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【Ben钟话市09期】供需活跃 楼市三月有阳春

2017-04-17 11:42 来源:惠州中原研究中心


       [引言]两会透露的信号将为惠州带来怎样的机遇与挑战?惠州频现高溢价地块意味着什么?新环境下二手房市场是否迎来新的机遇?3月楼市小阳春能否如约而至?惠州中原研究中心倾力打造访谈专栏——BEN钟话市,惠州地产行业领军人物BEN钟以深耕惠州十余年的阅历与智慧,聚焦行业动态,洞悉市场表象背后的前因后果,把握市场风向,直击楼市真相!
 
       本期主题   供需活跃   楼市三月有阳春

       关键字       两会信号   地市高热  二手交易  后市预判 

       话市人     
       钟志斌(Ben.z)
       惠州中原董事总经理
       深耕惠州十余年,惠州地产代理行业领军人物

       Q1 从两会释放的信号来看,惠州市场将面临什么样的机遇和挑战?

       两会中释放的 “粤港澳大湾区规划”的重磅信息,对“大湾区”内每个城市的发展都有着深刻的意义。
事实上近几年来,深圳和惠州两地在城市交通、产业以及人口等方面的融合都在不断深化,深圳楼市对惠州楼市也形成明显的带动和促进作用,更重要的是,这种促进并不仅仅是投资需求驱动的短暂刺激,而是在深惠两地生活同城化的大前提下,深客外溢置业惠州的趋势已逐步形成。现如今,“粤港澳大湾区”战略构想的提出,意味着这种发展格局上升至国家战略的层面,融城的趋势更是不可逆转,惠州的城市发展、楼市格局将拥有更加广阔的空间和前景。
 
       Q2 土地市场频现高溢价成交地块,如何看待这一现象

       惠州土地市场一直以来表现得不温不火,但是随着2016年楼市的快速上涨,土地市场开始逐步走强,到最近几个月更是到了“炽热”的程度。
土地市场交投火热,代表开发商对惠州楼市发展前景的乐观取态,以及极强的进入意愿和决心。除惠州本土开发商之外,深圳、广州乃至全国性的品牌开发商在近期大举进入,土地市场的争夺趋于白热化,这也是近期土地价格迅速被推高的主要因素。而根据我们中原地产的观察,全国开发商聚集惠州、发力土地市场的局面,将会在较长时间内持续下去。
从放长一点的时间维度来看,高地价肯定会对楼价有相当程度的刺激作用,也许楼价上涨未必立竿见影,因为从土地取得到产品推出需要一定的时间周期;但从中长期来看,在地价走高的情况下,楼价上行将难以避免。
 
       Q3 惠州二手房交易方面,随着新房价格的上涨,二手房市场是否迎来机遇?
       惠州二手房市场一直不被人关注和重视,因为长期以来二手房交投并不活跃。但是这个局面在2016年发生明显的变化。从惠城区来看,2016年二手商品房买卖成交超过2万套,比2015年不足1万套增长了一倍。
根据我们中原地产的观察,惠城区的新房供应发生结构性的转变,逐步从江北、金山湖等市区中心向水口、惠博沿江等区域扩散,未来市区中心区域的新房供应必然会越来越少,客户要在这些区域置业,需要通过二手市场来实现。
所以,我估计二手房市场交投活跃和量价增长将成为新的趋势,惠城区特别是市区中心区域的二手房市场必将迎来新的发展契机。
 
       Q4 接连两个月的低供应低成交局面是否会在3月被打破,楼市小阳春能否如约而至?
 
       我相信1-2月楼市表现平淡的局面将在3月份被打破,楼市小阳春将是大概率事件。
1-2月惠州楼市相对淡静的原因,一方面有新政持续调控的因素,另一方面也有春节假期等季节性的影响,但更重要的原因是新增供应不足、市场缺乏热点,这些因素加重了市场观望气氛。根据我们的监测,2月份全市仅有6个楼盘有新货推出,其中4个集中在月底最后一周。不过,3月份的供应强度会明显加强,我们监测到3月份将有超过30个项目有新货推出,预计推出套数超过7000套,回升至强供应的月度水平。
此外,从中原“来访指数”和“活跃指数”来看,我们留意到,在2月底这两个反映市场的先行指标已经触底反弹并已经上穿基准线,反映了在经历几个月的观望之后客户情绪发生积极的变化,客户入市意愿和购买热情已经明显提升。总而言之,我们预计经过前几个月的积累,三月楼市将有不俗表现。


 

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