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2020年惠州楼市运行分析 | 市场篇(精编版)

2021-01-15      来源:  惠州中原战略研究中心

土地市场

       供需创9年新高 市场低开高走


       2020年惠州土地市场火热,相比于去年土地供求均出现了大幅度的上涨。据惠州中原监测,惠州共挂牌土地513宗,同比上升69%,总挂牌面积为2408万㎡,同比上升162%;从成交方面来看,年内共成交468宗地块,同比上升79%,成交面积为2080万㎡,同比上升159%;其中非经营性用地成交面积占比69%,保持在较高水平。


       作为大湾区重要节点城市,惠州聚力打造“3+7”工业园区,今年来已签约多个高端项目,大批工业用地推出入市,共成交226宗,成交面积达974万㎡,同比上升115%,成交占比为47%。


       惠州市土地招拍挂供求情况(单位:万m²)



       从经营性用地供求情况看,惠州共挂牌经营性用地229宗,同比上升72%,挂牌面积合计719万㎡,同比增加97%;成交205宗,同比上升101%,成交面积为650万㎡,同比增加159%,供需面积达近九年来最高值。


       惠州市经营性用地招拍挂情况(单位:万m²)



       楼面价屡创新高 5宗宅地破7000元 


       近三年,惠州经营性用地价格较往年相比呈现明显的阶段性提升,主要原因有二,一是今年多宗优质地块推出释放,吸引房企大鳄争夺,进一步形成价格的结构性拉升,二是惠州处于粤港澳大湾区,在深圳都市圈的建设进程下,城市的快速发展带来的合理变化。


       惠州市经营性用地交易金额及单价



       今年以来,成交楼面价屡创新高,共5宗商住用地楼面价超过7000元/㎡,其中最高价为7974元/㎡,刷新全市楼面价最高纪录。整体来看,2020年惠州经营性用地成交金额为524亿元,同比上升119%,成交地面价为8063元/㎡,同比下降16%,成交楼面均价为2493元/㎡,同比下降32%。


       惠州市2020年商住用地成交楼面价TOP10



       地区分化加剧 仲恺表现亮眼


       仲恺区今年经营性用地整体成交面积324.66万㎡,为七区县之最,占比50%;其次为惠城区,整体成交面积99.56万㎡,占比15%;惠阳区盘活秋长、三和、淡水等片区地块,成交面积较去年大幅增加;而博罗县成交面积也有所上升;大亚湾、惠东县、龙门县成交较上年保持平稳,未出现大幅度变动。


       仲恺区今年引进多项高端产业签约落地,并推出多宗城市更新地块,成交表现亮眼,土拍成交面积、金额均实现爆发式增长。仲恺区区域规划、经济建设、地市楼市均进入了快速发展的阶段。


       2020年惠州市各区县经营性土地成交情况



新房市场



       

       下半年赶超突围   惠州整体新建住宅市场稳中有升


       供应方面,2020年全市新建住宅供应1616.94万㎡,较2019年相比下滑8%,其中上半年受疫情严重影响,整个市场住宅量较往年同期大幅减少,下半年大环境复苏,供应环比上半年大涨1.37倍;


       成交方面,2020年惠州新建住宅成交1685.45万㎡,实现逆风翻盘,成交量创历史新高,同比上涨10%。年初在疫情之下,惠州楼市整体成交下滑;随着疫情快速修复,二季度惠州楼市平稳复苏;三季度受到深圳、东莞楼市政策收紧的影响,部分深客、莞客转向组团至惠州购房,加之惠州新房供应放量,整体购房情绪升温;四季度,在惠州楼市政策收紧的预期下,市场渐归平稳。


       价格方面,全年成交均价12500元/㎡,同比上涨10%,呈现稳中有升的态势。


       2013-2020年惠州市新房年度供求走势



       8月逆风翻盘  淡季创下新高


       2020年前3月市场进入冰点:受到春节假期和疫情的影响,全民组织抗疫,整体楼市交投陷入“冰点”。


       4-6月市场逐渐回温:随着疫情得以控制,线下营销中心恢复开放,开发商加速推货以价换量,刺激客户购房需求渐次释放。


       7、8月借势助力走高:在深圳、东莞楼市调控加码的背景下,惠州临深势能释放,城市基本面凸显,进一步刺激楼市成交,8月份迎来年内成交峰值,单月成交面积超235万㎡,创下历史新高。


       9月份调控速冻市场:市场新房供应达年内高峰,但成交量较上月相比明显缩量,主要原因有二,一是惠州楼市调控预期收紧,二是深圳四十周年“大礼包”预期落空,市场情绪急速降温。


       10-12月交投延续回归:延续9月的降温态势,但整体市场交投回归平稳,值得注意的是,10-12月的月均去化量达170万㎡,高于去年月均去化量,意味着回归后的惠州市场成交体量依然庞大。


       2020年惠州市新房月度供求走势



       仲恺进入“爆发期”  市场价值大幅提升


       2020年,在楼市整体复苏的大环境下, 惠州各区域分化愈加显著,市场成交显然更集中于四个主城区,年内四区(惠城、仲恺、惠阳、大亚湾)新建住宅累计成交超1221万㎡,占全市72%。从量价情况来看,惠城区、仲恺区、惠阳区以及惠东县表现出量价齐升的态势。


       其中仲恺区对于拉动市场回暖起到至关重要的作用,市场表现显著优于其他区域,成交面超积265万㎡,创下仲恺区历史新高,较去年相比大幅增加90%。


       2020年惠州市各区县新房成交面积占比及量价表现



       改善需求释放显著   产品需求面积扩大  


       据惠州中原战略研究中心数据统计,全市新房成交主力面积段已从前两年的60-120㎡跃升至2020年的90-144㎡,主要原因在于,近年来二胎政策的放开,进一步抬高了刚需置业的户型面积门槛;与此同时,随着改善需求的不断释放,购房者对三房以上户型,以及可灵活整合房型的多种需求明显增加。


       2018-2020年惠州新房成交面积段占比(按套数)



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