1月二手住宅：节前抢先入市，成交创近三年内高位

2021年1月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为15724宗，较去年12月同期（15127宗）环比上涨3.9%，同比大涨87.1%，成交量创三年内高位水平。一般而言，年前1月份成交基本会环比走低，而今年节前的成交量不降反升。主要由于今年春节假期相对较晚，为2月11日-17日（除夕至正月初六）。加上疫情原因，不少客户选择留穗而放弃返乡，因此今年的春节对1月二手整体成交影响较小。

价格方面，本月二手住宅网签均价为32166元/平，环比上月增长4.9%。广州中原研究发展部认为，价格上涨主要有两方面因素：一方面，目前客户入市氛围浓，业主叫价信心偏强，部分楼盘报价略有上调，促本月二手网签均回升。另一方面，本月中心区成交需求活跃度高，成交占比较上月明显增加，导致价格被结构性拉高。

广州中原研究发展部认为，1月二手市场主要有以下几方面特征：

（1）客户恐年后调价，抢先年节前购房。近段时间以来，随着上海、深圳、杭州多地相继出台调控政策，客户担心广州亦会进一步收紧调控政策，错失上车“车票”。加上目前广州楼市交投环境活跃，节后业主有可能再次提价。因此，客户选择加快入市步伐，抢先在年前购房，以减少不必要的损失。

（2）业主惜售心理严重，市面上盘源紧缺。目前业主放盘积极性较低，不少业主打算在三月小阳春后放盘，以便更好地促成成交和调整报价。据广州中原研究发展部监测，1月以来，各周新增放盘量呈现连续下滑趋势，整体放盘量环比12月下降10%左右。部分热点板块“供不应求”现象逐渐显现。

二、分区点评

      天河继续霸榜，花都需求回落

从各区成交情况来看，本月天河、黄埔、番禺三区均有较好表现，本月分别成交2413宗、1042宗、2076宗，环比分别上涨12.0%、14.3%、7.5%。其中，天河区成交占比更是上升至15.3%，稳占各区榜首位置。

   此外，花都区成交则出现明显下滑，本月共成交（自助网签+中介网签）1260宗，环比大减8.8%。而从化、荔湾则成交478宗、904宗，环比分别下滑2.4%、6.6%。

1、天河区：珠城需求激增，客户入市热情高

本月天河二手网签宗数（自助网签+中介网签）为2413宗，环比上涨12.0%。据广州中原研究发展部监测发现，本月天河区天河北板块、珠江新城板块两大板块成交活跃度最高，支撑起区域大部分成交。其中天河北板块以翡翠华庭、耀星华庭居两盘表现相对活跃，1月成交均价分别为80986元/平、70321元/平。

另外，据监测显示，本月天河珠江新城板块需求持续高位，新增购房客数量同比去年增加3成以上。同时，珠江新城板块本月盘源略有补充，市面上存在较多优质盘源。广州中原研究发展部认为，本月天河珠江新城板块成交活跃主要有两方面原因：一方面，随着市场交投氛围升温，业主报价上调。在买涨不买跌心理作祟下，客户担心年后价格将再次上调，从而加快入市步伐；另一方面，板块楼市具备较强的保值、升值能力，在目前经济环境下，不少购房客户选择将资金投资至珠江新城板块的房地产市场。

2、越秀区：东风东学位房抢手，市场供不应求

2021年1月，越秀区共成交（自助网签+中介网签）为1379宗，环比上涨1.8%。据监测，本月北京路板块、淘金板块成交表现相对活跃，市场需求旺。其中，淘金板块主力贡献盘源为淘金家园，其成交均价为83544元/㎡。

另外，据调研了解，本月东风东板块学位房源需求活跃，整体仍表现为“供不应求”，成交占比上涨至47.2%，环比大增8.8%。目前板块业主叫价强硬，部分优质学区房房源整体报价上调15万元以上。特别是部分名气较大的学区房，更是形成“僧多粥少”的局面。在这样的背景下，业主心态强硬，不少盘源纷纷上调报价，普遍涨幅基本在3%以上。基本不存在议价空间。广州中原研究发展部认为，近段时间东风东板块学位房需求活跃主要原因在于：由于过户、装修等时间因素影响，加上目前信贷环境紧张，放贷时间较长，因此有学位需求的客户须选择在3月前购房，以确保明年子女能够顺利入学，以至于本月板块需求出现明显增加。

3、海珠区：海珠西成交大增，江南大道南需求保持活跃

1月份，海珠区二手住宅网签宗数为（自助网签+中介网签）2091宗，环比上月上涨6.5%，二手住宅网签均价为42032元/平。据监测，本月海珠区的江南大道南板块成交持续活跃，上门看房客数量亦有所增加。本月板块成交主要集中在优质的小区房源，比如板块“明星盘”金碧花园、保利花园。其2021年1月成交均价分别为40995元/平、44001元/平。成交客户多以80、90后的首次置业刚需客户为主。

