【中原月报】10月土拍明显降温，住宅供需齐涨

宏观市场（节选）

土地市场（节选）

2021年10月东莞土地挂牌公开出让，土地供应占面约23万㎡，建面约69万㎡，建面环比下跌44%，同比下跌78%。商住地供应建面49万㎡，环比上涨16%。成交建面27万㎡，环比下跌36%，土地市场转冷，除东实集团底价成交四宗三限房地块外，本月有塘厦和长安各一宗地块终止出让和长安一宗商住地流拍。

• 10月东莞土地供应占面23万㎡，成交占面17万㎡，本月市场土地供需占面大幅下跌，创近三年新低。成交环比下跌62%，同比下跌83%，一是一宗长安地块流拍，二是成交的四宗三限房地块体量偏小；
  

• 本月成交8宗土地，其中4宗商住地成交，4宗工业用地。本月商住地成交量持续扩大，占比达50%，主要由于本月土地整体供应量减少，同时集中出让四宗三限房地块，大幅拉高商住用地占比。
  

10月土拍市场挂牌出让5宗商住地，1宗流拍，成交建面约27万㎡，另外两宗地块终止出让。本月商住地可售楼面价10899元/㎡，环比大跌29%，溢价率为0，主要由于本月成功出让地块均为三限房地块，且底价成交。市场预期快速转变，土拍明显降温，主要由于：1、受房地产集中度管理制度影响，今年楼市整体表现比较低迷，部分房企资金回笼压力大；2、受金九银十期间，二手房交易参考价等调控政策陆续出台，房企对后市预期大幅下降，拿地谨慎；3、终止、流拍地块体量大，总价高，而房企融资受阻，资金回笼压力大，新政规定最多两家房企联合拿地，多重因素制约下导致土拍降温。

二级市场（节选）

总体篇（节选）

住宅：本月住宅供应50.7万㎡，环比小幅增长，但同比大幅下降三成，受供应放量和特价促销增多，成交量环比增长，但同比去年仍然下降三成。公寓方面，国庆期间开启降价潮，去化加快，公寓成交量低位反弹，环比增长15%。 

非住宅：本月非住宅供应环比同比显增，商铺和写字楼成交表现持续低迷，环比同比均大跌，由于尾盘增多，叠加住宅难卖，不少项目推售车位回笼部分资金，车位成交增量明显。

• 据中原地产研究院监测数据显示，10月新盘供应加快，东莞住宅新增供应约48万㎡，环比小幅上升5%；成交量54万㎡，环比上升94%，同比2020年下降27%，同比2019年上升28%，主要由于：一、10月新盘尤其高端品质项目热点项目如保利时区、深业松湖云城等进行集中网签；二、碧桂园等房企项目搞特价促销，低至9折，个盘大幅降价以价换量；三、个别项目配建房批量进入网签，对市场交易量形成一定支撑。

• 价格方面，受高价项目集中签约量较大影响，推动本月住宅成交均价呈现结构性上涨至32511元/㎡，环比上涨15%。

据中原地产研究院监测数据显示，截止2021年10月31日，东莞住宅库存套数28445套，库存面积环比持平，约337万㎡，同比上升8%。按照过去6个月消化速度计算，10月底住宅库存消化周期上升至8个月，较上个月缩短0.8个月，主要由于10月保利时区和深业松湖云城两个热盘成交量较大，加上某品牌房企项目促销让利去化速度加快，成交量上升促进消化周期有所缩短。

区域篇（节选）

• 供应方面，本月供应量集中在滨海和松山湖片区，供应量合计近28万㎡，全市占比近六成。松山湖深业松湖云城和寮步万科时富金色家园推货量均超400套，虎门保利时区和虎门万科卓越珑远未来之光供应量均超200套，推动片区占比明显上升。
  

• 成交方面，松山湖片区为成交热点，成交量15万㎡，全市占比27%，环比上月上涨10个百分点，主要由于大岭山松湖碧桂园天鉆和松山湖深业松湖云城集中成交，均超200套，拉动片区成交走高。随着供应持续放量，松山湖片区成交占比较上月有所上升。

据中原地产研究院监测数据显示，虎门、大岭山和凤岗为成交热点，主要由于虎门保利时区是位于三轨之上的百万方TOD生活大盘，项目价值得到市场认可，成交近400套；大岭山松湖碧桂园天鉆价格低于同区域周边竞品项目，属于目前泛松山湖片区低价项目，成交近300套；凤岗中海云麓公馆企业配套用房集中签约，本月网签量超300套；松山湖断供多年后，迎来高端品质项目深业松湖云城入市，大量需求得到释放，成交超200套，均拉动区域成交走高。

