东莞长租公寓悄然兴起 大多满租90后主打

东莞至少有6家长租公寓，房企探索转型，下半年或更火热

万科泊寓长租公寓。目前，东莞市场上至少有6家长租公寓，且立即吸引到了青年群体的注意力，大多处于满租状态。南都记者 陈奕启 摄

在高房价的重压之下，通过租售并举解决住房问题，成为了市场新的风向。这其中，作为新兴业态的长租公寓在租赁市场异军突起，正成为了城市新就业人群“住有所居”的新选择。南都记者了解到，近两年在一线城市发展正劲的长租公寓已开始在东莞悄然兴起，目前，东莞市场上至少有6家长租公寓，其中不少均在今年上半年密集布局，且立即吸引到了东莞青年群体的注意力，房源现大多处于满租状态。业内认为，高房价之下将会有越来越多的年轻群体将选择租房解决居住难题。但是，目前长租公寓投资回报周期长、盈利模式单一、市场仍需培育是其困境，未来前景或需继续摸索。

颜值高，社群生活受青睐

傍晚6点多，90后舞蹈老师Wendy常常会准时下班，回到自己租住的公寓里。稍作休息，她便乘坐电梯来到公寓大堂的共享厨房，为自己和男友准备晚餐。

吃完晚饭，或者坐在影音休闲区，和公寓室友一起看部电影，或者在休闲区后面的娱乐区来几盘桌球，这是Wendy常常会选择的饭后“消食”娱乐。“室友多的时候，还能组个局，玩个杀人游戏，或者带着室友们来堂舞蹈课，就最开心了。”

Wendy说，“从公寓第一天对外招租时，我就来了，是这里的第一批租客。”这两年，在这里交了不少朋友，也看到不少人通过这个平台，从室友变成同事，甚至是夫妻。

Wendy眼中的空间是万科·泊寓于2016年1月在东城东平街创客谷为青年群体打造的一所长租公寓，位于创客谷6～8楼。它的前身是一个旧酒店，经过改造后，这里变成了一个拥有153套单间的公寓。大堂设置是公寓最大的特色，这里是租客们的共享空间，公共厨房、洗衣房、健身房、游戏娱乐区、聚会餐厅、影音休闲区、书吧等等一应俱全，每天下班之后，租客们通常会欢聚在这里，不仅一站解决吃喝玩乐，还能一起交流分享，达到居住和社交的共同目的。

热闹之后，租客们陆续回到了自己的单身公寓内，“每个房间装修都很温馨，蓝色的墙壁，简单时尚的家私家电，可以直接拎包入住。”Wendy说，社群生活和颜值是当初决定住下来的主要原因。

长租公寓悄然兴起

多家房企布局

今年以来，在一线城市风生水起的长租公寓，在东莞正悄然兴起。南都记者了解到，除万科·泊寓世博店外，万科在东莞还打造了两所长租公寓，分别是769店以及香园店。其中，万科·泊寓香园店于今年3月正式开业，共有110多套房源，主打单身公寓。

上半年，包括中天、世联行等多家房企以及社会资本开始陆续进驻东莞。今年3月1日，位于南城宏远沙苑市场附近的“城市主场”国际青年公寓对外开放。这是一个由空置的旧项目改造而来的长租公寓，被五名创业的年轻人租下后，投资500万元，改建成了公寓，共设有135间房间，户型面积在40～60平方米之间，房间被粉成粉、紫、蓝、白、黄等五种不同的颜色，艺术酒店式的设计感，让许多年轻人一来到就喜欢上了这里。

今年4月，由中天地产打造的悦居HOME +华宝项目也开始对外招租，主打单间以及一室一厅，共设置了201套房源。另外，在南城银丰路，一家由世联行入资的“红璞公寓”也几乎在同一时间段启动招租。

南都记者了解到，这些长租公寓多由厂房及厂房宿舍或者开发商自持房源改建而来。标准化、温馨的特色装修、拎包入住是长租公寓的共同特点，不仅如此，社群生活则是长租公寓运营的核心资本。

“长租公寓不仅提供的是一个居住空间，更是一个适合年轻人的社交平台。”“城市主场”CEO杨树就表示，在他们的长租公寓里，倡导“这就是你的主场”，租客之间通过社交、聚会，彼此管理，营造更好的居住环境。

