【中原月报】年末楼盘积极蓄客和降价促销，市场活跃度有所上升

宏观市场（节选）

土地市场（节选）

2021年11月东莞土地挂牌公开出让，土地供应占面约49万㎡，建面约151万㎡，建面环比上涨117%，同比上涨31%。商住地断供。无商住地出让。今年1-11月商住地成交建面438㎡，同比下跌19%，实际楼面价14758元/㎡，同比上涨22%，主要由于今年成交地块多位于经济强镇，加上各房企去年在莞业绩较好，更加坚定布局东莞的信心。

• 11月东莞土地供应占面29万㎡，成交占面46万㎡，本月市场土地供需止跌回升至中等水平。成交环比上涨169%，同比上涨34%；

• 本月成交9宗土地，其中8宗工业用地，工业用地占比达89%，商住地断供。随着上月的土拍接连出现终止流拍等情况，土拍市场转冷信号明显，加上年末开发商资金相对紧张，商住地的出让节奏也有所放缓。

11月土拍市场无商住地出让。上月三宗地块接连终止和流拍，土地市场降温明显。

二级市场（节选）

总体篇（节选）

住宅：本月住宅供应42.03万㎡，环比同比均大幅下跌，成交量13.89万㎡，环比同比均大幅下跌，分别下跌76%和83%，供需下跌均主要由于商品房网上新增及签约系统停机升级，官方数据截止11月14日。 

非住宅：本月非住宅供应环比同比上涨，商铺成交量环比上涨。由于尾盘增多，叠加住宅难卖，不少项目推售车位回笼部分资金，车位供应增量明显。

• 据中原地产研究院监测数据显示，由于商品房网上签约系统从14号开始停机升级，导致供需大幅回落，仅有半个月供应网签数据，并不能反映真实市场情况 。

• 价格方面，本月成交均价为30221元/㎡，环比下跌7%，正常回落，主要由于10月大量高价项目网签拉高均价。

据中原地产研究院监测数据显示，截止2021年11月30日，东莞住宅库存套数30240套，约359万㎡，库存面积环比上升7%，同比上升25%。按照过去6个月消化速度计算，11月底住宅库存消化周期快速上升至9.5个月，较上个月拉长1.6个月，主要由于11月初项目集中供应，库存大幅上涨，月中网签系统停机维护，使11月整体成交量骤降，消化周期有所拉长。

区域篇（节选）

• 供应方面，本月供应量集中在东南临深和松山湖片区，供应量合计近22万㎡，全市占比超六成。凤岗世城悦湖花园和塘厦春晖国际城推货量均超360套，松山湖中海松湖林语供应量超550套，推动片区占比明显上升。

• 成交方面，滨海片区为成交热点，成交量5万㎡，全市占比37%，环比上月上涨15个百分点，主要由于虎门万科卓越珑远未来之光集中成交，超100套，拉动片区成交占比走高。东南临深片区供应放量，但由于网签系统停机维护，成交占比较上月并无上升。

据中原地产研究院监测数据显示，虎门和厚街为成交热点，主要由于虎门万科卓越珑远未来之光位于虎门镇中心，周边配套成熟、交通便利，成交超100套；厚街万科瑧山悦打造高端品质，稀缺大平层产品得到市场认可，成交75套。凤岗、松山湖供应放量，凤岗世城悦湖花园供应近400套，嘉辉豪庭供应超250套，松山湖中海松湖林语供应超550套。

产品篇（节选）

据中原地产研究院监测显示，本月洋房成交981套，成交比重75%，环比下跌2个百分点，同比下跌11个百分点。别墅成交比重为4%，环比下跌3个百分点，同比基本持平。公寓成交比重为22%，环比上涨6个百分点，同比上涨12个百分点。

本月洋房供应33万平，环比下跌27%，同比下跌33%。洋房成交11万平，环比下跌78%，同比下跌84%，由于网签系统停机维护，数据截止11月14日，洋房供需同比环比大幅下跌。

洋房均价为29934元/m2，环比下跌7%，厚街时代中国和横沥碧桂园项目等降价促销项目成交占比较大，成交均价有所回落。

11月，万科卓越珑远未来之光成交122套夺得销售冠军，万科瑧山悦成交75套位居第二，佳兆业阳光城时代天韵成交68套位居第三。

本月全市别墅供需大跌，总供应42套，环比下跌83%，同比下跌77%。本月成交46套，环比下跌87%，同比下跌84%，由于网签系统停机维护，数据截止11月14日，别墅供需同比环比大幅下跌。

别墅均价为32832元/m2 ，环比下跌2%，主要由于常平碧桂园低价项目成交占比较大拉低整体成交均价，别墅均价已连续两个月回落。

11月，碧桂园玫瑰臻园以10套成交量夺得全市别墅销售冠军，其次为城建御城花园，以成交9套位居第二，晶和莲湖山庄成交3套排名第三。

本月东莞全市公寓供应放量，供应7.58万㎡，环比上涨206%，同比上涨105%，大平层公寓项目供应量较大，叠加临近年终，房企为加快资金回笼，加快公寓推货节奏，大幅拉高整体供应量。本月公寓成交1.31万㎡，环比下跌64%，同比下跌69%，由于网签系统停机维护，数据截止11月14日，公寓供需同比环比大幅下跌。

整体均价为18098元/㎡，环比上涨20%，主要由于本月成交数据较少，均价受个盘影响较大，高价公寓项目融创公园首府成交占比大，拉高整体均价。

11月，融创公园首府以成交量56套夺得本月销冠，中海十里溪境成交38套位居第二，保利卓越中环广场成交28套排名第三。

据中原地产研究院监测数据显示，11月底东莞全市住宅库存446万㎡（含商务性质住宅），其中洋房、别墅和公寓存量分别为307万㎡、49万㎡、90万㎡，洋房库存上涨，别墅、公寓库存均保持平稳。按过去6个月消化速度计算，洋房、别墅、公寓消化周期分别为9个月、14个月、33个月，各物业去化周期均有所拉长。由于网签系统停机维护，本月网签数据大幅减少，导致各物业消化周期有所拉长。

据中原地产研究院监测数据统计显示，11月东莞商铺供应回升，供应248套，环比下跌16%，同比上涨52%，供应主要集中在万科瑧山府。商铺成交162套，环比下跌34%，同比下跌67%，由于网签系统停机维护，数据截止11月14日，超七成项目成交量仅1-2套，叠加东莞商业投资氛围薄弱，成交量大幅回落。

据中原地产研究院监测数据统计显示，前期供应持续放量，写字楼连续3个月断供，成交4套，环比下跌84%，同比下跌95%。由于网签系统停机维护，叠加写字楼投资氛围持续低迷，目前在售的优质地段写字楼项目货量较少，成交量持续低迷。

后市展望（略）