施生堂 | 贸易战对香港楼价会有影响吗

2018-04-16 14:29 来源:东北中原之声

谈了两篇中美贸易战的问题,有读者迫不及待,要我把问题联系楼市一起来谈。

 

 贸易战无可避免会影响中美两国的经济发展,任何影响经济发展的事情都会在一定的程度上影响楼市,问题只是反应要待多长时间才出现,以及反应的强烈程度罢了。

  

股市的反应是实时的,因为股票买卖十分方便。这刻听到消息,下一刻就可透过手机落盘做买卖。股票一成交,就可以计算出这成交(如果属成分股)对指数的影响。但楼市的反应会慢很多,尤其是在二手市场。通常,业主先要委托经纪放盘,盘源才会在互联网曝光,再要经过准买家查询,看楼,与一段时间的讨价还价,才有机会达成交易协议,然后才可以统计出对地产指数的影响,前后起码两三个月。因此,贸易战对香港楼价的影响,起码要到第二季末,第三季初才会逐渐显露出来。

 

 理论上,贸易战是会导致两败俱伤的。这对中国与美国都没有好处,两地的经济增长会因而被拖慢。中美是香港的两大主要市场,他们的经济受损当然会拖累香港。所以我担心,香港下半年的经济增长会略为转弱,未必一定可以保住3%的增长率。

 

 不过,近年香港的楼价与GDP的增长率关系不大,楼价的升幅大部分时间都高过GDP的升幅。因此,即使GDP下降亦不代表楼价也会跟着下降。因为,楼价的动力已不是来自新增的GDP,而是来自过去积累起来的财富的资产配置方式。即是说,资金的拥有者会倾向用哪种方式去储备财富,将对资产价格产生更决定性的影响。

  

如果资金拥有者对楼市的偏好,依然强过投资股市、债市与商品市场的话,楼价可能依然维持升势,只是这样的升势,由于缺乏新的增长所支持,总有一天会弹尽援绝。只是我们这个世界已累积起来的财富是如此庞大,这样的一天不会很快就到来罢了。

  

无论如何,香港房地产市场或多或少都会被中美日益恶化的关系所困扰。如果双方适可而止,市场或会逐渐平静下来,但若果双方都高调叫喊,投资者就会受到惊恐,股市的起伏会是这种情绪的实时反映。然而,股市只能反映现实,无法预知将来,要推断未来的变化,只能依靠人的洞察力。

 

按我在地产市场四十多年的经验,我倾向认为,由于现时市场的参与者无不赚钱,他们对不利消息的“抗疫能力很强。他们的亢奋看来还会维持一段时间,直到不利的景况愈来愈明显为止。此之所以,我不认为香港的楼市会很快掉头向下。即使下半年升势放缓,年尾楼价仍很有机会高过年头的楼价,令2018年仍可算是一个上升年。

  

不过,由于中美之间的摩擦并非事件性而是结构性的,它是一定不可能在短期里得到解决的。双方可能会谈谈打打,时紧张,时缓和,但一定要分出胜负才会罢休。在这种情况下,香港的投资环境可能会出现根本性的改变,投资者宜密切观察双方下一阶段的举措,以推断双方是如何评估自己的实力,以及会采取怎样的策略。这样,我们才可以评估形势的发展,决定自己该如何自处。






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