2020上半年惠州楼市运行分析 | 客户篇（精编版）

        步入后疫情时代，前期积压的购房需求积极释放，惠州楼市供需明显回暖，在二季度递交了一份亮眼的

        成绩单。

        针对上述疑问，本文将为您一一解答。

需求特征

        客户来访：跌宕起伏  来访快速反弹

        在过去两年，新房来访走势处于较平稳的区间，而今年则呈现跌宕起伏的趋势；今年2月至3月份受到春节假期及新冠疫情的双重夹击下，楼市陷入到前所未有的冰局，来访量跌入谷底；随着国内新冠肺炎疫情稳定及企业复产复工，楼市逐渐复苏，前期受到抑制的购房需求逐渐释放，客户入市意愿回升，尤其是进入5月，房企进入年中冲刺阶段，在市场新品、暖场活动及优惠折扣的刺激下客户来访快速反弹，5月新房来访达创新高。

        2018年至今惠州市新房来访量走势图

        内陆客户：省外客户小幅度下降

        惠州位于粤港澳大湾区东部枢纽核心位置，受到全国各地客户的关注，市场客户组成趋于多元。

        从内陆各省份分布看，主要分布在广东、浙江及黑龙江等省份，其中广东省内客户占比94.2%，省外客户合计仅占5.8%，占比明显收窄。

        疫情的影响最直接作用的就是经济的发展，居民的投资消费格局亦发生改变，对持有现金表现出了较强烈的意愿，大宗消费更趋理性。在惠州置业的省外客户中，除浙江省外， 其他其余省份均呈现不同程度的下降趋势，其中，广东省的临近省份客户回落显著，与2019年同期相比，来自江西、湖南等地的客户明显锐减。

        2020年上半年全国各省客户到惠州置业占比

        省内客户：本地客户由6成上升至7成

        从全省分布看，主要的客源地有惠州本地、深圳、东莞、广州、河源等临惠区域；而广东省内其余城市在惠购房比例较少。

        从各市占比年度变化趋势来看，惠州客户占比相对去年出现上升，由60%上升至72.2%，本地购房需求占主导；深圳、东莞及广州客户等外溢需求出现小幅度下降。

        2020年上半年广东省各市客户到惠州置业占比

        深客变化：深客进入惠州逐渐理性 更聚焦惠湾区域

        深圳客户概况：疫情影响客户出行，深圳外溢需求减弱 ，进入惠州市场更为理性谨慎，深圳客户外地购房比例进一步降低，由33%下降至21.8%。

        分区域看，深客更加聚焦惠阳区和大亚湾，2020年上半年深客在惠阳、大亚湾区域占比较高，占比合计达70%，相比去年上升11个百分点，其次仲恺区占比小幅回落，降至16%。

        2018-2020年6月深圳客户外溢惠州住宅成交片区分布图

        购房需求：改善置业需求上升

        从购房者需求来看，2020年购房者需求仍以自住为主，占比70%，但占比有回落趋势；而投资以及两用需求客户占比合计29%，与2019年相比均有小幅度上涨，新冠疫情之下，购房客户对投资需求小幅度提升。

        而从购房者置业次数来看，购房客户在惠州市购房次数以首次为主，占比为60.46%，基本维持在六成；而二次置业客户比例较2019年上升2个百分点，占比达32%；三次及三次以上的置业客户占比较少，仅占8%，且占比变化幅度较小。

        值得注意的是，此次疫情也让品牌房企的价值得到进一步的提升。优质的物业、科学人性的居住空间，以及房企的抗风险能力都使得市场对于品牌房企信赖度有所放大。

后市研判

        楼市政策：因城施策 惠州以稳定为调控主基调

        上半年货币政策整体稳健偏积极，更加灵活适度，但要防止资金跑偏和“空转”。房地产调控政策继续坚持“房住不炒”的定位，贯彻落实稳地价、稳房价、稳预期的长效机制。

        而在具体的执行层面，中央已将更多的政策自主权赋予地方政府，要求夯实政府主体责任，确保房地产市场平稳健康发展。

        新房供应：供货高峰期集中于金九银十

        总体来看，2020年惠州新房供应呈现“低开高走”的局面。

        上半年，受新冠疫情影响，惠州市新房供应较去年同期显著下滑，其中供应套数为45417套，同比下降33%；供应面积为479.32万㎡，同比下降31%；下半年，惠州潜在新增供应套数为92431套，新增供应面积为972.64万㎡，供应高峰将集中在金九银十。

        其中，大亚湾、惠阳区、惠城区仍为供需热点区域，下半年潜在供应合计达600.67万㎡，总占比全市62%；

        在北站高铁的加持与城市更新的推动下，博罗县、仲恺区楼市关注度有所上升，下半年潜在供应合计约为293.64万㎡，占全市30%；

        惠东县、龙门县新房供应规模仍有待扩张。

        2020下半年惠州市新房供应分布

        市场氛围：购房需求加速释放 转化率提升

        据中原数据统计，2020年第一季度受疫情影响显著，楼盘案场来访量跌入史上低谷，随着疫情消退，来访量快速反弹，呈现“报复性”增长模式，据来访指数统计，6月新房来访指数均值为285，同比去年同期（162）增长123个百分点，创新历史7年新高点，并且增长趋势尚未出现转变。

        三季度指数的冲高也支撑了下半年的热度延伸，因此，我们研判下半年也将有较好的市场行情。

        惠州市新房来访指数

        从今年的新房市场活跃指数走势看，市场活跃指数表现震荡起伏，在2月、3月出现市场停滞现象，指数运行于市场冷清区间内，进入5月市场逐渐恢复，一边是房企加速推出新品，新品批量涌现出市场，另一边市场购房需求表现尤为强劲，开盘转化率持续走高，在5月至6月市场活跃指数运行在60%-70%区间内，市场购房气氛逐渐活跃。

        下半年市场向上的动力依然较为强劲，市场预期逐渐由观望期转为乐观期。

        惠州市新房活跃指数