中原地产2016年年度研究报告之二手市场篇

二手市场： 二线城市启动   调控降温显著

2016 年全国二手住宅市场整体强劲增长。但随着 10 月热点城市政策收紧，调控城市热度急转直下，成交量显著下跌。在市场走势的快速切换中，各城市之间表现出明显的差异。整体来看，二线城市表现抢眼，不仅成交量增幅超过一线城市，而且二手成交量占比也有稳步提升。一线城市二手市场则更趋成熟，京沪深三城市二手住宅成交面积均为新房的 2 倍以上。展望未来，一二线重点城市二手住宅市场前景可期。

2016 年初，在“去库存”为目的的鼓励购房政策刺激下，加上宽松的信贷环境的支持，二手市场也延续了去年的活跃表现。同时，市场热度也从一线城市蔓延到二线。二手住宅价格环比增长的城市数量逐步增加，市场热度的蔓延可见一斑。

图5-1 70大中城市城二手价格指数环比上涨的城市数量（2016.01-2016.10）

数据来源：国家统计局、中原集团研究中心

根据国家统计局 70 个大中城市的二手房价格指数显示，3 月份二手房价环比上涨的城市数量高达 54 个，相比 1 月骤增 17 个，一直到 5 月份仍有 49 个城市二手房价环比上涨，尽管上涨的城市数量有略微的回落，但仍显著高于 2015 年同期，6 月之后房价环比上涨的城市数量更是加速上涨，到 9 月达到峰值 63 个。10 月新调控的影响下，价格上涨城市从 9 月的 63 个跌至 55 个，市场开始降温。

图5-2 重点城市二手房成交面积（2015.01-2016.11）

注：城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、成都、杭州、青岛、南京、苏州、厦门、长沙、无锡、扬州、南宁、大连、南昌、金华、常熟、张家港、柳州

数据来源：国家统计局、中原集团研究中心

图5-3重点城市二手房成交累计占比（2016年11月）

数据来源：中原集团研究中心

从成交面积看，全国范围内，21 个重点城市 2016 年上半年以 3 月为分界点。3 月之后因热点城市的调控，成交量经历了 3 个月的持续下滑，6 月之后恢复上涨。10 月的调控成为第二个分界点，成交面积环比 9 月下降了 14%。各地调控政策的收紧，限制了改善与投资需求，使得买家转向观望，市场冷却明显。由于限购限贷政策的作用，这样成交低迷的局面预计将延续到明年。

由于市场过热，上海、深圳于 3 月底出台了调控政策。4 月起两地市场显著降温，同时，由于去年基数较高，使得今年一线城市二手住宅成交面积同比涨幅仅为 17%（1-10 月数据），较去年明显回落。

表5-1 3月上海、深圳调控政策内容

资料来源：中原集团研究中心

和一线城市的政策逐步收紧相比，二线城市直到 10 月才出现政策转向，因此今年前 10 月的二手住宅销售面积增幅显著高于一线城市，达到 61%。而从二手市场的占比来看，多数城市的二手市场占比较上年均有稳步提高，显示出这些城市的二手市场正在逐步成熟。

全国二手住宅成交量估算

随着二手住宅市场规模的日渐扩大，其在全国住宅市场的重要性也日益突出。由于缺乏全国范围的二手住宅成交量价的统计数据，我们根据重点城市一二手市场数据，估测了全国二手住宅成交面积和金额。和往年相比，2016 年全国二手住宅成交面积、金额均创历史纪录，同时全国二手住宅和新房销售金额的比例，也将达到历史最高的 62%。

图5-4 2016年前10月，全国一二手住宅成交面积、金额及二手/新房比例

数据来源：中原集团研究中心根据各地房地产交易中心、统计局数据估算

在本轮市场起伏中，一线及部分二线热点城市的二手住宅市场表现抢眼。固然，一方面是因为这些城市成交量价不断创出新高，同时不容忽视的是，二手市场的重要性日益突出。一线城市中二手住宅成交已成为市场的绝对主流，大多数二线城市二手成交占比也在稳定上升。价格方面，根据中原二手住宅价格指数显示，2016 年的前 3 季度，四大一线城市及天津、南京等六城市的二手住宅价格出现高速上涨，成都、重庆涨幅相对温和。10 月调控后，这些城市房价涨幅明显放缓。其中深圳二手住宅成交价已经于 10、11 两月连续下跌，月跌幅接近历史最大跌幅。南京二手住宅价格也在 11 月出现下跌。

