施生堂 | 应尽快释放地产商手上的土地

      地产商手上大约有1千公顷土地。有香港政客常攻击地产商囤积居奇，但真正妨碍这些土地作市区发展的并非地产商，而是香港城市规划的滞后与不切实际。原因是这些土地大部分仍然被规划作农地，以至地产商没法利用这些土地作建屋用途。因此，这些土地未能好好地用来解决香港住屋需要的主要责任是城规会，而非地产商。如果城规会一早把这些土地规划作市区发展用途，而地产商却迟迟不作发展，那政府就有充分理由，以公众利益为名，收回这些土地。

      香港的农业自上世纪70年代起已逐渐式微弱，真正被用作耕种的土地已非常稀少，但城规会依然落后于形势，没有把大量农地改划作其他符合社会需要的用途。这样做的唯一解释，就是不想一下子对房地产的价格造成太大的冲击。但今天令政府烦恼的是楼价太高，而不是楼价会向下调整，那城规会就没有理由依然为香港保留这么多的只会被荒废的农地。

      只有当这些土地的规划用途被修订之后，政府才可以在这些土地上进行基础建设工作。有人说，这岂不是等同为拥有这些土地的商人输送利益？这种讲法完全不成立。修桥、筑路、通水、排污是政府对市民的责任，怎可以说成是向地产商输送利益？如果这也算是输送利益的话，那政府并没有刻意去优惠拥有农地的地产商，而是全港所有的发展用地，都会获得政府提供的基本建设。土地供应专责小组把这也说成公私营合作的一个组成内容，是自己捉虫。搞好基础建设是政府任何情况下都要单独负责起来的工作，怎可以视作为合作的一种方式，难怪有人误会是一种利益交换了。

      现时妨碍这些土地释放功能的另一个因素，是政府在补地价的要求上叫价太高，完全缺乏策略性的考虑。结果，即使地产商获得城规会的批准，可以把农地改作建屋用途，亦会因补地价问题与政府谈不拢，以至发展时间一再拖延，没法及时为市民提供住屋的需要。

      有人担心，政府若是在补地价方面松手给地产商，只会让地产商更容易获取利润，市民不会有得益。但政府是土地的最大供应者，完全有能力控制地价。只要政府松手的对象不是个别地产商，而是来者不拒，人人有份，地价很快就会因供应增加而向下调整，以为“执到宝”的地产商很快就会发觉，其他竞争对手也“执到宝”，开盘卖楼时就不敢要价过高。

      这是借用市场力量的最王道的做法，但如果供应一下子还没法大量增加，还可以透过批地条文的一些限制，去制约地产商的盈利空间，把低地价的好处还给市民。譬如：要求在这些土地上建出来的房屋，将来只能卖给首次置业的香港永久居民，只准自住，不可出租，要套现的时候也只能卖给符合同样资格的人士。这样，政府少收地价的得益，才会落到香港未有楼的人的手里。相反，若是政府自己也不肯少收地价，香港的楼价就不容易掉下来。农地改建房屋后，也只会落入资金拥有者的手里。