东莞楼市供应低迷 开盘量大缩水

    7月，市场进入新一轮新品入市的预热周期，楼市交投趋于放缓。7月份以来，开发商推货节奏放缓，近期均为小批量推货为主，市场呈现供应不足，需求受到压抑。市场上一些项目合理定价，整体去化率较为喜人，可见合理定价仍然是项目去化的主要策略。

　　住宅供应低迷

　　进入7月份，东莞一手房市场供应不足，市民可选择的房源比6月份要少。来自广西的张先生在东莞万江工作，计划今年年底结婚，想买一套性价比高的一手房，然而看房看了大半年，未能选到心仪的房子，“钱少难选好房，只能考虑地段偏一点的楼盘”。上周末他到水乡片区一些楼盘看房，发现楼盘的新品不多，基本上是一些存货在售。望牛墩某楼盘的销售员表示，为冲刺半年业绩，楼盘都会在6月份加大推货力度，搞各种促销活动吸引顾客购房。经过一轮促销“轰炸”之后，购房者进入消费疲软状态，到了7月份推新品的楼盘很少，处于蓄客阶段，主要以顺卖为主。

　　7月份，开发商推货节奏放缓，市场供应低迷，入市项目新推体量均较少。就楼盘而言，星际湾加推少量洋房，长安正中峰璟湾开盘推出公寓产品，春风格拉斯、广源纳帕溪谷、南峰华桂园、金地前海山推出洋房新品，石龙嘉宏锦及望牛墩恒大江湾小批量顺推以补货。此外，多盘处于储客预热或蓄客待推，如桥头帝庭山别墅新品和虎门君悦东方洋房新品，星河时代、冠科泊樾湾、阳光城御景湾等均开放样板房，碧桂园中心营销中心正式开放。

　　据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，7月东莞全市整体开盘量环比上月大幅缩水，住宅供应26.23万m2，环比下滑51.69%，同比下滑 40.35%。主要由于7月作为楼市淡季，同时调控政策不断深化，开发商推货意愿不强，推货节奏大幅放缓，7月开盘量仅10套。从产品类型看7月开盘主要为住宅项目为主，均以小批量推货为主。

　　开盘量大缩水

　　7月作为楼市淡季，同时调控政策不断深化，开发商推货意愿下降，推货节奏大幅放缓，市场主要以顺卖签约为主，整体市场低迷。据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，7月东莞全市整体开盘量环比上月大幅缩水，7月开盘量仅10套。从产品类型看，7月开盘主要以住宅项目为主，均以小批量推货为主。从销售率看，住宅项目去化率普遍偏低，住宅成交38.44万m2，环比下滑15.42% ，同比下滑0.85%。其中，全市洋房单盘成交量过百套的项目数仅有8个，全市过半项目成交不足30套。另外，成交均价小幅回落至16177元/m2。

　　业内人士表示，经过6月冲刺业绩旺季，7月进入市场“疲软期”，大部分项目以顺推为主，且推货量较少，可选货量较少，一定程度抑制了客户购房热情。其次，开发商对市场预期较高，定价居高不下。再者，限购限贷限售等政策持续制约需求释放。另外，楼市人气大幅下滑，作为传统淡季并且受到楼市调控不断深化影响，客户观望情绪不断加重，同时夏日的炎热也导致客户的看房热情下降，楼市来访人气下滑明显。但值得注意的是，“金九银十”即将来临，开发商加大出货及营销力度，后市人气有望持续攀升。

　　合理定价 去化率高

　　虽然市场供应持续低迷，住宅网签量持续缩水，但是市场上一些项目合理定价，整体去化率较为喜人。7月份，春风格拉斯加推了73套79-143平方米的洋房，均价为16000元/m2。该项目毗邻松湖片区，价格相对低洼，客户接受度较高继上次开盘即售罄，这次开发商继续趁势加推，客户置业热情仍较高，去货情况较为良好，整体去化率达61%。另外，位于长安的某全新开盘项目主推商业公寓，整体去化率达73%。可见，长安镇属滨海湾新区，湾区规划利好即将出台，投资热度不断提升，该镇的项目受到客户的青睐；商业公寓“不限购，不限贷”，客户购房压力小，投资、自住均可；受湾区利好的影响，该片区未来发展潜力大，投资热度不断提升，部分客户选择跨区置业。

　　业内人士表示，当前市场，客户置业往往货比三家，精挑慢选，对价格敏感度极高，参考同类型竞品楼盘定价更为关键。目前多重原因导致住宅供应不足，一方面体现在企业资金链因素放缓开工，行情不佳入市体量谨慎；另一方面，不少项目其他类别产品滞销，适当放缓洋房供应利于集中精力完成任务；再有，项目给首付款设限以缓解资金压力，刚需客户被拒之门外。

　　后市供应放量

    据东莞中原战略研究中心不完全统计显示，2018年8月开发商推货热情大幅上升，全市预计有十多个项目推新入市，以旧盘小步加推为主，同时纯新盘入市明显增多，多达4个。从区域角度看，虎门热度最高，其推货量占全市总推货量的一半有多。8月新增供应再次放量，有利于激活需求释放。供应产品仍然以刚需首改户型主导，144平方米以上的户型供应较少。

　　业内人士表示，进入8月，又是渐近金九银十，开发商推货热情明显高涨，纷纷提前抢跑金九。供应量环比大增，加上需求较为旺盛的区域供应量较大，对推动楼市成交量上升无疑是一个重大利好。由于供应主要集中在需求较为旺盛的虎门和泛城区，供应放量大增，预计虎门和泛城区成交量明显上升，区域价格趋稳。刚需以及首改户型供应主导下，大力支持刚需改善需求释放。个别品牌房企项目继续推出144平方米以下的“微”别墅 ，由于总价低且不受限贷，预计持续畅销。