宏观市场(节选)
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全国政策面:11月调控主要在于加强楼市秩序及行业整顿,全国调控逐步进入平稳期;
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资金面:强化服务实体经济为基调,防范房地产领域不当和过度融资;
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行业面:11月全国重点城市供应普遍放量下,市场成交小幅回升;开发商或加大促销让利力度冲刺年底业绩,房价上涨态势有望缓解;
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东莞房贷面:东莞部分银行微调房贷利率,但目前整体房贷利率及购房成本依然高企。
土地市场
2018年11月关键指标一览
11月东莞土地挂牌公开出让92.09万平占面,同比去年大幅上升1410%,与16年相比上升75%。
本月原本有一宗商住地出让,位于沙田镇福禄沙村,但最终政府提前终止土地出让。
11月土地供需创三年单月新高
工业地成绝对主力
11月东莞土地供应和成交92.09万平,环比和同比均大幅上升,为近三年单月新高;
本月成交15宗土地,其中包括13宗工业地,1宗商业地和1宗科研地。其中工业地为绝对成交主力,成交占比高达87%。
11月商住地断供
政府提前终止沙田商住地出让
11月东莞商住地断供,这是今年第五个月断供,经历8-10月的供应高潮后,政府推地逐步放慢,原本当月有一宗沙田镇福禄沙村商住地即将出让,但最终被政府终止出让,这也是自今年10月以来,第四宗终止出让的地块。反映出随着目前房企拿地谨慎理性,政府为避免出现土地流拍,提前“刹车”。
多因素叠加下
房企拿地愈加谨慎理性
本月商住地零成交,随着开发商资金压力紧张,政府土拍“限制”增多,开发商拿地成本高企,竞拍热情下降,近期多地未触最高限价和底价成交,预计接下来土拍进一步理性回归,楼面价难现高溢价。
土拍热度分化
沙田地终止出让
凤岗迷你商业地遭疯抢
值得注意的是,除了沙田商住地终止出让外,凤岗居民委员会一宗占地409㎡“迷你”商业地出现疯抢,主要由于地块区域优势明显,经历竞拍165轮,最终以溢价169%和楼面价12130元/㎡结束竞拍。
12月有3宗商住地即将出让
分别位于樟木头、麻涌和谢岗
12月全市将有14宗地块出让,其中包括6宗工业地、3宗商住地、4宗商业地及1宗其它用地。
二级市场(节选)
总体篇(节选)
商品房整体供需回升,
别墅环比同比大幅回落
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住宅:受到年底业绩冲刺、资金回笼的压力,房企推货节奏加快,供应持续放量。同时,近期各项目多以“特惠促销”“特价房”等活动加快项目的去化,成交同样显著回升。但整体市场持续降温,供需较同期仍显不足。
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非住宅:本月非住宅供应放量回升,其中写字楼供应再次放量。房企为快速回笼资金,加快商业的推货节奏,受供应放量的影响,成交量同样放量回升。
住宅成交创下年内新高
但整体供需较同期仍显不足
据东莞中原战略研究中心监测数据显示,11月东莞住宅供应55.54万平,环比下降3.53%,同比下降45.69%,供应持续保持高位。住宅成交55.13万平,环比上涨43.53%,同比下降15.35%,成交创下年内新高。受到年底业绩冲刺及资金回笼的双重压力,房企加快推货节奏,供应显著放量,加之部分项目开始逐步回归市场预期的定价,成交量显著回升,并创下年内的新高。但与同期相比,供需仍显不足。
住宅库存量及去化周期
双双创近三年历史新高
11月住宅库存高位维稳,去化周期创下历史新高。据东莞中原战略研究中心监测数据显示,截止2018年11月30日,东莞住宅库存套数42796套,库存面积为529.34万㎡,环比上升0.07%,同比上升10.13%。按照过去一年消化速度计算,11月底住宅库存消化周期为13个月,环比上月拉长了近半个月。
区域篇(节选)
本月水乡/临深为供应热点,
滨海/中心城区为成交主力
