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东莞写字楼入市步伐放缓,上半年仅4项目推写字楼

2019-06-28 09:24 来源:i东莞





截至6月23日,今年上半年东莞仅4个项目新增供应写字楼产品,分别是卓为城、寰宇汇金中心、名慧中心、碧桂园·湾区国际。整体来看,东莞写字楼入市步伐放缓。

但是,目前市场上的写字楼货量相当充足,甚至是饱和的。今年供应写作楼的项目少,但个别项目货量大。去年写字楼库存大,目前市场以消化存量为主。由于目前写字楼去化速度较慢,库存及消化周期呈走高之势。东莞中原战略研究中心统计数据显示,截至2019年5月底,东莞写字楼库存3679套,库存面积约759757平方米,按照之前12个月的消化速度计算,消化周期约27.1个月。

上半年仅4项目推写字楼

在去年四季度民盈·国贸中心寰宇汇金中心万科·云城、联景商业大厦、清溪国际公馆等多个项目集中推写字楼之后,今年上半年,东莞写字楼入市步伐整体开始放缓。

据东莞中原战略研究中心统计数据显示,截至6月23日,2019年上半年东莞写字楼市场仅有4个项目新增供应,合计供应面积约24万平方米,环比2018年下半年的约36万平方米下降了近三分之一。

其中,一季度东莞写字楼断供。进入4月,则出现了一个写字楼供应的“小高峰”。东莞中原战略研究中心统计数据显示,2019年4月1日-7日,卓为城新增供应写字楼227套,供应面积约30501平方米。2019年4月22日-28日,寰宇汇金中心新增供应写字楼785套,供应面积约162981平方米;名慧中心新增供应写字楼193套,供应面积约13558平方米。

在此之后,又是连续6周断供,然后才有1个项目推货。东莞中原战略研究中心统计数据显示,2019年6月10日-16日,碧桂园·湾区国际新增供应写字楼199套,供应面积约34437平方米。

库存及消化周期呈走高之势

“虽然今年上半年全市仅4个项目有写字楼供应,但是,目前市场上的写字楼货量还是相当充足的,甚至是饱和的。第一,供应写作楼的项目是少,但其中个别项目,如寰宇汇金中心,货量非常大,供应了785套、162981平方米。第二,其实目前市场还是以消化存量为主,去年的库存非常大。”合富研究院高级分析师李兴旺说道。

据东莞中原战略研究中心统计数据显示,2018年,东莞写字楼新增供应约44万平方米,同比上涨37.5%,创下历史次新高。截至2018年底,全市写字楼库存2909套,库存面积约677657平方米,按照之前12个月的消化速度计算,消化周期约25.2个月。

李兴旺表示,当前东莞写字楼市场,一周成交少则八九套,多则四五十套,周均成交20套左右,可以说需求有限,消化速度非常缓慢。“东莞产业升级不是一蹴而就的,需要一定的时间,因此,对于写字楼的需求不会爆发。”

东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐也表示,写字楼的升级换代肯定是有需求的。不过,目前东莞对高端写字楼的需求量较大,但对超高端写字楼的需求仍相对有限。

目前,东莞写字楼库存及消化周期呈走高之势。东莞中原战略研究中心统计数据显示,截至2019年5月底,东莞写字楼库存3679套,库存面积约759757平方米,按照之前12个月的消化速度计算,消化周期约27.1个月。

南城总部基地写字楼潜在供应量超大

据东莞中原战略研究中心不完全统计,2019年全市写字楼潜在供应量约237.4万平方米。这就意味着,计划今年入市的写字楼项目或将集中于下半年入市。

其中,超过一半集中在城区,合计约142.7万平方米。而城区的写字楼潜在供应量又有超过一半集中在南城,约有77.7万平方米,包括寰宇汇金中心、城市快速轨道交通线网控制中心综合体、恒兆商务中心、碧桂园·湾区国际、中熙·时代大厦、胜安大厦、万科首铸·翡翠东望、凯达科技设计中心、万科·金色城品、康晖大厦、创思大厦,这些项目大部分都集中在南城总部基地。

车德锐表示,南城总部基地的写字楼体量巨大,寰宇汇金中心今年4月已经推出了一批货量,后续还会有加推,碧桂园·湾区国际已经于今年6月入市,除此之外,其他项目预计将从今年下半年起陆续推出。另外,可以预见,几年后东莞国际商务区成型,还会有大量写字楼进入市场。“估计南城总部基地写字楼交楼后,入驻率很难一下子提升,而且,在这批写字楼还没完全消化的时候,毗邻的东莞国际商务区又将陆续推出一大批写字楼。”

配套更完善、设计更合理的高端写字楼的出现,显然更适应城市发展的需求。然而,这些写字楼不得不面对的问题是,除了所在区域本身的写字楼产品竞争外,还有不同镇街的地标建筑写字楼的竞争压力。竞争压力加大,除了产品差异化处理外,写字楼还需要有更多核心的价值和服务来吸引企业进驻。

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