图5-5 中原二手住宅价格指数（2014.01-2016.11）

数据来源：中原集团研究中心

租赁市场的表现同样值得关注。相对房价中蕴含的投资需求而言，租金水平代表的是真实居住需求。与房价相比，2016 年租金的涨幅要小得多。截至 11 月底，京沪成渝四大城市的租金同比涨幅为 6%左右，广州为 2.4%，深圳受调控影响，微跌 0.3%。

政策收紧后对市场的影响，不仅体现在买卖价格，也体现在租金，这一点在深圳特别明显。根据中原二手住宅租金指数显示，一季度各城市租金普遍上扬，二季度走势平稳，三季度开始有回落趋势，其中深圳回落幅度比较大，10-11 月租金累计下滑超过 5%。

由于房价涨幅超过租金，因此各重点城市 2016 年住宅的租金回报率继续走低。截至 11 月底，京沪深津四城市二手住宅租金回报率均在1.5-1.6%区间，广州和成都略高，分别为2.1%和2.5%，重庆回报率最高，为 3.9%。整体来看，房价越高的城市，租金回报率就越低。

图5-6 中原二手租金指数（2014.01-2016.11）

数据来源：中原集团研究中心

图5-7 二手住宅租金回报率（2014.01-2016.11）

数据来源：中原集团研究中心

若以国家统计局公布的 70 个城市二手住宅价格指数对各大城市整体表现做横向对比，从价格涨幅来看，整体而言，一线城市和苏州、南京、厦门、天津、杭州等热点二线城市表现抢眼，房价涨幅在 30%-50%左右，和第二梯队的其他城市明显拉开了差距。而从成交面积来看，无锡、南京、广州、杭州、青岛等城市表现突出，成交面积同比涨幅超过 50%。金华、扬州等三线城市表现平平，明显不如一二线热点城市。

图5-8 重点城市二手住宅量价累计同比增幅（2016年10月）

注：圆圈面积表示为1-10月累计成交面积。成交面积同比使用1-10月累计成交面积计算，价格同比使用统计局70大中城市房地产价格指数计算。

数据来源：中原集团研究中心

与新房市场比较，今年重点城市新房与二手房的价格均同步上涨，但一二线城市表现略有不同。成交价格方面，与 2015 年相同，一线城市中除去深圳外，北京、上海、广州二手房房价涨幅均高于新房房价涨幅。而二线城市中，二手房价格涨幅要低于新房价格涨幅。成交面积方面，受去年高基数和今年调控影响，北京、上海、深圳、苏州的新房、二手房成交面积涨幅均有所放缓，甚至出现了负增长。而二线城市二手成交面积的涨幅大多高于新房涨幅，反映二手市场正在快速成长。

图5-9 重点城市一二手量价累计同比涨幅对比（2016年1-10月）

注：价格同比使用统计局70大中城市房地产二手住宅价格指数计算。

数据来源：中原集团研究中心

10 月调控后，一线城市二手市场成交量显著下滑，价格涨幅也随之放缓，一二手房环比涨幅基本都在 0-5%，严厉的限购及信贷调控使得投资/改善需求的买家大幅减少，市场转向观望。而受调控影响较小的二线城市新房成交面积依然保持着稳定增长。

图5-10 重点城市10月一二手量价环比涨幅对比

数据来源：中原集团研究中心

上海的一二手住宅市场规模居全国首位。2016 年上海房价大幅上涨，也因此在 3 月和 10 月经历了两轮政策调控。这些条件使得上海成为本轮楼市调整中最具代表性的城市之一。我们将以上海作为样本，考察本轮市场波动过程中，供求关系和购房者特征的变化，并以此来预测未来市场走势。

