【中原专题】五一东莞楼市表现平淡，两极分化

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宏观市场（节选）

宏观风险继续发酵，

原油价格大跌，金价急剧大涨

美国通胀率居高不下，近期美国预期以加息压制通胀，部分中小银行股下跌，美国银行业危机蔓延，全球股市大跌，宏观风险继续发酵，以及在通胀上行、全球需求疲软的背景下，叠加乌俄冲突升级，风险资产原油大幅下跌，避险情绪升温推动金价大涨。5月4日凌晨，美联储宣布，将联邦基金利率目标区间上调25个基点到5%至5.25%之间，这是自去年3月以来连续第10次加息。

经济增长基础仍不牢固，

4月制造业PMI指数大幅回落

从“三驾马车”来看，1-3月投资、消费、出口增速均有所上涨；国际环境形势复杂严峻，我国出口仍保持韧性，一季度出口微涨0.5%；基建和制造业拉动投资增长上升；随着疫情好转，人流物流趋于活跃，一季度消费明显回升，加上房地产短期内需求集中释放，内需强劲复苏“带飞”经济增速，一季度GDP超预期增长4.5%。

今年4月我国制造业PMI指数49.2，在连续3个月回升后首现大幅回落，降至荣枯线下，主要由于近期美欧银行业危机和经济指标下滑，海外需求疲弱，需求不足，内生动力不强。

我国全面实现不动产统一登记，

对短期楼市影响不大

4月25日自然资源部部长在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。

【中原地产研究院解读】：全国全面不动产登记主要是为未来房地产税的征收提供技术的支持，建设房地产调控长效机制。由于征收房产税必须先进行房地产税立法，首先先试点，因此预计短期内不会立刻出台全面征收房产税政策，对短期楼市影响相对较小。但全国全面不动产登记对未来房地产市场发展仍会带来影响，预计对我国中产阶层和普通阶层有一定影响，一方面或影响市场预期，全国二手放盘量增加，市场整体有效供应增加，给市场量价带来压力。对富人阶层而言，因为富人许多房子不挂自己名下，整体影响小，但又由于房地产回归居住和回归价值，全国全面不动产登记或间接影响富人阶层加速优化资产，促进置换需求，预计豪宅和高端盘市场走俏。

东莞市场（节选）

认购市场（节选）

五一楼市人气大涨，

但市场信心不足来访转化率处于低位

据中原地产研究院对100多个项目监控显示， 2023年五一期间（4.29-5.3）客户来访量同比下降10%，日均来访量比平常周大涨，主要由于大型暖场活动增多、降价促销力度加大、带看奖励、成交奖励、渠道涨佣、等营销手段带动市场人气上升。但值得注意是，许多项目来访量中活动上门客居多，看房购房意向客户并不多，来访转化率为7%处于低位，同比去年五一和平常周均下跌1个百分点，反映市场信心不足，客户观望情绪仍然比较重。

五一期间认购量回升，

但同比去年仍下跌23%

据中原地产研究院对100多个项目监控显示，2023年五一期间认购648套，虽然对比五一前一周和平常周认购有明显上升，但同比去年五一期间下跌23%；若剔除五一期间开盘项目日均认购量同比大跌36%，整体表现平淡，主要由于：1、年后一二手释放大量积压需求；2、宏观经济低迷，客户信心不足，对楼市观望重；3、五一促销中不少特价房优惠力度弱，与平时特价房基本持平，加上二手大量抛售，客户预期降低。

近七成项目去化不足五套，

近五成项目不足三套

从五一期间项目认购情况看，项目主要成交集中在5套内，占比近七成，比平常周下跌14个百分点，反映平常去化艰难一些项目成交有所突破；成交大于10套项目占比约16%，比平常周小幅上涨6个百分点，成交20套以上项目仅5个，且以新开盘项目为主，反映多数项目去化起色并不明显。

区域分化明显，

城区、松湖、滨海活跃度较高

据中原地产研究院对市场监测数据统计显示，从客户认购情况来看，从五一期间片区认购10套以上项目看，区域分化明显，中心城区、松山湖片区、滨海片区比较活跃，主要由于三大片区属于经济强镇且区位价值明显，其中中心城区珑远万江翠珑湾优惠力度较大叠加地段好，去化较好，以及石龙项目新开盘入市；松山湖片区大岭山项目新开盘入市热销，以及松湖润府持续热销；滨海片区一湾云璟、佳兆业碧海云天等项目以价换量效果较好，同时保利时区持续热销；东南临深片区较为平淡，主要是大运万科城持续热销；其余两大片区市场活跃度保持低位。

从成交20套以上项目看，中心城区活跃度最高，滨海片区和东南临深片区主要受热盘支撑，松山湖片区主要由于新盘入市热销。