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五一将有18盘2434套住宅推出,增城南沙成供应主力

2018-05-02 11:42 来源:广州中原

      据广州中原研究发展部监测,今年五一节期间广州一手住宅开盘或加推个盘为18个合计2434套单位。
      受近年宅地供应减少、预售证批发放慢影响,总推货量较往年同期减少9%,就今年3月小阳春以及即将到来的五一开盘情况来看,广州一手住宅供应能力持续放缓。

 

 

 

整体开盘推货
2434套住宅将推出,90㎡以上供应增加

 

      从2016-2018年五一推货情况来看,近两年供应货量明显减少,均不及2016年一半水平。
 

 
      从平均每个盘推货量来看:今年五一平均每个盘供应135套单位,比2017年同期的178套减少24%;主要原因为中心区项目、叠拼联排产品楼盘基本以供应50套为主,因此大幅拉低全市平均个盘推货量;另一方面,增城、花都、黄埔3区供应较往年有明显减少。
      从开盘加推类型来看:今年有4个全新盘供货,其余14个为旧盘加推。全新盘中,位于广钢新城的振业天颂花园预计供应95-139㎡二至四房单位,单价接近5万元/㎡;位于南沙湾板块的景业东湖洲豪园供应96-116㎡二三房,价格在2.2-2.3万元/㎡;位于从化街口的时代幸汇供应41㎡-98㎡一至三房;此外市区高端盘华远·雲和墅将推出大户型产品。

 

     
      从开盘户型产品来看:今年五一假期18个推货盘中,17个涉及90㎡以上单位,其中越秀保利爱特城、翡翠绿洲、绿湖国际城等楼盘更是集中供应100㎡以上单位。另一方面,从2018年1-3月预售证情况来看,90㎡以下单位供应占比从1月的29%回落至3月的24%,120-144㎡则从17%提升至20%。综合实际推盘情况,广州中原研究发展部认为大户型供应增加将会成为市场趋势。


 
开盘情况原因分析
预售证发放速度放缓,标杆价地块谨慎入市


      根据广州中原研究发展部走访了解,推货节奏放缓的原因主要有:
      1) 部分项目受预售证批发放缓而影响供应速度
      对比近3年4月预售证发放情况,过去两年均达到1万套以上水平。但今年截止4月25日,各区住宅仅批发2157套,同比减少近8成;

 

      即使五一假期前剩余的时间预售证批发项目增加,恐亦难达到过去两年供货水平,由此可见预售证对实际开盘情况影响之大。
      2)近年部分宅地楼面价高,房企恐市场未能接受产品售价
      按照项目开发周期计算,2016-2017年多宗“标杆价”地块产品即将入市,但由于当年房企“一掷千金”投得的高价地对比目前片区价格仍属于偏高水平,因此部分房企放缓开盘速度以等待更佳时机推出。

 

      以上述7宗标杆价地块为例,目前仅龙湖天奕开盘,其余地块仍处于设计公示、初步建设阶段,距离推出市场仍有相当一段时间。另一方面,部分地块理论售价仍高于板块实际市场价50%以上,未来市场对价格接受程度、房企将选择哪一时间节点进行推货,我们将拭目以待。
      3)2016-2017上半年宅地供应偏少,部分区域面临“无米之炊”
      如花都、天河、越秀等区2016-2017年上半年无宅地供应,从化仅有0.8万㎡的“蚊型地”推出。上述区域2018年以来住宅供应量持续偏低,部分区域只能依赖旧改、收购项目等方式供货;

      另一方面如海珠、番禺等区虽然有一定宅地供应,但均为标杆价地块项目,导致房企延迟开盘。



推货区域分析
增城南沙占“半壁江山”,其余区域100-200套

 
      从区域分布来看,五一供货主力为增城、南沙,两区累计可贡献1560套单位,占总供应量的64%。从化、黄埔、番禺凭借大盘支撑供应量。
 

      老城区中荔湾供应最大,预计将有3盘合计200套单位推出,其中150套来自广钢新城。
      广州中原研究发展部认为,广钢新城住宅供应已进入新一阶段,预计2016年以来供地将陆续转化为一手项目销售,预期今年该板块销售量将有一定程度增加。

 


推货板块分析
供应分散,无“扎堆”情况出现

 

      与以往集中在部分热门板块不同,本次假期推货较为分散。其中增城区新塘、朱村、永和、石滩、中新镇均有供应,南沙蕉门河、金洲、南沙湾各供应百套;普遍供应量为100-200套,无明显扎堆板块,这一定程度上可提供给买家不同选择。
 


      如对地铁通勤要求较高的买家可选择亚运城、南沙金洲、广钢新城、滘口等项目;希望入手中低价位项目的可以关注增城永和、石滩、从化街口等板块;强调居住环境,用于度假、养老的买家可关注从化温泉、花都花山等板块。