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国庆黄金周专题 | “银十”低调开局 黄金周惠州楼市热度降温

2020-10-13      来源:  惠州中原战略研究中心

行业环境


       经济深V型恢复  制造业持续复苏


       从经济运行看,疫情对中国经济的冲击是短期的,中国经济在疫情冲击下呈现出深 V 型恢复的变化趋势。


       2020年2季度我国GDP比上年同期增长3.2%,一季度为下降6.8%,经济增速实现由负转正,经济整体呈现快速回升态势。


       国内GDP增速季度走势(2016Q1-2020Q2)



       8月份官方PMI录得为51.0%,较7月回落0.1个百分点,连续6个月保持在荣枯线以上,我国经济景气持续恢复向好。财新PMI录得53.1,较7月提高0.3个百分点,为2011年2月以来最高,与国家统计局制造业PMI并不一致。


       整体数据显示制造业继续从年初暴发的新冠疫情中复苏,客户需求也有转强迹象。


       PMI/财新PMI月度走势(201501-202008)



       9月多城收紧楼市调控  微调加码成调控重点


       9月,中央坚持稳健的货币政策灵活适度,同时强调:房企资金监测和融资管理规则目的在于矫正盲目扩张的经营行为,增强企业抗风险能力。


       地方方面,杭州发布限购、无房家庭认定等政策;沈阳调整二套房首付比例至50%;成都增加宅地供应,提高对无房家庭的支持力度;南京、郑州、上海发布人才新政。


       9月部分城市楼市调控政策



       面对疫情对经济影响,政府货币财政政策都较为积极,针对小微企业利好不断,央行三度降准、LPR两度下调,房贷利率趋势性下移,政策面、融资环境进入相对宽松周期;疫情后市场迅速恢复,导致6月至7月部分城市楼市出现过热的态势,出台较为严厉的调整政策,比如杭州702新政、深圳715新政,抑制过于火爆的市场,政策面也迎来相对紧的调控周期。


       回归惠州,稳定依然是调控的主基调,接下来的政策方向必须区分自住和投资需求,鼓励自住和改善,继续限制投资、投机,


       侧重在限批售、限备案价、限网签。



       黄金周楼市分化    金九银十以 “温”为主


       今年黄金周比去年多了一天,根据中原地产研究中心统计数据显示,有基本完整网签数据的23个热点城市合计住宅成交129万平米,同比2019年同期上涨了14%。疫情常态化之下,总体市场恢复至往年同期成交量水平,其中同比增长较为快速的区域仍然主要集中在长三角和粤港澳区域。


       2020年国庆黄金周重点城市楼市表现



       由于受到双节长假效应的影响,十一黄金周网签量一般都会呈现“非趋势性”下滑,待假期结束后,网签量或将呈现回弹态势。整体来看,在楼市传统旺季“金九银十”节点,大部分开发商加大推货力度,在高供应的带动下,有望影响10月市场成交量高位运行。但在严格调控导向背景下,预计重点城市商品住宅成交规模大概率在现有水平上保持相对稳定,房价整体运行仍将以稳为主。

惠州市场


       9月新房供应小幅放量 成交转趋平稳


       据中原网签数据统计,9月惠州市住宅供应套数22273套,环比上涨19.85%,供应面积235.63万㎡,环比上涨21.33%,呈现逐月上升趋势,同比去年同期,同比下降15.08%。


       进入金九银十的传统销售旺季,众多房企推货速度明显加快,纷纷抢跑市场。


       惠州市每月一手住宅供应面积走势图(单位:万㎡)



       据惠州中原战略研究中心数据统计,本月惠州市新房住宅网签成交16689套,环比下降24.80%;成交面积174.50万㎡,环比下降25.27%。同比去年同期,成交面积同比上涨21.20%。本月成交量较上月小幅回落,但整体市场形势优于去年同期。


       从各区县成交看,本月除了博罗县及惠东县供应面积呈微涨状态,环比分别上涨2.53%、0.16%,其他区县均不同程度的下降,其中惠阳区及大亚湾下降幅度较大,环比分别下降38.73% 、49.19%。


       惠州市每月一手住宅成交面积走势图(单位:万㎡)



       黄金周新房供需双降 楼市热度降温


       从黄金周新批预售看,2020年国庆前一周(9.24-9.30)全市一手住宅供应套数11307套,同比去年下降22.40%;供应面积119.70万 ㎡,同比下降20.86%。


       受调控信号影响,获批预售证受阻,新批预售房源明显下滑,新增供应量呈下降态势,但依然高于预期。


       惠州市2016年-2020年黄金周新房供应情况



       从黄金周网签成交数据看,2020年国庆黄金周期间(10.1-10.8)全市一手住宅成交套数1971套,同比下降12.67%;成交面积20.26万 ㎡,同比下降12.34%,整体成交量呈小幅度下滑状态。


       从各区县来看,除了惠城区、惠东县成交套数是呈上涨趋势,同比分别上升3.02倍、1.15倍 ;其他区域均呈下降趋势,其中下降幅度最大的是仲恺区,同比下降84.41%,大亚湾成交129套,同比下降81.62%。


       2016-2020年惠州市黄金周新房成交情况



       2016-2020年惠州市各区县黄金周新房成交套数对比图



       指数双双下滑 案场人气平淡


       今年“银十”开局氛围遇冷,来访量、认购量同比出现下降,转化率也有所回落。从40-41周数据来看,今年国庆“黄金周”氛围不及2019年同期,但优于2018年,两周合计来访数量为43409批次,同比2019年下降6%,实时认购约4999套,同比下降21%。


       2019-2020年第40-41周项目样本相近,但来访转化率相差较远,今年来访转化率为9:1,低于上年同期的7:1。



       2020年实时来访认购量与盘均来访走势



       项目开盘遇冷 整体去化走低


       根据开盘监测情况来看,今年国庆期间开盘氛围偏冷,尽管国庆黄金周推售量同比有所上升,但去化情况却不尽如人意,房企端并未采取超出预期的促销手段,仅有个别滞销项目及尾盘给出较大折扣,大部分楼盘当前售价与今年上半年基本持平,整体客户量不及去年同期,市场来访表现平淡,整体去化率约22%,处于年内低水平,新房实际成交情况不及预期。



       从区域来访来看,今年国庆期间大亚湾区仍是客户首选之地,两周合计来访近11500批次,其次是惠阳区及惠城区,两周合计来访7500批次上下;


       今年惠湾区域客户来访同比出现了下降,降幅在20%左右,主要由于前期外溢客户及规划利好的逐渐消化,客户需求的回落。而惠城区、仲恺区及博罗县三区域来访量则出现上涨,其中仲恺区涨幅最大,达35%。


       从区域认购来看,其中博罗县因货量较为充足、折扣让利较大,同比上涨51%;其他5个区县实时认购量同比皆有所下降,降幅不一,其中降幅最大的是惠湾区域,下降超三成。


       第40-41周区域实时来访数据监测



       第40-41周区域区域实时认购数据监测



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