【中原月报】8月住宅供应明显回升，成交量创08年以来同期新低

宏观市场（节选）

土地市场（节选）

2021年8月东莞土地挂牌公开出让，土地供应占面约56万㎡，建面约207万㎡，建面环比上涨143%，同比上涨40%。商住地供应建面146万㎡，环同比均大涨，土地供应持续放量。

• 8月东莞土地成交占面56万㎡，本月市场土地供应面积上涨，环比上涨64%，同比上涨37%，处于中等水平； 

• 本月成交12宗土地，其中5宗商住地成交，6宗工业用地，1宗商业用地。本月商住地成交量继续扩大，占比达42%。

8月土拍市场挂牌出让5宗商住地，均成功出让，成交建面约146万㎡。本月商住地可售楼面价16456元/㎡，环比上涨13%，溢价率17%，溢价率下降4个百分点，为今年最低点，主要由于：1、本月出让地块优质，尽管月初出台“莞八条”明确收窄房价上涨幅度预期，但优质地块仍然受到房企激烈争抢，三宗地块进入终次报价；2、南城两宗地块条件苛刻限制大部分房企竞拍，导致溢价率低，以及南城地块体量大，大幅拉低整体溢价率。

二级市场（节选）

总体篇（节选）

住宅：本月住宅供应止跌回升，环比上涨38%，其中公寓明显放量，环比和同比分别上涨九倍和一倍。成交持续下跌，环比和同比分别下跌32%和64%，其中洋房成交明显下跌三成。 

非住宅：本月非住宅供需环比齐涨，成交同比明显下跌，市场投资氛围惨淡，其中写字楼成交同比大幅下跌八成。

• 据中原地产研究院监测数据显示，8月东莞住宅供应明显回升，新增供应量约50万㎡，环比上涨22%，主要由于随着“莞八条”出台，客户需求大幅萎缩和观望情绪的增强，蓄客周期大幅拉长，大部分房企的乐观预期彻底扭转，加大供应量，积极抢跑。 

• 本月住宅成交量约30万㎡，环比同比分别下跌34%和65%，创08年以来同期新低，主要由于近期楼市政策调控频出，投资者趋向谨慎，自住需求观望，有效需要大幅减少，叠加特殊限签因素影响。值得注意的是除了7月份稍微供求平衡外，自5月到8月已有三个月市场整体表现严重供过于求了。

• 供求关系导致价格平抑，本月住宅成交均价为28227/㎡。

据中原地产研究院监测数据显示，截止2021年8月31日，东莞住宅库存套数26222套，库存面积回升，约319万㎡，环比和同比分别上涨7%和1%。按照过去6个月消化速度计算，8月底住宅库存消化周期上升至8.4个月，较上个月拉长0.4个月，同比拉长3.4个月，持续7个月拉长。主要受楼市政策加码影响，有效需求减少，叠加特殊限签因素影响，成交持续下滑，导致消化周期持续拉长。

区域篇（节选）

• 供应方面，本月供应量集中在滨海、东部和临深片区，供应量合计近40万㎡，全市占比近八成。沙田佳兆业碧海云天和天琴湾推货量均超200套，横沥碧桂园松湖明珠和横沥招商保 利 依 城 大 观供应量均超300套，推动片区占比明显上升。本月中心城区住宅断供。 

• 成交方面，东南临深片区为成交热点，成交量7万㎡，全市占比24%，环比上月上涨9个百分点，主要由于凤岗三正鹏程上花园和塘厦天悦家园集中成交超100套，拉动片区成交走高。随着供应放量，滨海片区成交占比较上月有所回升。

据中原地产研究院监测数据显示，塘厦、厚街和凤岗为成交热点，主要由于塘厦天悦家园定价低于市场预期，属于板块内价格偏低项目，成交超100套；厚街佳兆业阳光城时代天韵持续转介渠道，成交近200套；凤岗三正鹏程上花园持续推新，本次所推楼栋舒适度较高，同时板块内高价项目入市，刺激部分客户回流，本月网签量超100套，均拉动区域成交走高。但市场整体表现陷入低谷，这个3个镇街成交量均不足三万平，全市近六成镇街成交低于万平。本月沙田和横沥供应明显放量，主要由于沙田佳兆业碧海云天和天琴湾推货量均超200套，横沥碧桂园松湖明珠和横沥招商保利依城大观供应量均超300套。

