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老胡看市第37期(9.9-9.15)

2018-09-18 15:04 来源:湖南中原研究中心

政策动态
        全国首套房贷款利率微涨 政策仍以偏紧调控为主
        2018年上半年以来,各地严格执行调控措施,全国房价保持平稳。首套房贷款利率平均水平虽然依然“坚挺”,但一直维持在小幅上涨的态势。
        融360监测数据显示,2018年8月份,全国首套房贷款平均利率为5.69%,相当于基准利率的1.161倍,环比上升0.35%,同比去年8月份5.12%的利率上升11.13%,这也是2017年1月份以来连续20个月上涨。在融360监测的35个城市首套房贷款平均利率中本月最低值为上海5.18%;最高值为武汉6.35%,较上月持平。
        数据显示,8月份,执行首套房贷款基准上浮20%-30%的银行数增多。全国533家银行分(支)行中,有125家银行首套房执行基准利率上浮10%,较7月份减少21家;176家银行首套房执行基准利率上浮15%,增加3家;128家银行首套房执行基准利率上浮20%,增加13家;30家银行首套房执行基准利率上浮25%,增加2家;28家银行首套房执行基准利率上浮30%,增加3家。
        长沙十一家主流银行中,十家执行首套房贷款利率上浮15%,仅有1家上浮10%,基准利率难再现,信贷成本不断上升。
 
        8月份67城房价上涨、销售破记录 调控仍将加强
        国家统计局9月15日公布的8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,67个城市新建商品住宅售价环比上涨,仅厦门1个城市下跌,整体上,一二线城市总体平稳,三线城市有所上涨
        房价上涨集中二三线热点城市,无锡、徐州、北海、西安的新房价格环比上涨超3%,14个城市涨幅在2-3%,29个城市在1-2%之间。 从全国商品房销售情况来看,今年前8个月,商品房销售面积突破10亿平方米,创下历史同期记录,库存数据则跌至51个月以来最低。今年下半年房价上涨的动力依旧较强,或促使各地继续出台新的调控政策。
        8月,70个大中城市中,新建商品住宅销售价格环比上涨的城市达67个,北京、南京新房价格环比持平,仅厦门1个城市下跌,跌0.1%。二手房方面,厦门、上海环比微跌,北京、锦州持平,其他66个城市全部上涨。
        一二三线城市的房价涨幅都有扩大迹象,即便部分城市市场交易表现一般,但是价格已经出现新变化,基本上都从底部开始反弹。
 
        北京公积金政策迎来六大变化 
        北京于9月13日晚发布公积金新政,公积金的贷款和提取至少将发生六大变化,包括执行“认房又认贷”,并把公积金贷款与缴存年限挂钩,每缴存一年可贷10万元等。
        变化一:认房又认贷,二套最高贷款额降至60万
        注:如果在外地有购房贷款记录,也被认定为有贷款记录 。
        变化二:贷款额度与缴存年限挂钩,缴存超11年才可贷120万
        过去,公积金贷款的最高额度是120万元,缴存时间的长短不会影响额度。新政则实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩。
        变化三:首套房首付比例提高至35%,看齐商贷
        《通知》规定,购买经济适用住房的,首付款比例不低于20%;购买共有产权等政策性住房的首套住房,首付款比例不低于30%;购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%,首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。
        另外,购买普通自住房且为第二套住房的,首付款比例不低于60%;购买非普通自住房且为第二套住房的,首付款比例不低于80%。
        变化四:贷款期限最长不超65岁,月还款额不超月收入6成
        过去,公积金贷款期限最长是截止到70周岁,新政则调整为不得超过65周岁,如借款申请人为已婚的,贷款期限以夫妻双方中较长的一方计算。
        变化五:东、西城户籍买郊区房,贷款额度可上浮20万
        《通知》规定,借款申请人户籍均在北京市东城区或西城区的,购买东城、西城、朝阳海淀丰台石景山区(以下简称城六区)以外的首套住房,最高贷款额度可上浮20万元;对于不属于前一种情况,但借款申请人的户籍均在城六区的,购买城六区以外的首套住房,最高贷款额度可上浮10万元。
        变化六:异地购房提取公积金受限
        北京此次调整公积金政策总体是为了落实“房住不炒”的目标,在保障居民住房需求的同时,积极引导合理住房消费,鼓励阶梯式购房,打击房产投机。
 
土地市场
        上周六区一县供应13宗经营性用地,成交12宗,其中岳麓区9宗,活跃度最高。
        [2018]长沙市061号:本次出让宗地东临望雷大道,南邻长沙高新区明华小学,华龙家园,西邻明湖路,北临岳麓大道。地块周边在售项目有通号岭绣苑,地块北侧即为2018年5月碧桂园所拿一块“双限地”,住宅毛坯限价8000元/㎡。
        被长沙麓谷建设发展有限公司以底价2.23亿元竞得,总建面15.5万方,折合楼面地价2500元/㎡。商住比0.78:0.22 。
        竞买要求:
        1、竞买人需与长沙高新技术产业开发区管理委员会签订不少于3万平方米《公租房(人才公寓)定向建设框架协议》,定向用于园区企业符合相关条件的人才和相关人员入住。
        2、竞得人取得最高报价人资格后,须将符合上述条件的证明文件提交长沙高新技术产业开发区管理委员会审核,审核合格后方可签订《成交确认书》;审核不合格的,则竞买无效,竞买保证金扣除5%后再予以返还。
        3、住建、规划等职能部门提出的装配式技术建造、海绵城市设计要求等依据相关文件规定执行。
        4、项目建设须符合安居型住宅管理有关要求,住宅户型面积不超过144平方米,其中120平方米以下的户型不少于60%,优先首套刚需群体购买。
        5、该宗地住宅最高销售限价为8300元/平方米。
 

