老胡看市第15期【2019.04.07-2019.04.13】
2019-04-16 17:49 来源:湖南中原战略研究中心
国家发改委：300-500万城区常住人口的I型大城市全面放开放宽落户条件
近日，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，要求加强城市基础设施建设，健全城市投融资机制；积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。
继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
根据2019年湖南省统计局编印了《湖南省国民经济和社会发展统计手册-2019》数据，长沙市2018年末常住人口815万人，未公布城区人口数，2017年长沙市城区人口数为426万人，按照近几年的增长率，预计2018年城区人口数处在300-500万人之间，根据这一情况推测进行落户限制条件放松的可能性较大。
近日，湖南省住建厅、发改委等六部门发布了湖南省2019年城镇棚户区改造项目表，全省2019年计划改造户数8万户，较去年减少近20万户，其中货币化安置户数40577户，同比减少11.2万户，新建安置房18887户，改（扩、翻建）20536户，共涉及1027万方。
4月12日，融360大数据研究院发布报告显示，2019年3月，全国首套房平均贷款利率为5.56%，相当于基准利率的1.13倍，环比2月下降1.24%，首套房平均贷款利率已经连续4个月下降，回归至2018年4月水平。有138家银行下调了房贷利率，高达上月的3倍有余。
从全国二套房贷款利率变动情况看，3月，全国二套房贷款平均利率为5.89%，较上月略有回落，这已经是连续第5个月回落，且下降幅度达到最大。
长沙来看，目前主流银行首套房贷款利率普遍上浮10%-15%，二套房贷款利率普遍上浮15%-20%，信贷层面还未有明显松动现象。
土地市场
本周六区一县共计3宗经营性用地成交。
[2019]长沙市009号：本次出让宗地位于开福区马栏山视频文化创业园内，该文创园定位为“中国V（vedio）谷” ，此前已成功出让3宗纯商业地块，本宗也为纯商业性质，体量18.5方，最高建筑限高分别为100米和120米。
地块最终被中南出版传媒集团股份有限公司以底价3.7亿元竞得，折合楼面地价2001元/㎡。该公司主营业务为对隶属企业的国（境）内外图书、报纸、期刊、音像出版物、电子出版物、网络出版物、新媒体业务的策划、编辑、出版、印制、发行的经营进行管理；以自有资产进行上述项目及文化创意、旅游、健康产业的投资、资产管理和资本运营。
竞买要求：
1、竞得人须自持不少于60%的物业，自持时间不少于10年；
2、竞买人须引进一家主板上市的市值200亿以上的出版类公司，须在马栏山（长沙）视频文创产业园内建设国家级数字出版基地；
3、项目开发需满足马栏山视频文创产业园的产业定位，符合城市设计要求，地块沿滨河路界面，需设计和建设与滨河堤防（景观道路）及绿地联系的空中连廊，有效串联园区的慢行系统，并最终报管委会审查；
4、为确保以上加挂条件落实，竞得人须在签订土地《成交确认书》同时，与马栏山(长沙)视频文创园管理委员会签署《量化指标考核协议》，并接受考核。《量化指标考核协议》作为挂牌条件附件一并对外公示。
[2019]长沙市010号：梅溪湖J-12号地块位于梅溪一期板块内，临梅溪湖国际新城二期，东临龙王港，与正荣梅溪紫阙台，金茂湾小区隔河相望，西面及南面邻长沙绕城高速，北邻梧桐路，梅溪湖中央景观轴南侧，纯住宅地块，容积率≤4.0，建筑限高140米，可打造超高层，地块整体位置较好，土地质素较高，起始楼面地价6006元/㎡，起始楼地比为0.48。
周边此前挂牌地块限定住宅毛坯价格范围在9970-11000元/㎡之间，本次限价标准有所提高。周边在售项目有建发央著（毛坯高层17800元/㎡）、南山梅溪一方（毛坯高层9970元/㎡）、中铁梅溪青秀（毛坯高层11800元/㎡）等，教育资源有西雅中学、周南梅溪湖中学、周南梅溪湖小学等。
经过17家房企22轮出价，达到限定最高地价而“熔断”，成交地价20.48亿元，折合楼面地价7207元/㎡，溢价20%，最终竞得人在4月16日通过现场摇号确定。
竞买要求：
1、住宅（毛坯）最高销售均价为12600元/㎡，土地挂牌出让最高限价为204808万元，最高楼面地价7207元/㎡，最高楼面价/毛坯住宅销售单价比为0.57。
2、项目建设须符合安居型住宅管理有关要求，144平方米以下的住宅户型不少于60%，优先首套刚需群体购买。
[2019]长沙县006号：地块位于长沙县星沙街道开元东路以南、宁华路以东、凉塘路以北，西临长沙县妇幼保健院、东临龙塘水体公园，距离在建的地铁3号线终点站【广生路站】仅有300米，属于地铁口物业。
地块性质为纯商业，体量20.87万方，建筑限高100米，最大容积率4.0，周边各项配套成熟，位于星沙中心片区，紧靠开元路主干道，周边有已交付小区海伦春天、MOMA当代广场、星湖湾、深业睿城等成熟社区，有一定消费群体，且有轨道交通站点、长沙县妇幼保健院等配套利好优势，地块整体质素较高。
地块最终被湖南悦泽房地产开发有限公司以底价3.3亿元竞得，折合楼面地价1575元/㎡，该公司为长沙华韵房地产开发有限公司以及长沙新城万博置业联合创立，这两家公司此前在长沙开发有华韵城市海岸、新城国际花都等项目。
新房交易
内五区商品住宅成交
据湖南中原数据平台显示：
2019年4月第2周：一手住宅成交748套，成交面积9.65万方，环比分别下跌50%、51%。
成交排行
内五区商品住宅供应
据湖南中原数据平台显示：
2019年4月第2周：本周内五区新增商品住宅1099套，13.04万方，环比分别上涨25倍，22倍。
供应明细
4月第2周内五区6个项目新拿预售证，共计13.3万方，其中住宅13.04万方，占比98%；
拿证项目主要分布于雨花区、岳麓区及天心区。
开盘监控
第14周（2019.4.1-2019.4.7）监控到5个住宅项目开盘，
开盘认购率70%。
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政策及行业动态：国家统计局、中国新闻网、凤凰网、财经网及各大企业官方网站
土地成交：长沙市国土资源局官方网站
成交量价：内五区住宅和商办成交数据
开盘资讯：湖南中原战略研究中心根据开盘项目现场实时监控资料整理所得