产品篇（节选）

据中原地产研究院监测显示，本月洋房成交4067套，成交比重77%，环比上涨2个百分点，同比下跌10个百分点。别墅成交比重为7%，环比上涨3个百分点，同比上涨4个百分点。公寓成交比重为16%，环比下跌5个百分点，同比上涨7个百分点。主要由于前期热点项目本月陆续放签，带动洋房成交占比环比回升；别墅项目主要受到个盘集中签约带动占比环比上升；公寓方面，由于不少项目降价，客户入市门槛降低，房企以价换量和渠道转介效果好，促使公寓成交占比同比大涨。

本月洋房供应45万平，环比持平，同比下跌32%，主要由于：一、“金九银十”传统销售旺季，大量纯新项目入市，加快资金回笼；二、东莞调控政策出尽，叠加房产税试行推进加快，房企观望减退，推货供应加快。

洋房成交47万平，环比上涨85%，同比下跌32%，洋房成交量环比大幅上涨，一是多个高端品质项目入市，如保利时区和深业松湖云城，得到市场认可，推动洋房成交量大幅上涨；二是临近年终，小部分房企业绩压力增大，项目降价促销刺激成交上升，如碧桂园项目特价促销，低至9折。 

洋房均价为32334元/m2，环比上涨17%，均价主要受保利时区、深业松湖云城等高端品质项目集中签约所拉高。

10月，三轨道上盖TOD纯新大盘保利时区项目价值得到市场认可，成交386套夺得销售冠军，松山湖断供多年后，迎来高端品质项目深业松湖云城入市，大量改善型需求得到释放，成交253套排名第四。

本月全市别墅供应骤增，总供应248套，环比上涨176%，同比上涨28%，因个盘供应放量，别墅供应创年内新高。本月成交345套，环比上涨211%，同比上涨47%，别墅成交量创年内新高，主要由于万科棠樾景观资源大盘得到市场认可，以及碧桂园玫瑰臻园和城建御城花园集中签约，带动成交量大幅上涨。别墅均价为33604元/m2 ，环比下跌4%，主要由于碧桂园玫瑰臻园定价较低，拉低整体成交均价。

10月，碧桂园玫瑰臻园以121套成交量夺得全市别墅销售冠军，其次为城建御城花园，以成交60套位居第二，万科棠樾成交27套排名第三。

本月东莞全市公寓供应回落，供应2.48万㎡，环比下跌27%，同比上涨11%，继前期供应放量后，公寓供应连续两个月回落。本月公寓成交3.67万㎡，环比上涨15%，同比上涨1%，公寓成交量连续三个月上涨，主要由于东莞政策持续收紧，住宅市场去化艰难，房企为加快资金回笼，对公寓进行清货。公寓项目自国庆开启降价潮并持续蔓延，部分项目降价幅度低至75折，甚至65折，部分项目叠加首付分期、提高佣金等多项措施，促销效果显著拉动成交上涨。整体均价为15073元/㎡，环比下跌2%，主要由于房企以价换量促使均价小幅下跌。

10月，保利项目占据榜单四个席位，和光尘樾以成交量190套夺得本月销冠，中海十里溪境成交98套位居第二，华阳湖1号成交81套排名第三。

Ø据中原地产研究院监测数据显示，10月底东莞全市住宅库存424万㎡（含商务性质住宅），其中洋房、别墅和公寓存量分别为285万㎡、48万㎡、90万㎡，洋房库存小幅上涨，别墅、公寓库存均有所下滑。按过去6个月消化速度计算，洋房、别墅、公寓消化周期分别为7.4个月、13个月、27个月，各物业去化周期均有所缩短。主要由于各物业本月成交量均有所上涨。

据中原地产研究院监测数据统计显示，10月东莞商铺供应回升，供应294套，环比上涨1%，同比下跌16%，供应主要集中在和昌拾里松湖。商铺成交245套，环比下跌8%，同比上涨21%，超八成项目成交不足10套，成交量回落，创近11年同期次新低。

据中原地产研究院监测数据统计显示，前期供应持续放量，本月写字楼继续断供，成交46套，环比下跌75%，同比下跌85%。写字楼投资氛围持续低迷，叠加目前在售的优质地段写字楼项目货量较少，成交量保持低迷。

后市展望（略）