供应方面,11月东南临深片区及水乡片区供应显著放量,供应合计27.37万平,总占比全市达49%。尤其是水乡片区,本月新盘扎堆供应入市,供应显著放量回升。反之,滨海片区较之上月缩水明显,主要是因为全新盘前期扎堆入市,供应量大幅飙升,本月仅为旧项目加推为主,供应量缩量回落;
成交方面,本月滨海片区及中心城区为成交主力片区。主要是因为部分项目集中签约影响,如长安的鼎峰悦境、东城的万科皇马郦宫以及万江的万科首铸东江之星等等,支撑片区整体成交量回升。
楼市成交小幅回暖
全市共计19个镇街成交过万平
据东莞中原战略研究中心监测数据显示,本月楼市成交回暖,全市共计19个镇街成交过万平。全市共计6个镇街成交超3万平,其中沙田成交6.52万平领跑全市,厚街成交了4.31万平紧随其后。
产品篇(节选)
洋房成交占比回升至93%,
别墅占比维持较高位
据东莞中原战略研究中心监测显示,11月洋房成交4533套,成交比重为93%左右,环比上升2个百分点,继续占市场主导,另外别墅成交332套,成交占比下滑1个百分点至7%,总体维持较高位,其中经济型别墅成交拉动明显,住宅公 寓由于长期供应紧缺,成交占比持续低下。
冲刺年底,市场供需有所回升
但明显不及去年同期水平
11月东莞洋房供应约52万平,环比上升6.47%,同比下降44.66%,成交约48万平,环比上升45.35%,同比下降20.21%,经历惨淡的金九银十后,临近年底,在开发商持续放量入市的步伐下,加上促销特价活动的不断加大,本月市场热度有小幅回升,但与去年同期相比,仍有一定差距,市场调控深化下,整体客户购房理性。另外,整体价格维持平稳态势。
全市洋房套均总价始终高企
套均总价超200万/套镇街基本持平
据东莞中原战略研究中心数据显示,11月,东莞洋房套均总价下降至191万/套,但依然处于历史第二新高纪录,叠加利率依旧收紧不放松,客户购房成本及压力始终高企。
从东莞各镇街洋房套均总价看,11月东城以348万/套的总价位列全市首位,比第二名的南城高出74万,最重要由于东城本月万科皇马郦宫集中网签,拉升整体均价。另外洋房套均总价过200万/套的镇街达10个,比上个月持平,150-200万的镇街有15个,与上个月持平。
2018年11月东莞洋房成交个盘排行
11月,万科再次成为本月成交热点,前5项目中共计有3个为万科项目,其中万科皇马郦宫夺得本月成交冠军,共计签约104套,成交金额4.24亿元。万科时富金色家园紧随其后,签约了269套,成交金额3.84亿元。
经济型别墅成交走俏
全市别墅成交创近三年同期新高
11月全市别墅供应195套,环比和同比分别大幅下降56%和39%,开发商推货节奏方面,主要由于10月提前放量,本月仅万科中天城市花园、碧桂园兰亭等个盘供应;本月成交332套,环比和同比分别上涨32%和77%,创今年单月新高,同时为近三年同期新高,主要由于144平左右经济别墅成交突出,其中包括碧桂园风华东方、万科大中江南院子及金地前海山等项目。另外整体别墅价格波动回升至25529元/㎡。
2018年11月东莞别墅成交个盘排行
11月,厚街为别墅成交热点区域,共计成交68套,主要是由于卓越维港及海逸豪庭集中签约,带动片区内成交热度回升。其中,海逸豪庭为本月成交冠军,共计签约28套,成交金额2.94亿元。
公 寓投 资减弱,成交依旧低位徘徊
11月东莞全市公 寓供应7.13万平,环比上升47.55%,同比下降24.39%,多个项目集中在7-9月入市,10月供应大幅回落,尽管本月供应有所回升,但市场投 资需求减弱,本月成交7.17万平,环上升11.5%,同比下降26.55%,同时处于今年中下水平,主要由于目前房贷利率高,成本增多,叠加调控下,房价高位企稳,客户对房价上涨预期变低,观望情绪加重;另外部分前期热销项目陆续进入尾盘,客户选择性减少。
2018年11月东莞公 寓成交个盘排行
11月,城区公 寓再次成为交投热点,共计5个项目进入成交榜前10。其中,寰宇汇金中心共计成交169套,1.94亿元夺得冠军。虎门的万科城市之光成交了141套、1.27亿元,紧随其后。
洋房、公 寓存量再创新高
整体去化周期走高
据东莞中原战略研究中心监测数据显示,11月底东莞全市住宅库存613.23万㎡(含商务性质住宅),其中洋房、别墅和公 寓存量分别为416.64万㎡、107.63万㎡、88.96万㎡,消化周期分别为11个月、23个月、12个月。仅别墅去化周期持续下滑,洋房、公 寓的存量及去化周期再创历史新高。
受到年底业绩冲刺及资金回笼压力,房企推货节奏加快,供应持续放量,但整体市场热度偏低,市场去化力度弱,导致去化周期持续走高。