Title

热线:400-819-6038

2020上半年惠州楼市运行分析 | 市场篇(精编版)

2020-07-28      来源:  惠州中原战略研究中心

土地市场


       招拍挂放量 经营性用地增加


       2020年上半年惠州土地市场表现好于2019年同期,供求均出现了大幅度的上涨。据惠州中原监测,惠州共挂牌土地173宗,同比上升62%,总挂牌面积为1025万㎡,同比上升249%;从成交面来看,共成交151宗地块,同比上升44%,成交面积为552万㎡,同比上升81%,成交金额247亿。


       惠州市土地招拍挂供求情况(单位:万m²)



       从经营性用地供求情况看,惠州共挂牌经营性用地79宗,同比上升61%,挂牌面积合计260万㎡,同比增加113%;成交71宗,同比上升48%,成交面积为218万㎡,成交总面积同比增加95%。


       惠州市经营性用地招拍挂情况(单位:万m²)



       溢价率维持低位 市场信心充足


       过去2年时间,高地价地块占比的提升使得整体价格出现结构性拉升。从成交价格看,2020年上半年惠州经营性用地成交金额为196亿元,同比上升136%,成交地面价为8968元/㎡,同比上升22%,成交楼面均价为2618元/㎡,同比下降8%。


       惠州市土地交易金额及单价(单位:亿元;元/㎡)



       从截止目前的数据来看,成交溢价率为5%,溢价土地多集中于惠城区、仲恺区。地块流拍情况则较去年同期减少,流拍宗地4宗,流拍率为5%,其中惠阳区流拍地块2宗。


       惠州市场的表现反映出,政府通过招拍挂推出较多优质地块,在高价格低溢价率的情况下,土地流拍率仍处于低位,表现出各房企对惠州市场的充足信心。


       惠州市经营性土地流拍率及溢价率走势图



       地区分化加剧 仲恺价值凸显


       仲恺区今年上半年共推出98万㎡经营性用地供应,整体成交面积109万㎡,为七区县之最,占比50%;其次为惠城区,整体成交面积34万㎡,占比16%;惠阳区盘活秋长、三和片区地块,成交面积较去年同期有所上升,而博罗县成交面积则有所下降;大亚湾区成交占比处于中位水平,土地供求节奏较为稳定;惠东县、龙门县供应及成交明显放缓。


       2020上半年惠州市各区县经营性土地成交情况



       新房住宅供需同比下滑  年内走势前低后高  


       据惠州中原战略研究数据统计显示,2020年上半年惠州新房住宅新增供应45417套,同比下滑32.87%,新增供应面积479.32万㎡,同比下滑30.72%;全市新房住宅成交55781套,同比下滑8.02%,成交面积为584.91万㎡,同比下滑5.93%。


       受疫情影响,今年上半年新房供应量下滑,市场供需局面出现扭转,住宅供求比小于1,仅为0.82 ,市场供需由扩张区间转向紧缩区间。


       2015-2020年惠州市上半年惠州新房住宅半年度供求走势



       从月度走势来看,前三月楼市基本处于“休假”状态,随着疫情上升势头得到有效的控制,各行各业复工复产,从四月开始,惠州楼市整体呈现稳中向好的发展态势。


       2020上半年惠州新房住宅月度供求走势



       区域持续分化   仲恺市场供需逆势上扬


       在供应方面,受到疫情影响,除仲恺区新房供应大幅放量,新增供应面积较2019年同期上涨41%外,其他区县均有不同程度的下降,其中博罗县、惠东县、龙门县的下滑幅度均超50%。


       在成交方面,上半年惠州楼市呈现低开高走的态势,各区域间的分化也更为明显。第一梯队为大亚湾、惠城区、惠阳区,上半年成交面积达345.19万㎡,占比全市超59%;仲恺区、博罗县、惠东县则为第二梯队,成交面积为222.98万㎡,占比全市38%左右;龙门县为第三梯队,上半年累计成交16.75万㎡,区域楼市成交规模仍待扩张。


       2020上半年惠州各区县楼市供求情况



       库存压力犹存  去化周期延长


       从近两年的库存走势看,自2018年7月份起惠州新房库存量再次突破900万㎡,并呈现快速上升的态势,直至2019年12月底,惠州新房库存录得1518万㎡的高位,进入2020年,基于新房供应速度的放缓,市场库存整体得以缓慢下行。据中原数据统计,截至2020年6月30日,录得最新库存面积为1410万㎡,同比上升4%,库存仍处高位。


       惠州市2015-2020年库存走势及去化周期走势



       从去化周期看,2020年伊始,惠州新房去化周期曲线呈现逐月上行的态势,4月份达到15.22个月的高位,随着市场购房需求渐次释放,惠州的新房去化周期开始稳步下行,截至6月底,最新去化周期为14.47个月,较去年同期增加1.49个月。

       刚需产品稳居市场主力  首改类需求持续释放


       2020年上半年,惠州市新建住宅建面在90-120㎡的产品占47%,占比与前两年保持一致,刚需产品稳居市场主力;首改类需求持续释放,120-144㎡的中大户型产品成交占全市总量的21%,较2019年提升了2.04个百分点,成交占比连续三年稳步上升;值得关注的是,60㎡以下的小户型产品成交占全市总量17%,较2019年下滑3.43个百分点。


       2015-2020上半年惠州住宅产品成交面积段占比(按套数)



二手房市场


       疫情影响显著 成交量跌宕起伏


       据惠州中原战略研究中心统计,截止6月30日,今年惠城区二手房累计过户4917套,同比下跌21.53%,过户面积54.84万m²,同比下跌23.89%


       从月度成交走势看,上半年月均成交量为9.15万㎡。其中,2月二手房成交量仅为2.61万㎡,创下四年内历史新低,进入3月,随着疫情形势缓解成交量逐渐回升,但成交量增速向上的动力依然不足,5月份惠城区二手房过户量环比下降4.42%,同比下降49.06%。


       2015-2020年1-6月惠城区二手房过户走势(半年度)



       各区域成交两极分化  核心区域依旧热门 


       片区成交情况看,江北、河南岸、东平这三大片区成交面积占比分别为16.51%、12.70%、12.11%,位居前三甲。


       江北作为惠城区的城市中轴,商务集中度最高的片区,愈来愈多年轻群体会日渐把置业目光投向江北片区,以期实现便捷通行与娱乐的目的。龙丰及河南岸片区因其成熟的片区规划、便捷的交通体系及优越的教育资源,历来是许多家庭置业客户的优选片区。


       与此同时,水口、龙丰、金山湖的二手房成交量亦逐年提高,改善型二手房受欢迎。


       2020年1-6月惠城区二手房各片区成交情况





Title