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2020年四季度惠州楼市运行分析 | 市场篇(精编版)

2020-10-29      来源:  惠州中原战略研究中心

土地市场

       供需篇:土地供求同比双双上


       据中原数据统计,2020年三季度惠州全市经营性用地挂牌共65宗,挂牌占地面积为269.48万㎡,环比上涨54%,同比上涨194%;经营性用地成交达52宗,成交占地面积为234.97万㎡,环比上涨54%,同比上涨409%;其中9月份经营性用地挂牌21宗,挂牌面积为69.74万㎡;成交32宗,面积合计156.26万㎡。


       2015-2020年Q3惠州市经营性用地供需走势(单位:万m²)



       价格篇:地价同比下降27%


       据中原数据统计,2020年三季度惠州全市经营性用地累计成交金额共163.04亿元,环比上升12%,同比上升274%,其中9月份经营性用地成交金额110.05亿元,当月惠城区江北一宗商住用地拍出楼面价7784元/㎡,创全市新高;三季度成交地面价为6963元/㎡,环比下降27%,同比下降27%,三季度成交楼面价为2063元/㎡,环比下降24% ,同比下降41%。


       2015-2020年Q3惠州市经营性用地地面价、楼面价及成交金额走势(单位:亿元、元/m²)



       区域篇:区域分化明显  仲恺区表现火热


       从三季度各区县表现看,仲恺区招拍挂市场最为火热,成交面积为136.99万㎡,占全市58.3%,其次为惠城区,成交面积31.72万㎡,占比13.5%,惠阳区位居第三,为23.11万㎡,占比9.8%,惠东县成交面积21.79万㎡,占全市9.3%,博罗县占全市8.3%,龙门县及大亚湾最小,占比不足1%。


       2020年Q3经营性用地各区县成交分布



新房市场


       供需篇:三季度高开走低  成交创新高


       据中原数据统计,2020年第三季度惠州全市新房住宅新增供应59401套,同比上升11%,新增供应面积608万㎡,同比上升12%;全市新房住宅成交55351套,同比上升52%,成交面积582.43万㎡,同比上升55%,成交创历年新高。


       2014-2020年Q3惠州市新房网签供需走势(单位:万m²)



       区域篇:仲恺供需同比涨幅居首  区域差异凸显


       从分区县供应表现来看,仲恺区供应面积为123.94万㎡,稳居全市第一,惠城区以供应面积为122.56万㎡,位居第二,其次为博罗县供应面积为103.48万㎡,排名第三;


       从分区县成交表现来看,大亚湾以成交132.33万m,位居七大区县之首,值得注意的是,各区县只有惠城区呈下降趋势,同比下降4%。


       2020年3季度惠州市各区县新房网签情况



       产品篇:主力户型90-120㎡  占比五成


       产品面积与总价的选择上,总价90-110万及140-200万的90-120㎡户型产品成为市场主力。据中原数据统计,2020年第三季度惠州市新房成交总价140-200万的中大户型产品,成交最高,占比14.34%;其次,成交总价90-110万的中大户型产品,占比12.64%;另外,成交总价为160-200万的120-140㎡户型产品,也占据一定的份额,占比为4.32%。


       2020年Q3惠州市住宅产品成交结构表:(单位:套)



后市展望


       指数高位回落 市场回归合理


       据中原数据统计,2020年第三季度惠州周均新房来访指数为335,环比2020年二季度(225)上升110个基点;同比2019年三季度(192)上升174个基点,上升幅度较为显著。


       从全年月度指数走势,受春节叠加疫情影响,今年低谷周期走势持续较长,随着疫情形势逐渐缓解,购房客户对楼市关注度明显提高,压抑已久的购房需求得以释放,在8月初达到历史高峰,指数达到408,进入9月受调控收紧的环境下,批售难度加大,市场供应货量收窄,客户来访量也随之下降,回归至较为平稳健康水平,同时,也意味着,四季度里市场将会呈现较为平稳水平。


       惠州新房来访指数



       据惠州中原数据统计,四季度惠州潜在新增供应套数为40557套,面积为398.92万㎡,潜在供应量规模依然保持高位。惠城区、仲恺区为供需热点区域,供应量持续放大,博罗县供应主力集中于沿江区域;惠阳区、大亚湾潜在供应较大,限签限批售有望后期逐渐放开,惠湾市场或将迎来供应潮。



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