比房价下跌更重要的事爆发了,刚需该不该买房,专家一语道破

经历过两年的超级繁荣之后，“买房躺着赚钱”的预期不断膨胀下，资金大举向楼市漫灌，实体经济迎来“关门潮”，失业率暴增。房地产一家独大，挤压实体经济的证据更加确凿。更加可怕的是，超过80%的家庭把收入超过70%的收入都用来买房了，居民部门的负债更是连年垒高，已经触顶，风险更是越积越高。

党的十九大明确指出了“房子是用来住的不是用来炒的”后，两会再次为房地产行业发展指明了方向。“防范化解金融风险，金融去杠杆，尤其是去房地产杠杆”成为了这一轮楼市调控的重中之重。

2018年已过半有余，房地产调控到底效果如何呢？截止至目前，有哪些城市调控房价取得了明显进步呢？2018年是中国经济转型的重要一年，因此楼市调控也将承前启后。

从中原地产的统计数据来看，2018年国家对于房地产的投入丝毫不亚于去年。前7个月，楼市调控次数高达260次。刚刚过去的7月份，更是密集，发布了超过70次调控。叠加最近一段时间房地产的重磅消息来看，未来这种调控的势头会更加强劲。

哪些城市房价下跌较为明显？

俗话说，只要功夫深铁杵磨成针，房地产调控亦如此。特别是中央对楼市问题的态度进一步明确后，调控手段越来越严厉，房价由涨转跌是完全可以期盼的，也是能够实现的目标。

近期，住房大数据实验室发布的上半年房价大数据显示，在29个样本城市中，廊坊、天津、厦门、上海、北京房价同比分别下跌24.72%、11.94%、8.12%、7.02%、3.66%。

廊坊，廊坊一直都是全国楼市调控降房价的楷模，尤其是环北京的北三县在去年更是抢足了风头，燕郊从4字头跌到2字头，早已不是什么稀奇事，已经是人尽皆知。进入18年，这种情况并没有好转，上半年房价也有超过20%的继续下探。很多专家建议17年底抄底廊坊，也被证明是打脸了。廊坊毫无疑问现在成了全国投资客最不愿提起的伤心之地。

天津，虽然5月份天津发布了“海河计划”，目标是吸纳“百万人才入津门”，但是这丝毫不影响天津楼市的萎靡。人才引进之后，不足2月吸引6万多人才落户，但天津楼市还是遭遇了过山车——在一波涨幅之后，天津房价还是没逃过下跌的命运，据机构数据显示，前4个月跌幅高达11.94%，近两个月在整体上涨3%之后，7月房价整体跌幅在1%左右。

厦门，第五轮调控降房价最显著的城市，非厦门莫属——今年以来，厦门一、二手房房价均价下跌在30%左右。地价相应也开始下跌，来自厦门克而瑞研究中心的数据显示，2018年以来厦门平均楼面价为2.18万元/平方米，相比2017年下降近20%，与2016年的峰值相比，下降约30%。更有媒体指出，厦门楼市现在已深陷降价漩涡，整栋打折，开发商亏也要卖。21世纪经济报道更称，厦门房价地价C位领跌，撕开了二线城市房价回落的一道口子。

杭州，从7月杭州二手房成交报告中可以看出，价格已经在回调的“路上”了。杭州楼市报道称，杭州最近一段时间房东的心态开始动摇，二手房里的投资客开始抛售，房价有明显下跌，据他们摸底统计的数据显示，7月份，统计的68个盘中有34个都是跌的，其中北湖绿洲花园、信达柳郡、新时代城市花园等十几个小区降幅都超过了10%。 很多4万元/㎡以上的楼盘“被回调”

上海，最近因下调利率陷入舆论风波的上海也很亮眼。国家统计局数据显示，3、4、5、6月份上海房价均有不同程度的小幅回调，最高降幅达0.6%。专家刘晓博说，上海在货币政策整体宽松后是四大一线城市中最早下调房贷利率的，这说明上海的楼市很冷，市场购买量严重不足，银行利益大减，有点坐不住了。但随后便辟谣说没有这回事，更说明国家在调控房价的问题上态度是十分坚决的。

除一二线城市之外，其实三四线城市也有部分在降温，要么就是涨幅收窄，要么就是有实质性的回调。6月统计局数据显示，房价下跌的4个城市中有3个是三四线城市，无锡、蚌埠、平顶山房价均有回调。

中央释放重磅信号后，房价“永涨”神话被彻底打破

以前难说，在7月31日政治局会议上中央释放“坚决遏制房价上涨”的消息之后，基本可以确定，未来至少2-3年温和下跌至合理区间，将是未来房价的基本格局。开发商和炒房客期待的房价继续上涨，在大锤落下时彻底灰飞烟灭。

此外，比下跌更重要的是，越来越多的城市房价预期在扭转，很多炒房客业主抱怨，现在不是不想卖的问题，是降价也卖不掉的问题。合肥、南京、成都、重庆、太原等地均出现了二手房成交量的萎缩和土地市场的严重遇冷。

这次下行周期至少要持续2-3年，至于下行的程度，从房价的角度看，不同城市会有所差异，热门城市房价涨幅大的可能会下跌15%左右，局部地区如环京地区已经下跌了40%。

那么是否意味着刚需买房的时机已经成熟了呢？住建部政策专家顾云昌说，一二线经过一轮降温后可能会反弹，三四线城市已经见顶，且受“棚改”和房产税的影响比较大，未来难以再涨。

相信很多人都get到了重要信息：国家出手，一二线短时期房价会处于阴跌或平稳水平，正是刚需上车的好时机；至于三四线及其周边城市，不那么着急，的确可以再观望看看。在房地产长效机制尚未建立前，行政手段调控楼市并不会放松，因此不必担忧房价会有大波动。