相反,新房市场表现抢眼,网签成交1651万㎡,刷新2016年来的季度记录,环比上涨4%,主要原因在于今年二月份深圳二手房参考价发布,市场监管趋严,二手楼市交投冷淡,助推需求转向新房,打新热延续。


       图:2019年以来深莞惠三地成交面积走势(单位:万㎡)



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