佛山楼市中考 | 房地产市场总结及展望：分化加剧，稳中向上

公积金额度下调，高价限签，城更新指引。

2021年5月，《佛山市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》发布，共17个章节，内容丰富详实，是指导佛山未来5到15年发展的重要文件。

佛山“十四五”三大目标定位：粤港澳大湾区极点城市、全省地级市高质量发展领头羊、面向全球的国家制造业创新中心。

针对房地产的内容不多：①延续了房住不炒的定位，未来双向调控将是手段，平稳房地产市场是趋势。②完善土地供应机制和城市更新机制，科学安排新增建设用地指标和住房用地比例。③加快推进广佛全域同城化建设，集中优势资源推动广州南站—佛山三龙湾—荔湾海龙片区先导区加快建设。

政府放缓土地供应步伐，受限于商住用地土地供应量的缩减，2021年上半年佛山土地市场成交规模较去年上半年有所收缩。在成交宗数、成交面积以及成交金额方面，较去年同期同比均下跌。

但优质商住地块频频出让的带动，各大房企竞争依然激烈，多镇街纷纷打破最高楼面地价记录，其中18宗地块成交楼面地价破万，4宗地块楼面地价突破2万元，支撑平均成交地价同比有所上涨，佛山土地成交平均楼面价冲上“9字头”，房价有望再迈上新台阶。

2021年上半年，顺德区为商住用地成交大户，占全市的44%，供求面积、成交金额均位于五区榜首。南海、禅城两区成交平均楼面地价较高，均超万元水平，中心城区地块较优质，出让地价水平较高。顺德土地溢价率最高，达40%，平均参拍企业数量达到7家/宗地，华润拿下的陈村地王项目，吸引21家房企参拍，溢价率高达107%，优质地块备受房企抢夺。

三水高明两区因推出宗地数量较小，成交指标数据不及其余三区，地价水平较低，但部分地块也受房企追棒，平均竞拍轮次和溢价率均不低。

2016年广州购房客户外溢到佛山，佛山楼市迎来销售大年。2017年为佛山楼市政策调控最为密集的一年，经历限购、限贷、限价和限签，佛山楼市成交量下滑明显，但楼价首次突破万元大关。2018-2020年，在中央“房住不炒”的主导思想下，佛山市场政策转为稳健，商品住房供求整体平稳，高价项目的陆续入市、广佛同城化的发展等，拉涨全市成交楼价节节高升。

经过2020年上半年措手不及的新冠疫情和下半年奋起直追的数据翘尾，2021年佛山楼市被寄予厚望。楼市供求指标数据相比疫情突袭的2020年上半年回暖明显，网签量与2019年上半年相比，基本持平。

顺德、南海两区为供求大户，近年成交面积占比在逐年提高，禅城、南海、顺德、高明四区销量均有不同程度的销售回暖，三水区销售同比则有减量，占比已缩减到15%。五区套均面积均集中在110㎡左右。

五区楼价整体在上涨通道，其中南海区楼价最高，禅城、顺德两区楼价均突破2万元水平，三水区楼价整体保持稳涨，高明区楼价仍在万元线下徘徊。

2021年上半年佛山二手住宅市场共成交3.17万套，同比增加57%，成交375万㎡，同比增加65%。1-6月二手住宅市场单月成交量均超越去年同期。顺德与南海两区为全市二手住宅交易的主力。南海、顺德、三水三区套均面积均超100㎡，顺德区套均达142㎡，禅城、高明两区套均面积均不足百平，区域性置业倾向明显。

禅城楼市上半年整体呈供不应求态势，以消化库存为主。一月供不应求，二月份适逢春节成交遇冷，三月楼市复苏，成交达到上半年高峰，二季度供求量稳中有升，六月受广佛疫情影响，成交放缓。上半年禅城区成交面积全市占比15%，月度楼价稳中有升，在2-2.2万元/㎡间徘徊。区域年度楼市整体开盘去化情况理想。

核心区域桂城街道，处于三龙湾临广板块，其三山新城、映月新城板块积极推新、楼价高企、受客户追捧，如中海文锦国际等，供求量价处于南海镇街高位。

南海中部千亿大镇狮山镇由于不限购且距离市中心较近，且受佛山西站等交通规划利好辐射，单价处于市场中等水平，项目性价比较高，受到购房者青睐，整体去化较好，网签量处于区域镇街第三位。

南海整体镇街价格走势从东往西逐步递减，其中桂城街道楼价接近3.1万元/㎡，里水和大沥镇楼价在2.5-2.6万元水平徘徊。西部三镇街楼价均在1.6万元以下，缺乏新项目供给刺激，相对处于区域量价洼地。

在“房住不炒、因城施策”的政策大方向下，佛山房地产市场整体保持平稳，预计佛山分区域限购等政策大方向将保持不变。

虽然2021年上半年佛山整体楼市政策迎小幅加码，人才购房门槛略有拔高、公积金额度收紧、高价项目重启限签。而高价项目重启限签政策，不同于以往的大开大合，以顺德为例，针对高价盘，相关部门制定不一样的红线，主要是延迟了签约时间，并未再度引起“双合同”等市场乱象。今年佛山楼市调控呈现精准调控、综合施策的趋势。

随着人才购房门槛的提高、房贷利率提升，部分客户将进入观望情绪，预计2021年下半年佛山楼市成交量对比2020年下半年的后疫情楼市持续回暖期，将有所回落。综合2021年全年，佛山楼市成交量整体维稳。但随着广佛同城同向同心，交通基础设施的深入融合，湾区规划的助力，佛山楼市的发展潜力仍然可期，仍有大概率向上的可能。

受供地结构的影响，广佛交界中心镇街楼价将保持坚挺，受轮动效应及高价新项目的陆续入市影响，或将带动周边板块的价格补涨，全市楼价将保持高位运行。由于土拍风向标效应强，未来佛山二级市场区域分化将越演越烈。核心板块虹吸辐射，供求双方都应关注都市圈层的结构性机会。

END

全文报告预览

本文版权归佛山中原策略研究中心所有