一、宏观市场
经济放缓、人民币大幅贬值、通缩三大因素压制下,全国房地产市场缩量下行
2023年一季度疫情防控全面放开,经济复苏回暖,楼市政策放松,前期积压需求集中释放,全国楼市成交复苏活跃;进入二季度经济放缓明显,叠加人民币持续快速大幅贬值和通缩压力,令到投资预期下降、资产价格下行,市场信心和预期下滑,观望情绪增浓,楼市下行压力徒增,全国楼市大幅降温,二季度4-5月月均成交量对比一季度月均量下跌近两成,上半年整体呈现“先扬后抑”走势,前5个月全国住宅成交面积同比下跌5%。楼市低迷情形下,房企拿地更加理性谨慎,全国土拍市场跟随下行,成交面积和成交金额同比下跌,流拍率上升,同时城市拍地冷热分化剧烈。
二、中观市场
1
粤港澳大湾区城市群
湾区各城经济分化增长,
东莞经济增速湾区倒数第二
从前5个月各城经济数据看,湾区各城经济均同比增长,但增速高低不一,一季度深圳、中山经济增速高于全国平均增速,东莞经济低速增长湾区九城倒数第二。从三驾马车看,分化明显,疫情防控全面放开,前5个月湾区各城消费呈良好复苏增长势头,但东莞靠后,广深莞惠四城投资强势增长,但除广深佛外,其他城市出口为负增长,广州出口受新能源汽车、跨境电商拉动强势增长。整体上,上半年东莞经济表现较湾区他城普遍较差。
大湾区整体房地产市场低位增长,
但表现好于全国楼市行情
2023上半年大湾区各城普遍呈现先扬后抑行情,成交量普遍上涨,仍处历史低位,但表现好于全国楼市行情;
大湾区房价涨跌参半,广州、东莞、肇庆、江门房价持续下行调整;
市场低迷,各城以去库存为主,供求比普遍低于1,呈现供过于求;
土地市场表现不一,经济强市广州、佛山推出优质地块,卖地成交高热,其它城市土地市场整体低迷。
三、东莞市场
1
东莞政策
2023上半年东莞房地产政策比较宽松,
救市力度大
目前执行政策:
限购:全市不限购
限贷:购买首套无房无贷首付2成,有贷款记录首付3成,购买二套首付3成,购买三套暂停贷款
限售:莞城、东城、南城、万江、松山湖新房或二手房须网签满3年或证满2年方可交易,其余镇街新房须网签满3年方可交易,二手房不限售
限价:根据产品定位、建造品质、综合成本、市场供需等合理制定销售价格,不限产品、楼栋价差;网签价比申报价下浮不超15%;调价幅度满一年上浮不超5%,满半年下浮幅度不限
2
土拍
土拍市场冰火两重天,
整体供求创历史同期次新低
2023年上半年东莞土地市场表现整体低迷,供需均创历史同期次新低,其中供应5宗商住地,成功出让4宗,1宗流拍,成交总建面约25万㎡,同比大跌78%,总成交金额约51亿元,同比大跌72%,可售楼面价20825元/㎡,同比上升10%,溢价率10%,同比上升5个百分点,主要受松山湖、南城、厚街地价拉动。同时,由于楼市低迷且区域分化剧烈,房企拿地十分理性谨慎,参拍房企以国央企主导,并且“择优”拿地达成共识,土拍市场可谓冰火两重天,南城和松山湖地块诸多房企角逐竞拍高热,均封顶出让,而厚街两宗地块素质一般均底价成交,常平地块延拍一个月后最终仍然无人问津惨遭流拍。
3
供需
住宅供需两弱,
均创2009年以来同期次新低
2023上半年东莞住宅供需同比增长,但仍处低位,均创2009年以来同期次新低。上半年南城和松山湖豪宅项目扎堆入市带动新增供应上涨,其它大部分项目以去库存为主,推新较少。成交方面,年后受政策放松和房企降价促销促进前期积压需求集中释放,核心区域南城和松山湖豪宅逆势热销,全市成交面积同比上涨56%,住宅成交金额510亿元,同比大幅上涨70%,但由于二季度宏观大环境低迷,市场信心和预期下跌,观望情绪增浓,加上东莞二手房放盘量激增,价格一路下跌,对新房市场形成较大的冲击,导致新房成交量增长有限,成交规模仍创2009年以来次新低。2023上半年住宅供求比0.99:1,若剔除部分项目延签单位和碧海云天大量抵债房,实际市场表现供过于求。
4
物业类型
上半年住宅供需量价同比齐涨,
商业成交依然低迷
住宅: 2023上半年住宅供需量价同比齐涨,其中洋房供应增长16%,别墅供应萎缩19%,成交方面,洋房和别墅成交同比分别上涨60%和27%,住宅参考金额约510亿,同比上涨70%。
非住宅:2023上半年非住宅供应大幅缩量,商铺同比跌幅度达64%,写字楼同比大幅增长340%;非住宅成交分化,商业成交低迷,公寓和写字楼同比大跌20%和15%,商铺成交上涨38%,但仍低位运行。
5
二手
政策宽松以及价格优势,
助推二手房过户量大涨
2023年上半年二手住宅过户量同比大涨144%,创近六年半年度新高位,虽然其中有不少是转贷房源,但真实成交房源同样非常多,主要由于:1、政策宽松,去年年底开始东莞全面解除限购,今年年初首付最低降至两成,客户积极入市;2、宏观经济不景气,客户预期低,新房价格较高,二手房则大量抛售套现,出现不少笋盘,客户进入二手房市场成交;3、年初多个品牌品质新盘入市,激发二手房业主置换需求。过户均价22939元/㎡,同比上升11%,主要由于:1、近两年的次新房抛售拉高整体价格;2、改善首付下降,释放加大,改善户型成交占比上涨,特别是泛城区和泛松山湖等新房价格高需求旺盛的区域成交量明显增加,进一步推高二手过户均价。
二手成交量持续高于一手,
3月冲高后逐步回落
从月度走势看,2023年上半年,二手市场率先回暖并回暖速度比一手快,二手住宅成交量持续高于一手,且幅度越来越大,5月份一二手比降至0.6,3月开始二手房成交量冲高缓慢回落,主要由于:1、春节后多家银行对于贷款还清可以做两成首付,银行放款较快,加快二手房成交;2、转贷房源成交拉高;3、二手房大量抛售,价格优势下分流部分新房客户;4、4月后宏观大环境表现较差,资产价格下行压力比较大,市场信心不足,导致二手房成交量持续缩量下降,由于抛压比较大,价格同步下行。
6
2023上半年东莞楼市排行榜
1
2023上半年东莞开发商(商品房) 网签金额排行榜(前10)
2
2023上半年东莞开发商(商品房) 网签面积排行榜(前10)
3
2023上半年东莞楼盘(住宅)网签面积排行榜(前10)
4
2023上半年东莞楼盘(住宅)网签套数排行榜(前10)
5
2023上半年东莞楼盘(洋房)网签套数排行榜(前10)
6
2023上半年东莞楼盘(别墅)网签套数排行榜(前10)
7
2023上半年东莞楼盘(公寓)网签套数排行榜(前10)
8
2023上半年东莞楼盘(写字楼)网签套数排行榜(前10)
9
2023上半年东莞楼盘(商铺)网签套数排行榜(前10)
10
2023上半年东莞楼盘(车位)网签套数排行榜(前10)
四、后市展望(略)
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