人群：

90后是主流，不爱交友或被拒租

长租公寓在东莞还只是起步阶段，目前，东莞市场至少有6家长租公寓，不过，这一新业态已备受市场青睐。南都记者近日走访了解到，目前，东莞几家长租公寓大多处于满租或者仅剩少量房源的状态。

“万科·泊寓的3所长租公寓已全部满租，现在还有人在排队。”谢煦妍介绍，其中，香园店开业20多天就已满租了。而中天的“悦居”同样也在6月中旬满租，距离对外招租仅2个月时间。

从长租公寓的受众人群来看，90后甚至95后是主要群体。从东莞的3所长租公寓来看，毕业生、刚毕业白领是这里主流人群。

运营方对于租客年龄也作出严格的规定，大多要求在35岁以下。“城市主场”在开业之初就明确了“四不”守则，超过35岁不能入住；只允许租住者本人入住；不接受非正当职业人士租住，不接受三观不正者及不爱交友人士入住。“这应该是年轻人互动交流的地方，并不适合老人小孩。”杨树统计，在“城市主场”里，90%都是90后，其中60%是95后。

租金：与同地段小区住房相当

在东莞住房租赁市场，城中村房源和小区房源充足，而且近年来价格也相对稳定。长租公寓是否能够在租金上脱颖而出？

南都记者了解到，目前长租公寓单间多在800～1400元，视地段而有所差异，与小区公寓相比，长租公寓价格基本相当，甚至会低于同地段部分小区房源。“城市主场”位于沙苑市场附近，单身公寓租金在1380元(不包括管理费)，而周边小区单间房源大概在1200～1500元左右，以报业大厦附近的晶城为例，单间大约在1500元上下，而比较旧一点的小区则相对低一些。

万科泊寓769店主打21㎡、25㎡单间，租金大约在800～1000元；世博店单身公寓1100元，这与周边的小区单间价格相当，甚至略低200-300元左右。

观察

存量市场 前景看好

长租公寓大约从2014年开始，在深圳等一线城市盛行。今年以来，东莞长租公寓市场才开始大跨步前行，多家地产商以及社会资本争相抢滩入住。业内分析，长租公寓的悄然兴起，既是政策促成的结果，同时也被认为是对存量市场前景的看好。

楼市在经历了此番普涨后，居高不下的房价已让不少年轻人望房兴叹，东莞亦是如此。如何解决居住问题？去年以来，租售并举已成为政策调控方向。今年5月，住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见。“意见稿”明确，国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。种种利好因素刺激，加上市场刚需，让住房租赁市场有了足够想象空间。

“未来，随着居住观念改变，越来越多的人会选择租房来实现住有所居。”“城市主场”CEO坦言。而中天地产营销经理倪潇也透露，中天集团目前已经在虎门、南城银丰路、松山湖部署了另外四家青年长租公寓。其中，松山湖部署了两家，一家位于万科松湖中心，另一家位于国际金融创新园。

盈利单一或更适合品牌房企

可以预见，接下来，东莞长租公寓市场将会迎来繁荣景象。不过，随着长租公寓的加快布局，其发展前景也成为了业内关注的焦点。

从一线城市的经验来看，目前，长租公寓盈利仍比较单一，主要靠租金收益，这也导致了其投资回报周期较长。“城市主场”CEO杨树表示，按照该项目目前运作的情况，大概会在3年内收回成本。

广东宏远地产董事长钟振强则坦言，一个长租公寓项目投资较大，回报周期偏长，也意味着将影响长租公寓的快速布局。不过，这对于积极转型，布局长租公寓市场的地产商来说，或是一种优势所在。万科泊寓莞深区域总负责人袁军认为，资金实力、市场资金的吸纳能力、资本化运筹能力，地产商都有不可替代的优势，这也是万科敢于探索长租公寓类租赁项目的重要基础。

据了解，万科泊寓就已在个别城市推出了首年积分可变积分购房、购车位的政策。“未来，资产证券化也可能成为一种盈利方向。”有业内人士解释，比如基金通过资本运作收购或整租、改造物业，然后由公寓品牌负责出租、管理、运营，在数年后基金享受物业增值的收益等。

采写：南都记者 肖佩佩