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政策解读 | 仅一次机会!今日起正式开启房贷LPR转换,你该怎么选?

2020-03-02      来源:  佛山中原策略研究中心

今天,各大银行的头条都有这样一则公告,提醒各位转房贷利率:
 
 
该公告的发布依据是,中国人民银行在2019年12月28日发布的〔2019〕第30号公告。
 
中国人民银行要求,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变。也可转换为固定利率。
 
简单的说,就是从3月1号开始,你有一次机会把自己的房贷利率转换为LPR加点,或者固定利率。妥妥的幸福二选一。
 
 
幸福,总是充满疑问的。关于这个转换,一千个读者有一千种情况,每个读者都有自己的不解之处。
 
我们把一切看到的问题,都和疫情防控一样,“应收尽收”了下来,读者们可以详读以下的七问七答,七进七出之后,基本各自的疑问都能对号入座。
      
1、为什么要将房贷利率转换
 
 以前的贷款基准利率不够市场化,央行说了算而非市场说了算,不能充分发挥市场对经济的调节作用。
 
所以央行要进行利率市场化改革,推出了LPR。
 
LPR是贷款市场报价利率(Loan Prime Rate, LPR),由报价银行团的18家银行各自报价,然后把他们的报价进行加权平均,最终形成当月LPR,公之于众。       
 
2、该选哪个?为什么?
 
 有两种选法,一是固定,二是转LPR。
 
这里建议无论你原来是上浮还是打折,基准利率高还是低,贷20年还是30年,都一律选LPR。
 
首先,我们搞清楚两者的算法:
 
假设某客户原来的房贷利率是基准利率4.90%,打九折,实际利率4.41%(4.90×90%)。
 
2.1转固定利率
 
利率一直4.41%,永远不变。
 
2.2转LPR
 
按《公告》要求,
 
先算出老利率(4.41%)与去年12月的LPR(4.80%)的“差值”,即-0.39%,
 
再把每个月公布的LPR,与这个“差值”求和,就是你的新利率。
 
新利率随着每次公布的LPR变化,但不是每个月都变,是以你选择的重定价日为周期来变。
 
某客户的“差值”为(4.41%-4.80%)=-0.39%。若日后LPR降为4%,他的实际房贷利率为(4%-0.39%)=3.61%。
 
所以,如果LPR长期下行,你选这个LPR,房贷利率就会越来越低。
 
这个“差值”一律和去年12月的5年期LPR,即4.80%计算。
 
每月公布的LPR即5年期LPR,1年期LPR适用于银行间拆借及其他贷款,房贷者不必关心。
 
 
我们认为,LPR是长期下行态势的。有以下几个理由:
 
1)央行副行长刘国强2月27日在支持中小微企业发展和加大对个体工商户扶持力度有关情况举行发布会上表示,要继续推进LPR改革,引导整体市场利率和贷款利率下行。
 
2) 全球及国内经济承压较大,需要降息刺激经济。多国已进入负利率时代,比如丹麦已经推出了固定利率0%的20年期贷款。
 
3)从2019年中开始,LPR的锚MLF利率就已经出现明显下调信号,今年2月17号,MLF利率又下调了10个点。 
         
3、选LPR能便宜多少?
 
 假设某客户贷100万,实际利率5.90%,20年,等额本息。每月还款就是7106元。
 
 
如果LPR一直在下降,这半年已经从4.85%下降到4.75%,按一年0.2%算,某客户的利率第二年就是5.70%,还要还19年,每月6997元。
 
一年大概便宜1200元,并不是很多。但日积月累,一年一年的叠加(第二年相对于以前可就是便宜了2400元了,第三年3600……但有个极限),也不是个小数目。       
 
4、什么时间完成转换?可以转几次?
 
 按照央行规定,商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准,原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。
 
借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。
       
 
5、哪些贷款可以转?哪些贷款暂时不能转?
 
 
可转:
 
所有按照央行基准利率定价的存量浮动利率个人贷款。
 
即2020年1月1日前已发放,或者已签订合同但未发放的贷款。(因为1月1日以后的都按LPR签了)
 
不可转:
 
政策性的公积金个人住房贷款(包括组合贷款中的公积金部分);
 
2020年12月31日前到期的个人住房贷款;
 
固定利率贷款。
        
 
 
6、转了LPR后,房贷利率会立马便宜吗?
 
 转了LPR后,到第一次重定价之前,房贷利息支出与原合同一样不变。
 
同理,第一次重定价日,到第二次重定价日之间,也不会变化。
 
也就是说,即便你选择最早的重定价日,1月1日,那么从现在到明年1月1日,你的房贷是保持不变的。
 
这里就有个衍生建议,那就是最短的重定价周期是一年,所以利率最好选一年一变,这样可以最大限度地跟踪LPR下降趋势。
         
7、找谁转?怎么转?没人通知咋办?
 
 1.具体情况可以查询贷款行的官网公告,或者官方微信号。
 
2.综合多家银行的公告看,8月30日之前,房贷客户基本都可以在贷款行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道完成定价基准转换。
 
比如中国工商银行公告称:我行将一对一与客户协商办理相关转换事宜,贷款经办行客户经理将与客户联系,请务必留心关注。
 
工行公告,来源于中国工商银行官网:
 
 
转换是央行的通知,银行不会不执行的。只是有的早有的晚。
 
3.共同办理的贷款,需要所有共同借款人一起确认。
 
以上的七问七答,可以说是相当详细了。抓住这次转换机会,七窍玲珑地选择房贷利率吧~
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