图5-11 上海一二手房成交量（2015.01-2016.11）

数据来源：中原集团研究中心

图5-12 中原二手价格指数（上海·2015.01-2016.11）

数据来源：中原集团研究中心

沪籍购房者下降:10 月，沪籍客户占比 52.91%，占比略高于非沪籍客户，环比 9 月下降 1 个百分点，但与 1-9 月水平持平。理论上限购政策利好本地户籍购房者。但上海外来人口已经接近半数，而且在购房者中占比已经很接近。因此限购限贷政策影响的主要是投资改善需求，而不直接影响本地购房者占比。

而从调控效果来看，调控使得原本更倾向于投资或改善的沪籍买家减少，而在上海没有房产的非沪籍刚需买家增多。

图5-13 上海购房者中沪籍客户占比（1-9月/9月/10月）

数据来源：中原集团研究中心

从成交特点来看，非沪籍客户更倾向于购买价格更贵，面积更大，楼龄更好的高质量物业，而沪籍购房者则更注重价格，这也正符合上文所分析的“新上海人”刚需购房多，而本地户籍改善、投资需求多的特征。

图5-14 上海沪籍与非沪籍客户成交特点对比（2016年10月）

数据来源：中原集团研究中心

客户更年轻: 10 月通过中原购房客户的年龄均值为 37.4 岁，比前 9 月年轻 0.4 岁 。 35 岁以下客户占比 57.2%，与前九月相比上升 3%。35 岁以上客户成交占比 42.8%，与前 9 月相比下降3%。

购房需求和人的生命周期密切相关。35 岁年龄段客户处在结婚的年龄，对住房需求更偏重于刚需。而到了 40 岁之后，随着家庭财富的积累，改善和投资需求成为这个年龄段市场的主体。10 月购房者年龄降低，符合调控措施对投资改善需求的抑制，刚需占比进一步扩大。

图5-15 客户平均年龄&客户年龄分布（1-9月/9月/10月）

数据来源：中原集团研究中心

35 岁以下的刚需客户和更高年龄段相比，成交总价、面积均更低，套均总价主要分布在 400万元以下。而投资客往往处在 35 岁以上的年龄段。据中原成交数据，2016 年 10 月 35 岁以上客户在 400 万以下的成交中占比 41%，而前 9 月，这一数字是 43%。显示出低价房的投资需求减少，同价格段的刚需占比提升。

图5-16 上海35岁以下客户与35岁以上客户成交特点对比（2016年10月）

数据来源：中原集团研究中心

总结: : 10 月调控之后，市场成交和前 9 月相比，成交单价、总价均有上升，且低价位段成交分布减少。在政策抑制二套以上改善、投资需求的情况下，原来集中在低价“老破小”物业的改善、投资缩减，刚需占比增加。这一点也从客户年龄变化中得到印证。因此，在政策环境不变的情况下，这种刚需为主的市场特征将持续存在。

图5-17 调控前后上海二手市场成交特点对比（1-9月/9月/10月）

数据来源：中原集团研究中心

本轮调控之后，10 月上海二手市场已经明显吹来阵阵凉风，10 月二手成交面积 177 万平米，环比下降 31.1%，同比下降 31.4%，11 月环比下降 11.9%，同比下降 48.5%。因此2017年成交量保持下滑为大概率事件，预计全年成交面积同比会下降30%- 40%，全年总成交面积预计1600- 1800万平米。

成交特征预测：在 2017 年，中高价位段的成交占比预计会有所减少，400 万以下的低价房成交占二手市场比重相对 10 月会逐渐升高。与 2016 年相比，价格段分布预计主要变化会集中在 400 万以下的低价刚需房的占比上升以及 400 万-800 万的中价格段改善房占比下降。

在刚需呈占比上升趋势的趋势下，客户平均年龄将延续年轻化的趋势，由于刚需客户对价格敏感，未来市场高于 15 年楼龄的物业会更受欢迎。

根据上述这些特征，我们从 2016 年的成交数据中找到符合上述条件的小区，画出了明年成交预测图： 

由上图可以看出，符合条件的片区主要集中在北部，而在静安，长宁，徐汇鲜有分布。且这些片区全部有至少一个紧靠的地铁站点，在总价不高的情况下，离市中心距离适中，交通便利，符合刚需需求。