滘口流拍地7个月后“重出江湖”，楼面价稍下调，配建猛增2.5倍，开发商是否买账？

10月30日，曾经流拍的荔湾金桥地块经过规划改动后再次“粉墨登场”。

对比今年1月挂牌条件，虽然楼面价稍下调5%，但总价、道路等配建面积大幅增加；

时隔7个月，广州市场亦从疫情“冰点期”走向下半年“飘红行情”。 另一方面，本月同属中心区的海珠，成交两宗商住地均以高溢价成交。

其中保利拍下的新港东路AH041405地块更是以51462元/㎡的楼面价，排名全市历史第三高位。

此外，“苦等”11年的五眼桥片区旧改方案批复正式在9月公布；

五眼桥改造预计改造成本为69亿，拟建4所学校，规划荔湾有轨电车DH12线。

在下半年种种利好带动下，开发商拿地心态是否会发生改变？关于金桥地块的详细分析，且看广州中原研究发展部解读。

01.金桥“回锅肉”楼面价稍下调5%但配建大幅增加

金桥地块总占地面积60203㎡，计容建面72403㎡，总起拍价19.3亿，起拍楼面价26707元/㎡。

该地块采取“限地价+竞配建+摇号”的方式出让，最高限价为28亿，到达最高限价时，楼面价为38726元/㎡。

该地块为临江一线地块，限高控制相对严格（≤60米）；

此外需要配建2.3万㎡城市道路以及1.7万㎡绿地以及文化站、居民健身场所等。

 02.市区难得一见望江“净地”

地块目前处于闲置状态，内部平整无明显坡度起伏，现状为绿地。

北侧临江无遮挡，视野开阔，为市区难得一见的望江“净地”。 金桥地块东、南侧被老旧社区包围，基本以6层楼梯楼为主，对未来项目东、南向低层单位景观存在一定影响。

地块西侧主要为物流快递仓库以及大客车停车场；

调研期间物流车辆、大巴来往较为频密，预计会产生一定噪音、尾气问题。

03.除交通优势外，其他配套档次较低，需依赖五眼桥旧改

金桥地块与滘口社区紧密相连，靠近滘口客运枢纽，地处广佛交界。

总体而言，除交通优势外，其他配套档次相对较低。

交通方面，地块距离地铁5号线滘口站约800米；

公交方面，距离广佛路公交站以及滘口总站均为500米，作为广州重要客运枢纽，地块周边公交线网发达。

生活配套方面，目前地块周边1公里范围内无大型超市\购物中心\医院，主要依靠周边300米小食店、小卖部提供基本需求；

教育方面该区域亦相对匮乏，暂无优质学位资源，需依赖五眼桥旧改。

 04.地块价值分析

一.坐拥“珠水”稀缺资源，近年市区江景地均吸引各路房企“血拼” 

首先，市区一线“珠水”靓地稀缺。根据广州中原研究发展部监测显示，近5年广州公开途径出让的市区一线临江地块仅8宗，可谓买少见少。已成交7宗一线江景地中，6宗成交楼面价均达到3.5万元/m²以上水平。

