产权式商铺法律关系

2019-09-17 08:47 来源:中原地产官微

产权商铺运作模式一般涉及开发商、小业主(投资者)、实际经营商、管理公司、担保方、银行等多方当事人,法律关系远比一般房产买卖复杂。那么,产权式商铺存在几种法律关系?本期给大家列举几种。

 

(一)买卖合同法律关系

 

投资者就购买商铺与开发商签订《商铺买卖合同》后,双方即成立买卖合同法律关系。在该法律关系中,开发商的主要义务是如约交付商铺,且承担瑕疵担保责任。而投资者向开发商支付商铺价款后取得商铺产权。与一般房屋买卖法律关系相比,该法律关系有其特殊性:第一,一般房屋买卖追求的是房产价值,而产权式商铺交易则追求投资、经营收益,因此产权商铺的实际价值受市场波动和时间影响较大;第二,投资者购买商铺后须将商铺租赁给开发商或开发商指定的第三方,因此在产权式商铺模式中,投资者住获得商铺的有限所有权;第三,产权式商铺具有房产证券化的特征。

 

(二)租赁合同法律关系
 

投资者购得商铺后,不是用于自己经营,而是将商铺租于开发商或第三方经营,因此投资者和开发商或实际经营第三方之间就发生了租赁法律关系。业主的主要义务是交付商铺,主要权利是收取约定的租金。由于产权式商铺经营模式的特殊性,投资者购买带租约的商铺或委托出租存在一定的投资风险,表现在:第一,我国商业用房的权利期限为40年或者更长,而根据我国合同法的规定,租赁期限最长时间不得超过20年,目前产权式商铺租期普遍是10至20年,租赁期满后,如何处理商铺或继续保证投资回报率必将引发纠纷;第二,因开发商在销售带租约的产权式商铺前,已经对经营模式、租赁期限、租金标准及合同解除的相关条款作出约定,故投资者须接受开发商的游戏规则,当发生争议时,很难通过解除租赁合同来收回商铺。

(三)委托经营法律关系

 

在产权商铺商业模式中,投资者和地产商均不自己直接经营商铺,而是委托第三方进行经营管理。双方签订《委托经营合同》,如此,在开发商或投资者与实际经营的第三方间建立委托经营法律关系。该法律关系的基本特征是委托方委托受托方在一定年限内对物业整体进行经营管理,受托方在委托年限内占有使用物业并完成约定的经营指标,收取经营费用。

 

在此种模式下,投资者的收益源自经营收益,开发商或管理公司并不直接承担经营风险。这种委托经营法律关系与一般的委托合同存在区别:第一,为确保实际经营方经营期的稳定性、长期性,投资者签订的委托经营合同往往约定投资者不得单方提前解除合同。而我国《合同法》规定,委托人或者受托者可以随时解除委托合同;第二,产权式商铺的小业主并不直接向开发商或管理公司支付委托经营费用。

 

而我国《合同法》则规定,委托人应当预付处理委托事务的费用;第三,产权式商铺的业主,不得干预商铺的经营、管理,受托人甚至不必亲自处理受托事务。而《合同法》规定,受托人应当按照委托人的指示处理委托事务,需要变更委托人指示的,应当经委托人同意;第四,典型意义上的委托合同最大的特征是风险由委托人承担。而产权式商铺的委托统一经营管理合同却往往约定,无论受托人是否取得收益或收益多少,均应向委托人支付约定的投资回报收益。










相关阅读:
从四大维度解析如何打造一条好的商业街
地产小知识:避免一房二卖

本站所载各种成交信息和数据仅供参考,不构成任何投资建议;公司不对成交数据的准确性做出承诺,也不对任何错误负任何法律责任。所有合同均以最终签约为准。

Copyright © 2017 中原地产代理有限公司 版权所有 ICP号: 沪ICP备10013941号-1