政策解读 | 最新房贷政策解读及案场应对策略

       一、政策层面：

       2020上半年，新冠肺炎疫情突袭，各地纷纷组织抗疫，央行开启疫情“应急模式”，施行宽松的货币政策和积极的财政政策，超预期流动性投放推动货币市场和债券市场利率下行，并进一步推动贷款市场利率下行，降低资金成本，缓解企业特别是小微企业的财务压力。

       2020下半年，随着疫情防控取得显著成效以及宏观经济企稳回升，货币政策逐步由上半年的宽松状态回归稳定，比以往更加侧重结构优化。一方面，更多企业开始正常运转，货币政策需要提供更加精准的支持；另一方面，持续的总量政策也容易引起资金空转套利，引发局部房地产市场过热等风险。

       近年来，在“房住不炒”的导向下，监管部门对银行房地产贷款投放一直有严格监管。央行披露数据显示，2020年末，人民币房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落；全年增加5.17万亿元，占同期各项贷款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9个百分点。

       随着中国经济渡过了疫情的冲击，2021年的经济将会企稳反弹，货币水龙头也会有所收紧，随着资金供给收缩，资金价格将难以继续下行，银行未来将侧重加大对实体经济的信贷支持力度。

       表：2011-2020年全国房地产贷款增量及占比情况（单位：万亿元）

       二、市场层面：

       疫情之下，民众产生对“信贷放水”产生担忧，担心手中的现金相对于资产贬值， 2015-2018房价大涨的情况再现，因而选择楼市作为储藏财富手段。2020年宽松的房地产金融环境一定程度上支持了房地产市场的上扬，多地房价出现上涨。

       据中原集团研究院数据统计，2020年疫情之下，全年楼市销售不仅没有下滑，反而再创新高，城市间表现的分化亦更加显著。从整体来看，全年一线城市新房销售面积同比大幅增长近 10%，明显超出全国水平。而在城市层面，杭州、南京、成都、深圳等多城的新开楼盘，出现上万购房者摇号的“万人摇”盛况。

       表2：各投资品价格涨幅（2004.05-2020.11）

       2020年12月31日，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》，给各大银行划了两条红线，从银行侧对个人和企业的房地产贷款比例进行限制。从行业资金的供需两端抓，从而优化金融资源配置，强化对实体经济的金融支持。

       第一道红线是“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

       第二道红线是“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

       房贷新规的出台，主要目的是一方面进一步优化商业银行信贷结构，加大对实体经济支持力度；另一方面为了预防房地产市场的风险冲击金融市场，提前将银行的房地产贷款业务限制在一定规模之内，避免银行贷款过度集中在房地产市场。通过控制银行涉及房地产房贷的占比，从而影响房企以及购房者两端的银根，进一步使房地产调控更加精准化，防止房地产泡沫的出现，促进房地产市场健康发展。

       一、对信贷结构而言

       新规对不达标银行设置了较长的过渡期，且比例考核的情况下，仅需房地产贷款投放速率低于总体贷款投放速率，因此更多的是影响银行信贷投放结构。旨在引导银行加大对制造业中长期信贷的投放比例，并强化对地产信贷投放的监管，加强资金支持实体经济，稳定就业。

       二、对楼市发展而言

       楼市现“过热苗头”，警报需及时拉响。2021年开年至今，全国多个城市都对楼市调控政策进行了升级，包括上海、深圳、广州、合肥、杭州等，本轮调控主要是加大了对炒房行为的打击，并增加对无房家庭的倾斜。总的来说，政策保持“房住不炒”的基调不变，未来将继续加大对各类炒作行为的打击力度，继续审查信贷资金流向和用途，防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域，确保房地产市场的健康发展。

       表3：全国住宅总成交金额中，各项资金来源占比

       三、对惠州楼市而言

       据惠州中原战略研究数据统计，自2016年起，惠州新房市场已完全打开，并呈现迅速扩张的态势，其中，2020年惠州楼市新建住宅成交1685.45万㎡，同比上升10%，购房需求持续释放，成交量创历史新高。

       表4：2013-2020惠州市新房住宅年度供求走势

       针对近期市场流传的“房贷收紧”“停止放贷”的声音，银行业人士认为：目前并未收到停止相关业务的通知，但是当前房贷的总额度会稍微紧一点，不排除后期可能导致房贷利率有上调压力。具体的额度、房贷利率各银行机构在执行时可能有些差异。从近年的情况看，惠州银行业有主动调整信贷结构，保证房地产相关贷款占比在合理水平的经营需要，未来会加强把控，对信贷结构进行优化和调整，进一步支持实体经济。

       总体来看，从12月开始，惠州各大网点的房贷额度略微收紧，放款时间小幅延长，但并未出现大幅度的利率上浮或停贷局面，整体仍然处于平稳调整阶段。研判后市，银行今年的房贷投放总规模有收紧预期，未来房贷利率存在一定的上调压力。

       四、对开发商的建议

       对于开发商而言，在金融监管趋严、信贷环境收紧之下，后市楼市环境将更为错综复杂，楼市将会面临较大压力。建议房企要关注银行后续的贷款动向，迅速调整为高周转策略，积极主动出击，把握好营销节奏，抓住目前的窗口期出货。

       五、对客户的建议

       对于客户而言，未来银行住房贷款可能会出现限额管理，不可避免地对申请房贷者信用和资质开展更能严格的审核，同时尽管房贷利率由LPR加点确定，但以往的相关优惠可能会减少。另外，随着银行的个人房贷规模受到控制，个人房贷利率有可能小幅反弹，购房门槛或将进一步提高，建议有购房需求的客户，适时观察楼盘及银行动向，根据自己的需求择机入市。

       惠州最新房贷调研【2021年1月28日】

       根据1月20日公布最新LPR，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65% 。据惠州中原战略研究中心数据调研，截止至1月28日，调查的17家银行中，首套方面，大部分银行的利率在5.3%-6.3%之间，即LPR加65-165个基点；二套方面，大部分银行的利率在5.6-6.9%，即LPR加95-225个基点。总的来说，变化规律分为三点，第一、本次银行利率调研较上期（2020年11月）调研上浮20个基点左右；第二在放贷时间方面，大部分银行的放款时间在3个月以内，放款周期变化并不显著；第三，对中小型银行的影响较为显著，尤其针对二手房市场。具体执行情况，不同支行，针对不同楼盘给出的房贷利率政策会有所差异，同时，个人的征信、收入和职业，也会影响银行的房贷利率政策。

       表5：惠州市最新房地产贷款利率表

惠州中原战略研究中心