哈尔滨“救市第一枪”，真的打响了吗？

        现在的楼市越来越有意思了。

        本着“稳房价、稳地价、稳预期”的定位目标，因城施策已经展开。

        这几天，哈尔滨的救市“十六条”引起了不小的反响。

        细究之下，却还有不少说道。

  --01--  

        这次救市，是一次对于购房者和开发商的双减政策。

        对于购房者，是补贴全覆盖；对于房企，条件几乎宽松到了县级水平。

        哈尔滨成为了今年以来首个对楼市调控适度松绑的城市。

        但“积极救市”之下，仍旧有五大点需要额外关注。

        ① 降低预售门槛

        过去，哈尔滨的楼盘拿预售证的条件是：

        三环内，高层封顶；三环至四环，高层达到总层数的1/2；四环外，高层达到总层数的1/4。

        现在，只要信用等级是蓝绿牌的房企，高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的，即可按栋申请。

        简言之，开发出一栋楼，开发商的证就到手了。

        预售条件的宽松程度，几乎可以理解为“正负零”即可取得预售。

        “正负零”指的是主体工程的一个基准面，在主体工程基准面下工程完成，该进行主体地上工程施工的时候，也就是主体工程达到“正负零”。

        问题是，销许门槛降低，供应量势必增加，其与哈尔滨市场去库存正矛盾。

        来看看2010年到2020年哈尔滨商品房供求量价情况。

△数据来源：易居2020年哈尔滨房地产市场年度报告

        这样的供求比，让哈尔滨不少新房楼盘都在进行打折促销。

        基于库存压力，很多新房也在跟进降价，甚至有的房价直接对半砍。

        2021年1-8月，哈尔滨商品住宅库存为727.3万平米，去库存周期为13.8个月。

△数据来源：哈尔滨市人民政府官网数据统计

        供应量远远大于需求量，这就是哈尔滨楼市最真实的现状。

        曾经预售证申领制度，是期房安全性的底线保证。

        想收钱，起码盖一半。

        现在，销许门槛降低了，供应量进一步放大，市场也将面临供求失衡加重的危机。

  --02--  

        ② 加快返还预售资金

        正常情况下，主管部门要根据楼盘施工节点，分批次给房企返还预售资金。

        而此次，预售资金的返还速度，被提前了。

        根据企业信用和项目建设进展实际，监管资金入账金额在扣除5%留存监管资金后仍有余额的，在返还各阶段监管资金的基础上，每阶段提高原来应返额度的20%。

        目的很简单，想减轻房企的流动资金压力。

        毕竟传统的金九销售旺季已经变成了铜九，房企业绩严重下滑是毋庸置疑的事实。

        截至9月27日，2021年房企累计违约债券只数达到39只，较2020年增长25只，累计金额达到467.5亿元，较2020年增长159%。

        各大房企为了加速回款，顶着限跌令也要花式降价，却仍旧挽不回颓势，扛不住的房企越来越多了。

        可问题是，企业减压了，监管却宽松了。

        监管资金的返还速度，已经超过了房企的施工进度。

        简单来说，就是施工进度还没完成，资金先收进了腰包。

        期房风险被无限放大，烂尾风险也在提高，监管力度也应提上一个新的高度。

  --03--  

        ③ 鼓励房企促销

        各区、县(市)政府要切实履行房地产市场属地主体责任，积极引导支持房地产开发企业开展促销活动。

        市场下行，怎么促销？只能降价。

        降价促销的“房产革命”恐怕还得持续。

        为什么这么说？

        哈尔滨的一纸“限跌令”就说明了问题。

        去年的十四条鼓励房企降价促销，今年松北祭出一纸“限跌令”，而“十六条”却鼓励降价促销，政策相悖。

        政府很清醒的看到的一点——大涨是不好的，大跌同样是很坏的。

        降来降去，还得政府出台限跌政策来保护市场。

        降价促销的意义，并不积极。

        短期内可以促进刚需型客户下单，但长期来说，影响不可估量。

        楼市终究要以稳为贵，未来，还要更期待长远性的政策。

  --04--  

        ④ 土地出让金，可分期半年

        新出让的土地项目（以发布土地出让公告时间为准），缴纳土地出让起始价的20%作为竞买保证金，土地出让合同签订后，一个月内缴纳土地成交价款的50%，六个月内缴齐剩余土地成交价款，并按照规定缴纳相应利息。  

        这条政策，旨在鼓励开放商拿地。

        9月份全国土地溢价率降至3.9%，创下历史新低；重点城市的二次土拍流拍率，已飙升至27%。

        哈尔滨的土地情况，也不理想。

        哈尔滨9月的土拍市场共入市10宗地，仅有4宗成功出让。

        总成交面积26.8454万㎡，总成交金额7.1057亿元。

        流拍的6宗地，分别位于道里区、道外区、南岗区和香坊区，总面积40.47万平方米，总起拍价33.73亿元。

        难道就因为土地市场如此冷清，就要鼓励开放商盲目拿地吗？

        哈尔滨的土地市场目前正面临两种极端：

        第一，供应太大

        供地多集中于松北区，地块多以产业用地为主。

        但大量效益地块——商品房的开发，已经造成供大于求的现状，产业能带动的效力微乎其微。

        第二，地价太高

        土地价格持续攀升，房企参拍难度随之增加；

        且土地高溢价形成连锁反应令高总价项目入市，房企的销售已经进入困境。

        统计数据显示，2021年上半年成交15宗经营性用地，总建筑面积197.5万平方米，同比2020年下降62%，同比2019年下降15%；2021年上半年成交土地楼面价为4024元/平方米，同比2020年上涨49%，同比2019年上涨27%。

