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2020年四季度惠州楼市运行分析 | 宏观篇(精编版)

2020-10-29      来源:  惠州中原战略研究中心

       国内经济:经济深V型恢复  制造业持续复苏


       从经济运行看,疫情对中国经济的冲击是短期的,中国经济在疫情冲击下呈现出深 V 型恢复的变化趋势。


       2季度我国GDP比上年同期增长3.2%,相比一季度下降6.8%,经济增速实现由负转正,经济整体呈现快速回升态势。


       国内GDP增速季度走势(2016Q1-2020Q2)



       9月份官方PMI录得为51.5%,比上月上升0.5个百分点,连续7个月保持在荣枯线以上,我国经济景气持续恢复向好。


       财新PMI录得53%,较8月下降0.1个百分点,为2011年2月以来次高,制造业仍在稳步扩张。


       也表明我国制造业继续从年初暴发的新冠疫情中复苏,客户需求也有转强迹象。


       PMI/财新PMI月度走势(201501-202009)



       国内经济:货币政策坚持稳健基调  LPR已连续5月未变


       9月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布最新一期最新贷款市场报价,1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,已经连续5月未变,主要由于银行边际资金成本有所上行,银行压降LPR的动力不足,同时宏观经济继续恢复,无需降低LPR。


       货币政策坚持稳健基调,而在推动企业综合融资成本下降的背景下,未来LPR或有下降空间,并且企业贷款利率未来有望进一步下行,但对房地产行业作用性有限。


       5年以上中长期贷款基准利率历年走势



       国内政策:7·30政治局会议  政策基调突出稳健


       中共中央政治局7月30日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。其中关于宏观政策提到财政政策要更加积极有为、注重实效;货币政策要更加灵活适度、精准导向;房地产调控重申“房住不炒”等方面,整体政策基调突出稳健。 


       对于货币政策要更加灵活适度、精准导向,这意味着今年下半年M2、社融增速会较为温和, 而“精准导向”意味着信贷、社融将主要流向实体经济部门,那么房地产融资必然会受到一定限制。



       行业政策:重申“房住不炒”  房地产金融监管持续强化


       房地产行业融资井喷、房企杠杆率过高的情况下,避免房企过度融资,防控金融风险成为政府对于房地产调控的重点。今年以来已多次重申“房住不炒”,也是为了抑制投机性购房,给予市场一个比较稳定的预期。


       8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。会议指出,人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。


       2020年重要会议对于楼市政策的定调



       行业调控:保障刚需购房  多地收紧楼市调控


       目前房地产市场调控处于细致调控中,上半年受新冠肺炎疫情影响,楼市出现了部分“炒作”“过热”的现象。7月至今全国至少10余城出台楼市收紧政策,包括深圳、南京、东莞、宁波、杭州等热点城市,以求稳定市场预期,出台政策涉及限购、限贷、土地出让和市场监管多方面。不仅如此,中共中央政治局也多次重申“房住不炒”,强调促进房地产市场平稳健康发展。


       预计近期,根据房地产市场分化情况,对于房地产异常火热、房价上涨明显的城市而言,或将继续加码升级调控,但同时为保障刚需,部分城市人才政策、落户政策的出台不可避免。


       7月以来多地出台的调控政策



       行业动态:房企拿地回归理性  市场热度有所下降


       三季度,随着房地产金融监管的强化,叠加企业偿债高峰期,房企资金承压,拿地回归理性,土地市场有所降温。据机构数据显示,2020年前三季度,全国300城经营性用地共推出 4.7亿㎡ ,同比增长1.47%;共成交 4.1亿㎡ ,同比增长 5.22%。


       其中,三季度全国经营性用地共推出 1.7亿㎡,同比下降1.65%,环比小幅下降1.14%;共成交1.5亿㎡,同比增长9.02%,环比下降10.76%,溢价率为16.27%,同比上升4.82个百分点,环比下降1.33个百分点。


       Q3全国经营性用地供应情况(单位:万㎡)



       分城市来看,一二线城市推地量同比增加,三四城市出现小幅减少,但环比二季度,一二三四线城市土地供给皆有不同程度的下降;市场需求上,一二三四线城市需求同比普遍有明显的涨幅,但同比仅三四线城市有小幅上涨,其他城市皆下降。而四季度,房地产资金监管持续从严,土地市场热度将继续回落。


       Q3全国经营性用地成交情况(单位:万㎡)



       湾区动态:三季度湾区调控在深莞  政策整体走向趋紧


       进入三季度,深圳、东莞成为大湾区楼市调控主力军,相继出台相关调控新政,抑制投资购房,出台政策倾向市场规范、限购升级等方面,楼市也得以逐步归于平静。相比深莞楼市,广州二手房房价环比涨幅已连续两月领跑全国,不排除接下来广州跟随加码调控。


       而整体市场来看, “三稳”调控底线思维,同时为稳定市场预期,不会放水刺激也不会过度收紧,整体上的房价大涨大落都是小概率事件。


       Q3湾区政策变动情况





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