2020上半年惠州楼市运行分析 | 宏观篇（精编版）

宏观形势

       中国经济负重前行  二季度恢复增长

       目前全球总体经济形势都不太乐观，多国经济都出现了负增长，我国也不例外，2020年第一季度我国GDP首次出现负增长，同比下降达到6.8%。

       随着生产的恢复，进入二季度之后，我国经济明显有了较大的增长，多项经济指标都出现了回升，二季度GDP已实现增长。

国内GDP增速季度走势（2014Q1-2020Q1）

       6月份，官方制造业PMI与财新PMI分别录得50.9%与51.2%，均高于上月，其中财新PMI为今年以来最高点，制造业稳步恢复，基本面继续改善。

       疫情防控措施继续放宽及海外经济逐渐重启，企业生产基本恢复正常，出口的拖累有所减弱，供需两端持续回暖，企业信心基本稳定。

PMI/财新PMI月度走势（201101-202006）

       市场资金流动性充足  房地产行业资金缓解有限

       在 “稳杠杆”背景下，企业融资难问题有所缓解，2020年上半年，央行分别进行了3次降准及定向降准、31次逆回购操作及8次中期借贷便利（包括定向中期借贷便利）操作，市场资金流动性有所改善。截止6月底，我国广义货币(M2)与社会融资存量增速分别为11.1%与12.8%，达到了18年以来内的新高峰。

       上半年融资环境明显宽松，社融增量高位增长，但在“房住不炒”的基调下，相关部门持续严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为，房地产行业资金监管从紧态势依旧，预计今年房地产行业资金流仍然紧张。

201601-202005社会融资增速与M2增速

       LPR连续三月未变  未来仍有下调空间

       根据6月20日公布LPR显示，5年期以上LPR利率报价为4.35%，已经连续三个月未有变动，从中央的货币政策导向来看，无论是降低实体经济融资成本，还是促进房地产市场的平稳运行，未来调控基调仍然偏向宽松的。

       从我国经济金融情况与国际的差异来看，货币政策空间和货币政策工具仍较为充足，因此利率水平仍有下调空间。

5年以上中长期贷款基准利率历年走势

       房企融资环境或将收紧  年内偿债高峰即将到来

       在一系列宽松政策的带动下，今年上半年房企融资额超预期，据相关机构统计，2020年上半年房企境内外融资超预期，折合人民币合计约为6506亿，占比2019年全年融资规模53%。而今年房企需还债也超6000亿，进入7月，即将迎来年内的偿债高峰。

       日前，银保监会印发《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》，防止系统性金融风险的发生，巩固拓展乱象整治成果，下半年金融环境宽松态势或有所收敛，房企融资环境趋紧，叠加偿债高峰期，房企仍面临再融资压力。

       湾区9城GDP齐落   新房成交规模下降

       2013-2020年第一季度，湾区九城GDP增速走向一致，受疫情，区域GDP增速皆为负增长，其中中山与江门受影响较大，降幅在10%以上，广州、深圳、肇庆降幅相对较小，在7%以内。

       2020年上半年湾区9城合计成交2721万㎡，同比下降13%。其中惠州与佛山成交占比最高，分别占比21%与20%。

湾区9城2020年上半年成交分布图

城市发展

       惠州一季度经济负增长  房地产行业投资受压制  

       惠州GDP增速自2010年到达高峰之后增速逐年不断下滑，截至2020年第一季度，受新冠疫情冲击，增速下滑至-8.7%；而房地产增速下滑至新低，为-14.9%。抛开2020年第一季度数据来看，惠州GDP增速有所下降，甚至收窄至新低位，而房地产投资增速仍处于高位运行。

惠州市GDP增速与房地产投资增速

       惠州经济发展逐步进入工业化后期阶段

       产业结构的变动总是和经济发展联系在一起的，惠州经济不断增长过程中，产业结构也在不断的调整和优化，惠州产业结构的变化可分为两个阶段：第一个阶段：2007-2010年，石化产业的快速发展，二产比重达到最高，对GDP的贡献率在50%以上。第二阶段：2011-2018年，石化产业受到国际波动影响，三星电子战略改变，二产比重滑落，而三产比重在16年突破40%，对GDP的贡献率也逐渐上升。

       目前，农业比重下降到5%以下，二产比重逐步下降，三产比重稳步上升并突破40%。惠州经济发展进入工业化后期，惠州产业将逐渐向高级化转型升级。

惠州市产业结构变化情况

惠州市第二三产业产值及贡献率

       惠州产业园格局现状：一基地、双平台、多节点

       当前惠州市产业园总体格局： 一基地、双平台、多节点

       一基地：潼湖生态智慧区

       双平台：仲恺高新区、环大亚湾新区

       五节点：惠阳经济开发区、大亚湾石化工业园区、惠南高新科技产业园、惠州产业转移园、惠东产业转移园5个省级园区

惠州产业园现状分布图

       潼湖生态智慧区将打造惠州创新驱动发展的重要基地。仲恺高新区及环大亚湾新区两个平台将形成以仲恺高新技术产业开发区、大亚湾经济技术开发区为龙头，以惠州产业转移园、惠阳经济开发区、大亚湾石化工业区、惠东产业转移园、惠南高新科技产业园等5个省级园区为第二方阵的多层次产业园区发展格局。

       惠州将新打造7个千亿工业园区

       5月我市工信局、市自然资源局联合印发《惠州市实施工业园区提质增效行动方案》，《方案》提到惠州将以“千亿园区，万亿产业”为目标，在全市新打造7个千亿工业园区，把工业园区建设成为全市产业转型升级及创新发展的先导区，为我市打造“2+1”现代产业集群提供有力的支持和保障。

惠州产业园现状分布图