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政策解读 个人房贷利率调整政策

2019-10-31 10:31 来源:佛山中原策略研究中心

 
政策解读  个人房贷利率新政
 
     8 月 25 日,央行发文从 10 月 8 日起调整房贷利率计算方式。新政提出“新发放商贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成” 、“ 首套不低于相应期限贷款市场报价利率,二套不低于相应期限贷款市场报价利率加 60 个基点”等内容。
 
【中原观点】这个政策属于中性政策,之前同类型的政策是要求房贷利率不得低于基准利率的 70%。但如果解读可以理解为利好,因为 LPR 肯定会下调,这种情况下,避免刺激房地产,只能稳定房地产利率,不存在打压房地产的可能性,因为如果全社会利率下调,单独房贷上涨,最后的结果只能是资金绕道进入房地产。所以政策的目的是平稳房地产预期,避免房地产利率跟随 LPR 明显下调。
 
政策解读:
 
(为了方便理解,我们都按本周一公布的 LPR 利率(4.85%)举例说明。)
 
一、自 2019 年 10 月 8 日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。
 
【解读】
 
房贷方面,“基准利率”这个词正式退出历史舞台。10 月 8 号以后,也没有“上浮多少倍”这个说法了。
 
比如“加点多少点”,将成为房贷合同的约定。如果合同里写是加 100 个点,30 年贷款期都加 100 个点。
 
 1个“基点”是万分之一,100 个基点就是 1.00%。
 
最新的长期 LPR 利率是 4.85%,加点 100,就是到 5.85%。
 
大家的利率水平都会不一样。比如你是在 11 月初签合同,那么就参考 10 月 20 号上午九点半央行公布的最新“LPR 利率”。
 
12 月初的合同,就参考 11 月 20 号的,以此类推。
 
 
二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为 1 年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
 
【解读】
 
你知道的,以前加息或降息,第二年 1 月 1 号起的“月供金额”都要重新计算。
 
现在不同了,有可能一年一调,也可能 30 年贷款期都不变。
 
还是以“加点 100”为例,如果要调,比如 4.85%降到了 4.6%,那么有可能第二年也跟着下降,变为 4.6%+1.00%=5.6%。
 

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加 60 个基点。
 
【解读】
 
这次等于国家直接向你明确,首套房贷只能高不能低,世上再无“下浮”、“9 折”这类说法了。
 
二套房贷利率不低于 4.85%+ 0.60%,结果是多少?答案是 5.45%。
 
这是明确的国家级窗口指导。
 
 
四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
 
【解读】
 
还没完,还有第二次加点!5.45%只是国家的下限,比如到了房价上涨压力大的某省,再加 25 个点,那就是 5.7%了!
 
这算是“各省把控”,省内任何银行都不能低于 5.7%,否则就是违规!
 
 
五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。
 
【解读】
 
你正要问,“加点 100”怎么来的?

5.7%还不行,比如你到招商银行办贷款,如果你的资质不够优秀,那就需要再加 15 个点,那就变成 5.85%了!
 
看明白了吧?加点要加三次!100=60+25+15。
 
一次国家指导(60 个点),一次各省把控(25 个点),一次各银行评估(15 个点)。
 
当然我们要明确,“加点”不一定都是正值,大于等于 0 即可。
 
 
六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。
 
【解读】
 
加按揭,是说为现房的借款人提供的一种“追加”贷款的服务,加按揭贷款额度加上原贷款余额之和,最高可达房屋评估价值的 70%。
 
这种贷款目前市面上已经不多。
 
 
七、2019 年 10 月 8 日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。
 
【解读】
 
放心吧,还有一个多月的缓冲期。老房老政策,新房新政策。
 
 
八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加 60 个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
 
【解读】
 
商业、办公楼、商住,也是不低于 5.45%。首套公积金利率维持 3.25%不变。
 
 
房贷利率到底是升是降?如果处于降息通道,至少不会比现在高。当然,房价热点城市,肯定不会低。
 
 
 
 
中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问:
 
1.公告发布的背景是什么?
个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为 LPR,以更好地发挥市场作用。同时,个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,人民银行发布公告,明确个人住房贷款利率调整相关事项。
 
2.改革后个人住房贷款利率如何定价?
改革后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的 LPR 为定价基准加点形成。其中,LPR 由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。
 
3.确定定价基准时,相应期限如何理解?
目前,LPR 有 1 年期和 5 年期以上两个期限品种。1 年期和 5 年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准,1 年期以内、1 年至 5 年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后,可通过调整加点数值,体现期限利差因素。
 
4.什么是利率重定价?
利率重定价是指,贷款银行按合同约定的计算方式,根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为 1 年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的 LPR
 
5.对于居民家庭有什么影响?
公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR(按 8 月 20 日 5 年期以上 LPR 为 4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR 加 60 个基点(按 8 20 5 年期以上 LPR 计算为 5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地 LPR 加点下限。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。
 
6.何时实施?
2019 年 10 月 8 日是定价基准转换日。
在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。
2019 年 10 月 8 日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。
 
备注:资料来源和解读来自央行官网以及网络公开综合信息整理所得