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3200万人口!一座特大城市,哈尔滨房地产还有人口红利吗?

2021-09-24      来源:  龙江楼市

        对房地产来说,房价和人口是一对天生的CP。


        要不怎么会有“房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融”的说法。


        随着近日“全国7座超大城市+14座特大城市”内容的公开,哈尔滨的人口红利即将得到释放。


        哈尔滨,也将成为黑龙江地产开发的唯一热点。


  --01--  


        近日,最新一期的《求是》杂志,公布了国家统计局提供的《经济社会发展统计图表:第七次全国人口普查超大、特大城市人口基本情况》。


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        其中,哈尔滨榜上有名,成功入围全国特大城市榜单。


        据国家统计局说明,城区常住人口1000万以上的城市为超大城市,城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。


        表格中的城区人口指城区常住人口。


        而城区是指在市辖区和不设区的市,区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域,不包括镇区和乡村。


        根据第七次全国人口普查数据:


        7座超大城市是:上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津;

        14座特大城市分别是:武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。


  --02--  


        七普数据,谜底揭晓。


        七普以后,虽然哈尔滨的总人口在减少,但是城区人口却在增加。


        “主城汇集,外县递减”是七普释放出来的强烈信号。


        哈尔滨七普主城区人口从451万增加到507万,净增56万。


        说明什么?


        “大树底下不长草”。


        哈尔滨省会的虹吸效应还会增加。


        而哈尔滨作为黑龙江省省会、副省级市,其曾是国务院批复确定的我国东北地区重要的中心城市,国家重要的制造业基地 。


        此种级别的省会中心城市,有虹吸效应也并不见怪。


        未来,作为黑龙江省的城市中心,哈尔滨在省内的比重也会继续增加。


        值得一提的是,主城区的人口流入,预示着哈尔滨房产界即将迎来一波巨大的人口红利。


  --03--  


        什么样的房地产人口红利?


        ① 收官性的人口红利


        中国人口城市化正在进入后期收官阶段,仍然存在刚性的人口红利。


        对于哈尔滨房地产来说,这些都是中国城市化在最后10年或20年中间刚性的人口红利。


        当然,这些人口中,一部分目前已经进入哈尔滨,只不过他们还没有被纳入常住人口范畴,会在未来某个时间完成这个纳入过程,因此,他们仍然属于“收官性的人口红利”


        ② 结构性人口红利


        在中国人口净增数量日益下滑的大背景下,国内人口流动趋势更加凸显——由农村及中小城市向大城市群地带流动的趋势。


        对于哈尔滨来说,这种由全国城市人口流动、迁移的机械增长变动导致的结构性人口失衡,会为哈尔滨带来结构性的人口红利。


        ③ 补偿性的人口红利


        从住房角度看,一个城市即便不算新增人口,在原有的人口中,住宅的供应总量也未必一定能达到实际需求的总量。


        这是哈尔滨经济结构中的一种明显的“缺口”现象,迟早要补上,这种就被称之为“补偿性的人口红利”。


        ④ 扩空性的人口红利。


        居住空间扩张的现象大量、长期存在,对于房地产业来讲,这也是一种特殊的人口红利。


        而这种人口红利,是哈尔滨这个城市内部追求更大居住空间水平的人口不断增加从而给房地产业带来的红利和机会。


        ⑤ 消费性的人口红利


        中国人口中,越来越多的人在逐步增加消费支出在家庭支出中的比重。


        其中在住房及其相关的住房硬装修、软装修上的支出是消费支出的重要组成部分。


        这种对家庭生活方式实施居住性改善的消费动能将长期持续,将成为哈尔滨房地产领域的消费性人口红利。


        ⑥ 人才性的人口红利


        人才的流入构成了当前城市竞争发展中的一种人才性的人口红利。


        人才也是人口,但这是含金量更高的人口群体。


        对哈尔滨来说,人才的流入增加了哈尔滨城市发展的绝对价值,因此人才红利也成为了哈尔滨竞争的基础抓手。


        人口红利的到来,无疑会提高哈尔滨的城镇化率。


        而城镇化率越高,城区也就越大,城区人口规模就越大。


        良性循环,互利共好。


  --04--  


        近年来,许多城市通过撤县(市)设区等形式,增加城区人口规模,提高城市能级。


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        为什么如此重视城区人口?


        第一,城区人口关系到城市能级,关系到土地、教育、医疗等公共资源的配置。


        而决定一个城市的城市能级的因素主要有三点:


        ① 城市行政级别


        是副省级城市、计划单列市,还是普通省会、地级市。


        ② 城区人口规模


        是超大城市、特大城市,还是普通大城市。


        ③ 经济体量


        是2万亿城市、1万亿城市,还是只有几千亿的普通城市。


        城市能级的衡量标准,有一个关键因素,就是人口。


        哈尔滨作为副省级城市,城市能级正在“大跃进”式发展。


        第二,城区人口是否超过300万,是一个城市地铁建设的关键门槛。


        根据规定,申报地铁建设需要满足3个条件:


        地方财政一般预算收入在100亿元以上,国内生产总值达到1000亿元以上,市区人口在300万人以上。


        城市发展,交通先行。


        城市行不行,交通说了算。


        近来,哈尔滨地铁2号线的运行,再一次证明了哈尔滨的城市能级。


        其三,城区人口多少,决定了能否建设超高层建筑。


        日前,住建部拟出新规,进一步严格管控新建超高层建筑:


        城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑,不得新建250米以上超高层建筑。


        城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑,不得新建500米以上超高层建筑。


        由此可见,城区人口的多少,决定了城市建筑的高度,也就是一个城市天际线的高度。


        相信未来哈尔滨的人口发展,会为哈尔滨带来更“高”的城市天际线。


        其四,不同层级的城市,在抢人大战中的政策门槛存在明显差别。


        根据官方文件,人口300万以下城市全面取消落户限制,鼓励有条件的Ⅰ型大城市全面取消落户限制,超大特大城市取消郊区新区落户限制。


        未来,排除掉特大超大城市,其余城市都将迎来“零门槛落户”福利。


        不难想象,这波‘零门槛落户’福利,也会让哈尔滨的人才竞争,更加白热化。


  --05--  


        房地产经济是盘错综复杂的棋局,任何人想通过落一子而定乾坤都是不切实际的。


        能影响它的因素有很多,但人口,绝对是其中之一。


        黑龙江省的置业方向无非两点:沿海养老置业,向中心型城市汇集。


        而哈尔滨作为黑龙江唯一的城市中心,人口汇集流入则是必然。


        新人口流入哈市,最大的关注点必然是住宅。


        住所稳定,工作与生活才有所保障。


        所以,哈尔滨楼市中长期依旧值得看好。




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