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湖南中原第8期周报【2019.02.17-2019.02.23】

2019-02-25 13:38 来源:湖南中原战略研究中心

政策动态

           国家首套房贷款利率连续2个月回落,长沙主流银行暂无下降迹象

       融360最新出炉的监测数据显示,2019年1月份,全国首套房贷款平均利率为5.66%,环比上月下降0.35%,为连续两个月回落,而全国二套房贷款平均利率则连续3个月下降。而同比去年1月份的首套房贷款平均利率5.43%,上升4.24%。预计受银行流动性利好影响,后期房贷利率有望继续下行,具体调整时间以及幅度因城市实际情况而异,总体而言未来刚需在购房贷款成本上将会有所下降。

       长沙目前各大银行贷款利率并无下降迹象,主流银行中,首套房贷款利率仍普遍上调15%,最高上浮20%。二套房贷款利率则基本上浮20-25%。

       从目前市场资金情况以及央行的定向调整政策来看,未来银行的资金将会保持良好的流动性。预计受银行流动性利好影响,后期房贷利率有望继续下行,具体调整时间以及幅度因城市实际情况而异,总体而言未来刚需在购房贷款成本上将会有所下降。

报告分析认为,未来房屋居住权将不再只能通过购买获取,住房租赁市场的加速发展将对房产交易市场格局产生较大冲击,炒房行为将得到有效遏制,房价以及租金也将会趋于市场合理水平,互联网技术的加入将有利于对租赁市场的监督,当住房租赁市场不断规范和完善后,刚需利好将会得到更多呈现。


           理性解读:国家住建部《住宅项目规范(征求意见稿)》——住宅建筑应以套内使用面积进行交易

        2月18日,国家住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》,在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时,向社会公开征求意见。

       其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”

       《住宅项目规范(征求意见稿)》只是个技术规范,规范未来约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算,并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取,也没直接关系

        我国现行的《商品房销售管理办法》中,是这样规定的:商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。对此,《商品房销售管理办法》解释说:商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权。对于购房人而言,这套房子的总价实际上是不变的,只是从交易过程来说,开发商和你是按照套内面积来交易的。这和《住宅项目规范》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的这条要求其实也并没有冲突,所以,不管是以什么来计算,只不过是计算方式的改变,对多交少交多少物业费、取暖费,并没有关系

           国家发改委:放开放宽个别超大城市以外城市落户限制,培育现代化都市圈

         2月21日,国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》。《意见》明确主要目标,到2022年,都市圈同城化取得明显进展,基础设施一体化程度大幅提高,阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍基本消除,成本分担和利益共享机制更加完善,梯次形成若干空间结构清晰、城市功能互补、要素流动有序、产业分工协调、交通往来顺畅、公共服务均衡、环境和谐宜居的现代化都市圈。到2035年,现代化都市圈格局更加成熟,形成若干具有全球影响力的都市圈

 

       《意见》提出,要放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制,在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认,加快消除城乡区域间户籍壁垒,统筹推进本地人口和外来人口市民化,促进人口有序流动、合理分布和社会融合。推动人力资源信息共享、公共就业服务平台共建

 

土地市场
 

           本周长沙县成交1宗经营性用地


[2019]长沙县001号:地块位于长沙县星沙板块,长沙绕城高速以东,三环外,开元东路以北,长龙公园、蓓蕾小学以西;临近湖南劳动人事职业学院(新校区)。

       地块为纯住宅用地,整体体量16.59万方,建筑限高45米,容积率1.9,可规划小高层或洋房产品,周边聚集有汽车制造、医药公司等产业园区,整体区位较为偏远,距离长沙黄花国际机场仅12公里。周边在售项目较少。

       经过4家房企51轮竞价,该地块最终被长沙市梁信置业有限公司以3.37亿元竞得,溢价率50%,折合楼面地价2032元/㎡。长沙市中梁置业为该公司大股东

 

竞买要求:

1、参与竞拍人在参与竞拍前须就该住宅用地开发项目与长沙县长龙街道办事处、长沙县黄花镇人民政府签订被征地拆迁群众团购性商品房建设意向协议(按政策建设被征地拆迁群众团购性商品房不少于2万方)

2、该出让地块中需配套教育用地,其配套学校建设规模、标准要求、交付条件、产权归属和违约责任等事项,由竞得人在后续报建中按照教育、规建等行政主管部门明确的具体要求进行开发建设。
 

新房交易

       内五区商品住宅成交

据湖南中原数据平台显示:

 

   2019年2月第3周:一手住宅成交775套,成交面积9.59万方,环比分别上涨77%79%
 

成交排行

       内五区商品住宅供应

据湖南中原数据平台显示:

 

     2019年2月第3周:本周内五区新增商品住宅18套,0.31万方,环比分别下滑88%81%


供应明细
第3周内五区仅有恒基旭辉湖山赋以及绿地湖湘中心2个项目取证,共计商品房2.99万方;


开盘监控
第8周(2019.2.18-2019.2.24)监控到3个住宅项目开盘,开盘认购率48%。




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数据说明:

政策及行业动态:国家统计局、中国新闻网、凤凰网、财经网及各大企业官方网站

土地成交:长沙市国土资源局官方网站

成交量价:内五区住宅和商办成交数据
开盘资讯:湖南中原战略研究中心根据开盘项目现场实时监控资料整理所得

 

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