其次，海珠、荔湾两区江景地均为各自区域土拍“标杆”。

其中海珠石岗路AH051028地块保持全市“标杆”已接近3年时间，由此可见市区江景地市场认可度较高，备受房企追捧。

此外，下半年市场热度迅速回升，琶洲靓地（新港东路AH041405地块）以全市第三高楼面价出让；

基于上述利好，广州中原研究发展部认为，金桥地块再次“粉墨登场”，房企仍有一定“竞争欲望”。

另一方面，该地块三公里范围内三年两出“标杆地”。

2016年8月华大物流地块吸引雅居乐、保利、时代、碧桂园、万科、平安、旭辉等19家房企竞逐，最终以35216元/ m²楼面价出让，溢价率达120%。

2019年9月南岸路冷冻厂地块拍出42520元/ m²的楼面价，接棒广钢成为荔湾“新标杆”。

 二.荔湾新房库存“告急”， 地块入市期将短于旧改项目，可抢占市场先机

目前荔湾区新房库存仅40.3万m²，较去年同期少20万m²，消化周期约7.8个月。

其中荔湾“货仓”广钢主力在售新盘不足5个。

此外广州中原研究发展部认为，由于广钢后期地块拿地成本较高导致售价提升，即使有新增供应，亦采取小量多次的方式推售。

荔湾整体呈现明显“供不应求”态势，消化周期将进一步接近6个月红线。

另一方面，该地块目前已属于闲置清场完毕状态，可直接进行开发建设，预计最快10-12个月即可入市开售；

相比之下，荔湾其他旧改项目将需要更长市场转化，如广船地块需进行土地清理恢复工作、万科广信资产包、凯德大坦沙项目需要“循序渐进”开发；

因此金桥地块在溢价合理的情况下，具备抢占市场先机的优势，吸纳荔湾新房需求。

 05.地块风险分析
广佛五眼桥片区旧改推进缓慢，周边环境短期内难以改善

广佛五眼桥片区改造规划始于2009年，距今已11年，经历多个版本旧改方案。

最新一版旧改方案为2020年9月发布的五眼桥村更新改造实施方案批复。

明确五眼桥属于白鹅潭总部经济区，片区规划有4所学校；

分别为小学、初中（广州第九十三中学）、高中三所学校及一所九年一贯制学校，同时规划有轨电车DH12线等。

但广州中原研究发展部认为，五眼桥片区布局分散，物业权属相对复杂，难以统一连片推进旧改；

因此尚未有房企公开进入或接触，相关改造更多只能依赖官方力量，由此可预期五眼桥旧改将相对缓慢。

从实地调研情况来看，与广钢、大坦沙、广船等大范围连片旧改相比，金桥地块周边旧厂、老旧社区集中，河涌有待治理；

此外由于地块周边存在众多客运公司、仓库物流厂房，因此前往地铁站、滘口公交站的主要道路繁忙时间容易出现拥堵，上述因素将影响未来项目居住体验。 生活配套偏低端，医疗、教育资源匮乏，或被周边大盘“抢客”

由于地块整体面积偏小，因此项目内“自给自足”的程度较低，无法像周边在售项目一样建设小区内幼儿园、超市等配套。

此外，项目地处广佛交界，医疗、教育资源匮乏；

对上述需求较强的买家或将转投同区的广钢、大坦沙板块，或周边凯粤湾、逸彩庭园等大社区盘。

06.地块周边一手4.8-5万/平优质二手接近4万/平

金桥地块周边有多个一手楼盘在售，距离较近的新世界凯粤湾均价5万/㎡；大坦沙岛项目悦江上品、双桥8号均价处于4.8万/㎡左右。

二手方面，周边优质大盘为新世界逸彩庭园，均价3.6-3.9万/㎡，此外芳村大道西多楼梯楼，主要为楼龄较长的企业宿舍，价格在2.4-2.8万/㎡左右。

总结.市场环境好转，房企抢地欲望或更加积极

广州中原研究发展部认为，金桥地块具备“市中心稀缺江景资源”的优势，周边广船、南岸路冷冻厂地块均以高溢价拍出作为“背书”。

更重要的是，下半年广州热点靓地均以高价拍出，如琶洲、南洲、南沙湾等均被房企“哄抢”，市场氛围较该地块首次推出时大有改善。

另一方面，地块面积、起拍总价适中，且已完成清场工作，预计参与竞拍的除标杆房企外，部分本地中坚、过江龙房企亦有望参与角逐。

地块劣势主要集中在生活配套、周边环境两方面。

首先由于地块处于广佛交界，因此除交通外，其他配套均偏低端，医疗、教育资源匮乏，对于追求学位的市区买家而言，或转投广钢、大坦沙等板块。

其次，地块周边集中布局旧厂旧小区、仓库以及城中村，且处于通往地铁、公交站的必经之路，对项目档次有一定影响；

最后，五眼桥旧改预计推进效率较低，周边环境、产业升级需要较长时间。