        土地市场的释放，最终导致的只会是商品房市场库存更加严重。

        按照最新发布的《黑龙江省“十四五”城镇住房发展规划》规定：

        对商品住房去化周期在36个月以上的，停止新增住宅用地供应；36-18个月的，适当减少供地；18-12个月的，稳定供地；12-6个月的，增加供地；6个月以下的，显著增加并加快住宅供地。

        这才是科学的供地模式。

  --05--  

        ⑤ “补贴”刺激性有限，但重在良性竞争

        全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生（含技工院校）2万元、工作或上学的外来人口1万元......

        购房补贴，代表着有关部门亲自下场托市。

        这项2015到2016年间广为流传的去库存杀手锏，到了如今，被再次应用。

        不同的是，这次的购房补贴被戴上了“抢人”的帽子。

        不是所有人都有补贴，而是人才购房才有补贴。

        没办法，“人才争夺战”总是具有天然的正义性，“房住不炒”的基本原则也不会被僭越。

        其实早在哈尔滨救市之前，长春、沈阳分别在7月份和9月份发布了购房补贴政策，开启了救市模式。

△长春新政补贴

        沈阳的《高校毕业生和高新技术企业人才首次购房补贴实施细则（新修订）》：

        博士毕业生补贴由6万元提高到7万元，硕士毕业生由3万元提高到4万元，本科毕业生和技师由1万元提高到2万元。

        对比之下，哈尔滨的补贴还算不错。

        真就是“半个面包别嫌少，总比没有面包好”。

        但最重要的是，市场的良性竞争终于回归了，打破户籍藩篱是第一步。

        落户门槛降低，人才流入，才能成为楼市的支撑点。

  --06--  

        此次救市，轰动是必然的。

        然而哈尔滨目前面临两个问题：

        一是经济开始走下坡路，再难以回到过去高速增长时期，留下的都是传统落后产业；

        二是因为没有产业支撑，人口流出的趋势难以逆转。

        10年前，哈尔滨六普数据人口达到1064万；

        10年过去了，人口不增反倒减少64万。

        人走了，房子还在猛修。

        哈尔滨的去库存能不告急吗？

        这次16条救市的核心，说到底还是“拉人口”。

        然而经济和人口是楼市的两大基石，基石晃动，不是依靠给予补贴就能够刺激回来的。

        哈尔滨的救市，显然没有号准脉络。

        在这场博弈中——高层要的是长线战略，地方看到的是短线收益。

        针对哈尔滨的楼市情况，黑龙江省工商联房地产商会的建议显然更值得参考。

        ① 调整供地节奏，土地出让实行分区调节

        对于商品房库存去化周期大于24个月（或18个月）的区域，应立即停止供地，相反则增加土地供应，平衡市场需求，提高商品房交易量；

        同时将全年土地供应计划及时公示，调整现有地价评估办法，门槛适度降低，让更多开发企业参与竞拍，回归良性竞争秩序。

        ② 提高商品房预售价格备案严肃性，真正实行“一房一价”监管

        对严重背离区域市场平均成交的项目，停止预售许可审批；

        对已获取预售许可证项目，要进行实时的价格监控：

        控制销售备案价格波动在±10%以内，从而实现稳房价、减弱消除系统性恐慌、提升购房者及市场信心的作用。

        ③ 优化不动产证办理流程，进户即拿证

        哈尔滨目前的不动产权证要再房屋交付1-2年后才能获取，时间跨度过长，会降低二手房市场的活跃性。

        建议哈尔滨市、区不动产登记中心提前介入办理并优化办事流程，让购房者进户即拿证。

        ④ 调整“抢人”优惠政策，吸引吸纳人口落户安家

        哈尔滨主城四区落户门槛依旧很高，要连续居住5年才能落户。

        相对南方城市的“零门槛落户”，哈尔滨的补贴政策并不具备吸引力。

        目前，哈尔滨亟待出台更优惠政策留住人才。

  --07--  

        “稳地价、稳房价、稳预期”，永远是最终指向。

        国家已经开始尽量去杠杆，为排雷做准备了。

        正如央行提出的两个维护：维护房地产市场的平稳健康发展、维护住房消费者的合法权益。

        哈尔滨的政策，无非也是向着这个目标努力。

        但目前雷声不断，还变相给房企加杠杆是否合适呢？

        很危险。

        对于政策取舍，一句话：不要赌未来，谨慎谨慎再谨慎。

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