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Ben钟话市丨关注不确定因素 抢占市场先机

2018-04-10 15:56 来源:惠州中原战略研究中心


 
       【引言】 两会释放出多方面的政策信号,对市场将产生哪些影响?持续收紧的信贷环境是否会冲击市场信心?一季度惠州楼市供需关系是否出现新变化?推货节奏会受到何种影响?惠州中原战略研究中心倾力打造访谈专栏——BEN钟话市,惠州地产行业领军人物BEN钟以深耕惠州十余年的阅历与智慧,聚焦行业动态,洞悉市场表象背后的前因后果,把握市场风向,直击楼市真相!
 

       本期主题:关注不确定因素   抢占市场先机
       关键字:两会信号    信贷收紧    供需变化    
       话市人:钟志斌(Ben.z)
                     惠州中原董事总经理
                     深耕惠州十余年,惠州地产代理行业领军人物
 
 

       问:两会后,从政策调控、城市群发展、长效机制建立等各方面都释放出新的信号,如何看待这些政策信号,对市场将产生哪些影响?

       从两会释放的信息看,国家各项战略以及政策走向在一定的时期内将愈发趋于稳定并保持延续性,总体上对正处在经济结构转型中的中国而言是一个好消息。在这一大前提下,我们相信在长效机制出台之前,当前的行政调控手段不会轻易放松。以城市群为调控单元的总基调不会变,但未来政策的差异化将愈加明显。城市群发展提速,人口与需求差异将决定城市发展的分化。
       至于长效机制的推进,相信在十九大之后,进程将加速。比如常常谈及的房地产税,事实上它不仅仅是一个单纯的房地产范畴的问题,而是牵涉到社会各界以及与社会经济结构转变紧密相关的问题。由于涉及层面极广、从增量征税到存量征税难度极大,政府对具体操作细节以及税率设置一定会保持极为谨慎的考量,最终即使出台对房地产而言也未必会形成太大冲击,更不可能成为压倒房地产的最后一根稻草。最终房地产的走势仍将取决于国家经济的总体发展态势以及市场供需关系。所以,尽管房地产税的征收是大势所趋,甚至有机会比预期提前到来,但也无需“谈虎色变”。
       回归到惠州,粤港澳大湾区从战略架构形成到实际操作层面都在积极地推进中,这对于惠州城市发展以及惠州房地产市场而言,将形成长期而且重大的利好。惠州在粤港澳城市群中将承担更重要的功能与角色,随着产业与人口导入,交通枢纽的成型与城市间的融合,惠州楼市即便处于限贷、限售、限价等严管控的政策环境下,仍将不改其长期稳健向好的基本面。
 

       问:两会以来,“降杠杆”成为热点,加之一季度以来信贷紧张态势未得缓解,是否会对市场信心造成冲击?

       中国居民负债率快速上升、购房杠杆率不断提高,这个态势的确引起了政府的高度重视。所以,“降杠杆”也将成为接下来较长时间内一个主流趋势。另外在美国加息、缩表减少货币投放以及欧洲经济逐步趋稳向好之下也开始退出量化宽松的背景下,预计中国也难独善其身继续货币超发,所以未来中国进入货币低增速时代应是大势所趋。
       事实上从2018年一季度的情况看,银行信贷收紧已经十分明显。首先多个银行对二手房贷停止受理,同时开发商的开发贷也全面收紧,甚至开发商此前售出的房源银行也迟迟不予放款,购房客户首套房贷利率连续上浮,当前已经达到1.35倍的利息水平。因此在信贷收紧的背景下,对开发商和购房客户而言,供需两端都受到资金面的严重压力,我认为未来也将对楼市走势造成相当不乐观的影响。
       不过最近中美贸易摩擦的影响不断发酵,对现有的格局也可能产生不确定性的影响,比如美国是否会放缓加息节奏以稳定美国国内市场信心?而中国是不是会由于出口进一步被抑制而对投资特别是房地产业发展的依赖有所加强?甚至货币政策以及资金投放上是否可能适度放松?这些仍值得我们继续观察和密切关注。

       问: 惠州楼市一季度表现如何?供需关系是否出现了新的变化?这是否会影响市场的推货节奏?

       惠州楼市一季度总体表现仍比较稳健,除了2月份受到春节假期影响表现淡静之外,1月份供需旺盛,3月份下半月更是逐步进入推售小高潮,单月新增住宅供应9400多套、录得网签成交更是超过12000套,所以,从整体数据上看楼市走势仍然延续过往的稳健走势,交投两旺。
       但是从实际认购的情况看,银行信贷收紧对楼市影响已经形成并不断扩大,开发商以及购房客户都同时承受压力,购房客户成交周期开始拉长、市场观望情绪短时间内已经开始形成。另加上2018年新增供应将不断放量并且将达到历史峰值,在信贷收紧以及强供应到临的双重压力之下,建议开发商对楼市热度的预期不宜过分乐观,在可达预售的情况下,仍然需要尽可能地把握市场时机,加速资金回笼。