相对而言，本月海珠区海珠西板块成交持续保持高位活跃，为海珠区二手成交主力贡献板块之一。据监测发现，海珠西板块中原成交占比升至39.7%，环比增长7.9%。广州中原研究发展部认为，板块需求活跃度高主要有两方面原因：一方面，板块优质小区云集、生活配套成熟，交通网络发达，为改善、置换买家的重点青睐板块，上门客数量处年内高位水平，以板块“明星盘”光大花园为例，其二手带看量基本处于上扬态势；另一方面，由于近几个月市场回暖明显，促使不少置换、改善客户能够快速出售手上的旧房源，来购置光大花园类型的优质居住小区盘，促使近期海珠西板块需求活跃。

4、荔湾区：芳村片区备受关注，成交占比稳步提升

2021年1月，荔湾区二手网签价格为34467元/平方米；共成交（中介网签+自助网签）为904宗，环比下降6.6%。但需要指出的是，本月芳村片区成交回升明显，2020年芳村成交占比基本保持22-26%。而2021年1月，芳村占比升至28.3%，环比12月上涨4.6%。广州中原研究发展部认为，芳村片区成交活跃主要得益于两方面原因：一方面，片区周边配套成熟，楼价尚处洼地，楼梯楼套均总价仅190万元/套，入市门槛极低；另一方面，相对于荔湾其它板块而言，芳村片区整体供求表现相对平衡，市面上出现较多的优质房源，导致客户可选择性增加，占比上升。

另外，值得注意的是，本月康王路板块成交亦保持相对活跃，其中贡献最多的为刚需楼盘恒宝华庭。据广州中原研究发展部监测，2020年1月恒宝华庭的成交均价为50252元/平方米，本月购买珠岛花园的客户多为80后刚需客，90后次之。购买目的大部分为自住，户型以两房为主。

5、白云区：多重利好加身，罗冲围板块热度居高不下

1月份，白云区二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为1445宗，环比上升4.2%。本月白云区白云大道板块需求相对稳定，2021年1月机场路板块中原成交均价为29908元/㎡。在白云大道板块中，云山诗意成交最为活跃，本月中原成交价均为39868元/㎡。

另外，据广州中原研究发展部了解到，8号线延长线的开通利好刺激，加上华为计划落成地研发中心无疑对于罗冲围板块是无比重磅的利好，政府必定为其度身定做最好的配套，道路、地铁、桥梁、生活区、医院等资源将加码。导致目前罗冲围板块整体成交热度居高不下，深受购房客户所关注。目前板块高性价比的明星楼盘主要以“富力”系为主，比如富力半岛花园、富力桃园等，2020年1月成交均价分别为34744元/平、34449元/平，套均总价在220万元/套、300万元/套左右，入市门槛不算太高。

6、番禺区：钟村板块需求活跃，华南分流问题显著

2021年1月，番禺区共成交（自助网签+中介网签）为2076宗，环比上涨7.5%。据广州中原研究发展部监测发现，番禺区洛溪板块成交量相对稳定，1月板块成交均价在27231元/平，其主力贡献楼盘以丽江花园、珠江花园为主，本月成交均价为26215元/平、27442元/平，属于购房客的优质选择项目。

另外，据调研了解到，本月钟村板块成交活跃度依旧，需求居高不下。与同区域的其它板块不同的是，目前钟村板块业主报价相对合理，报高价盘源基本要处长期僵持，难以被市场所接受，且市面上货源充足。因此，客户入市热情普遍偏高，成交较12月有所提升。目前钟村板块明星盘以祈福新村为主，其成交均价为27124元/平，客户以90后为主。

但需要指出的是，华南板块仍出现一定的一手分流问题。本月华南板块多个新货集中上市，越秀•和樾府、珠江铂世湾、珑翠三个中高端项目疯狂抢客，从而导致二手成交活跃度不如12月。目前板块主力贡献楼盘以雅居乐剑桥郡、金山谷花园为主。其成交均价分别为37987元/平、62091元/平。另外，目前板块业主价格相对企硬，议价空间较少。除部分户型、朝向较差的房源外，其它房源让利幅度基本处于3%以下，客户接受意愿较低。

三、预测：2月成交季节性下探，3月楼市逐渐回暖

2月为春节月，楼市成交将季节性转冷，预计整月的看房客与盘源皆相对较少，大部分时间成交均处于空白状态。但随着春节假期的结束，业客开始陆续返回广州，预计3月开始看房客、新增盘源才将逐步增多。

另外，需要指出的是，近期上海、深圳、杭州已率先推出调控措施，而广州整体交投环境相对活跃。因此，随着传统“调控月”3月即将到来，预计广州部分热点区域、板块可能会出现一定的调控动作，但估计不会形成全面调控。因此，建议买家不要只“盯着”热点板块，而是需要考虑自身实际情况购房。此外，现时房贷监管趋严，放贷明显收紧，不少银行利率出现上调利率的情况，预计将会维持一段时间。这将意味着 “卖一买一”买家的购房周期被大幅延长，客户购房将略受影响。

因此，广州中原研究发展部预计，2月二手住宅成交量环比1月将季节性下调。预测市场将持续到3月才能完全恢复正常。但3月整体成交量估计也难以突破1.5万宗水平。