产品篇（节选）

据中原地产研究院监测显示，本月洋房成交2476套，成交比重96%，环比持平，同比上涨4个百分点。别墅成交比重为4%，环比持平，同比下跌4个百分点。主要由于年内调控持续加码，市场低迷，为加快资金回笼房企供应持续以洋房为主，别墅供应不足，使今年洋房月度成交占比普遍在96%以上。住宅公寓由于长期供应放缓，投资降温，成交占比维持在0-1%左右。

本月洋房供应放缓，供应47万平，环比上涨31%，同比下跌29%，供应回升，主要由于“金九”传统旺季即将到来，房企抢跑积极推货。洋房成交28万平，环比下跌34%，同比下跌63%，洋房成交量创2011年以来同期新低，一、“莞八条”出台，为此前政策打补丁堵漏洞，市场有效需求进一步缩减；二、调控“组合拳”力度持续加大，金融信贷额度收紧，市场低迷，客户观望情绪明显增浓，成交量大幅下跌。洋房均价为27669元/㎡，环比上涨2%，同比上涨19%，主要由于阅云台和三正鹏程上花园等高价项目集中签约，使本月均价小幅上涨。

8月，佳兆业阳光城时代天韵加大渠道转介力度，成交1.82万㎡（183套）夺得销售冠军，龙湖金地天曜城成交1.31万㎡（128套）位列第二，天悦家园成交1.22万㎡（118套）位列第三。 

本月全市别墅供应骤增，总供应84套，环比下跌35%，同比下跌85%，2.27新政出台后别墅供应持续低迷，本月供应创近7年同期新低。本月成交95套，环比下跌35%，同比下跌84%，别墅成交量创近11年同期新低。主要由于：一、市场低迷，为加快资金回笼房企供应持续以洋房为主，别墅供应不足；二、2.27限购限贷限价新政出台，以及银行严查首付资金来源，首付资金压力增大。别墅均价为34180元/㎡，环比下跌3%，主要由于宏远帝庭山定价较低，拉低整体成交均价。

8月，碧桂园狮子洋以27套成交量夺得全市别墅销售冠军，其次为城建御城花园，以成交6套位居第二，宏远帝庭山成交5套排名第三。 

本月东莞全市公寓供应井喷，供应7.86万㎡，环比上涨936%，同比上涨107%，保利卓越中环广场、保利金地领峯等剩余公寓产品项目集中供应，本月公寓供应套数超2000套创历史同期新高。本月公寓成交2.61万㎡，环比上涨24%，同比下跌40%，主要由于：一、公寓项目维持较大转介力度，部分项目持续推出特价房和降价刺激成交；二、政策持续从严，洋房入市门槛较高，小部分有迫切居住需求客户分流至公寓市场。整体均价为16115元/㎡，环比上涨5%，主要由于高价项目保利欢乐大都汇持续推出特价房刺激成交，拉动整体均价上涨。

8月，保利项目占据榜单前三，保利欢乐大都汇以成交量78套夺得本月销冠，保利松湖和府成交73套位居第二，保利卓越中环广场成交60套排名第三。

据中原地产研究院监测数据显示，8月底东莞全市住宅库存407万㎡（含商务性质住宅），其中洋房、别墅和公寓存量分别为263万㎡、54万㎡、91万㎡，各物业库存均有所上涨。按过去6个月消化速度计算，洋房、别墅、公寓消化周期分别为7.5个月、17个月、30个月，洋房、别墅、公寓消化周期均有不同程度拉长。本月洋房、公寓均供过于求，别墅则是成交大幅回落，使消化周期

有所拉长。 

据中原地产研究院监测数据统计显示，8月东莞商铺供应回升，供应460套，环比上涨44%，同比上涨41%，供应主要集中在万科金地天空之城，个盘供应208套。商铺成交240套，环比上涨43%，同比下跌23%，成交量创近10年同期新低，超八成项目成交不足10套。

据中原地产研究院监测数据统计显示，本月写字楼供应上升，创年内新高，供应523套，环比上涨13%，供应主要集中在华润万象府，供应442套。成交46套，环比下跌10%，同比下跌78%。写字楼投资氛围持续低迷，叠加目前在售的优质地段写字楼项目较少，成交量普遍较低。 

后市展望（略）