        [2018]长沙市062号:本次出让宗地东临便河边巷、新奥大厦,南邻金阳大厦、长沙银行汇丰支行,西邻湖南日报大厦,北临体育馆路。    
        被长沙深业置业有限公司以底价4.49亿元竞得,总建面6.4万方,折合楼面地价7000元/㎡。此次为该公司在长沙首次拿取纯商业性质地块,此前在开福区开发有深业堤亚纳湾、长沙县深业睿城等项目。
        竞买要求&周边详情:
        1、住建、规划等职能部门提出的装配式技术建造、海绵城市设计要求等依据相关文件规定执行。
        2、根据长政办发(2014)31号文件,新建办公楼、商场、酒店、住宅小区、社会公共停车场要按照不低于总规划停车位15%比例预留充电桩的安装位置和容量;城区公共停车位按充电桩总数的10%比例,建设直流一体充电机,用于私家车、出租车、公务车的快速补电;
        3、地块紧邻芙蓉北路,距离已建成运营的地铁1号线【培元桥站】、【文昌阁站】1.3公里,交通通达性较好;周边集泊富国际广场、运达国际广场、华创国际广场等多个以建成营业的城市综合体,目前在售商务公寓华远华时代(精装LOFT均价25000元/㎡)等项目。
 

        [2018]长沙市063号:本次出让宗地东临长房云时代小区,南邻岳麓大道、中电软件园待开发地块、西邻中电软件园待开发地块、北邻青山路。    
        被长沙房产(集团)有限公司以底价7.8亿元竞得,总建面20万方,折合楼面地价3900元/㎡,商住比4:6 。地块紧邻长房云时代项目(住宅毛坯高层7800元/㎡)以及中电软件园二期。
        竞买要求:
        1、竞买人须结合周边的整体规划进行建设,引进信息产业类的集团公司、上市公司的全国总部或区域中心(具备独立法人资格),并明确总部及旗下产业项目自建成后5年内保持全国总部区域中心性质、地位不变。
        2、竞买人需与长沙高新技术产业开发区管理委员会签订5万平方米《人才公寓定向建设框架协议》,定向用于园区企业符合相关条件的人才和相关人员入住。
        3、竞得人取得最高报价人资格后,须将符合上述条件的证明文件提交长沙高新技术产业开发区管理委员会审核,审核合格后方可签订《成交确认书》;审核不合格的,则竞买无效,竞买保证金扣除5%后再予以返还。
        4、住建、规划等职能部门提出的装配式技术建造、海绵城市设计要求等依据相关文件规定执行。
        5、项目建设须符合安居型住宅管理有关要求,住宅户型面积不超过144平方米,其中120平方米以下的户型不少于60%,优先首套刚需群体购买。
        6、该宗地住宅最高销售限价为8800元/平方米。
 

        [2018]长沙市064号:本次出让宗地东邻东方红中路,中移电子商务有限公司;南邻麓谷汽车世界;北邻谷苑路;西邻麓谷和馨园小区。      
        被长沙市万科房地产开发有限公司以底价20亿元竞得,总建面51.7万方,折合楼面地价3900元/㎡,商住比4:6,直接接驳地铁6号线【长川路站】,周边在售项目有中冶中央公园(高层毛坯7500元/㎡)、山水梅溪雅郡(高层毛坯6800元/㎡) 。万科地产此前在长沙内五区开发有万科金域国际、万科魅力之城等数十个项目。
        竞买要求:
        1、竞买人或其控股股东为2016年、2017年财富世界500强企业,在全国具备地铁上盖或地铁接驳项目开发经验,且上述地铁物业建筑面积不低于600万平方米,且在该项目内引进并建设一家高端酒店式公寓,并自持本项目商业面积不少于5万平方米,自持部分自竣工验收之日起5年内不得销售。
        2、竞得人取得最高报价人资格后,须将符合上述条件的证明文件提交长沙高新技术产业开发区管理委员会审核,审核合格后方可签订《成交确认书》;审核不合格的,则竞买无效,竞买保证金扣除5%后再予以返还。
        3、竞买人必须为单独申请,不得联合竞买。
        4、住建、规划等职能部门提出的装配式技术建造、海绵城市设计要求等依据相关规定执行。
        5、项目建设须符合安居型住宅管理有关要求,住宅户型面积不超过144平方米,其中120平方米以下的户型不少于60%,优先首套刚需群体购买。
        6、该宗地住宅最高销售限价为8800元/平方米。
 

        [2018]望城区016号:本次出让宗地东邻太阳山路、南邻湖南外贸职业技术学院望城校区、学府星城小区;西邻腊树塘路;北邻中南林业科技大学涉外学院。地块较偏远,商业部分依靠周边学校以及少量小区人流进行消费力支撑,且用途为批发市场,目前周边有湘妮国际仓储城、湾田国际物流园等大中型集中性仓储商业体。
        被长沙市福湾置业有限公司以底价1.36亿元竞得,总建面13.97万方,折合楼面地价955元/㎡。该公司为长沙本土企业,主要业务有房地产开发经营、建材、装饰材料零售;电子商务平台的开发建设、物流园运营服务、仓储管理服务、货物仓储等。
        竞买要求:
        1、该宗土地用途为批发市场用地,建筑限高≤50米;
        2、竞得人对所建物业自持的商业面积不小于计容建设面积的30%(41927㎡以上),自持时限10年。
 

        [2018]长沙县043号:本次出让宗地东邻东六路,南邻榔梨街道中心学校,西邻紫东苑兰亭、湖南和盛医药有限公司、榔梨仁勤家具城,北临人民东路,距离在建的地铁6号线【东四线站】600米,周边聚集有家具城、物流中心、模具厂等企业,地块稍偏,居民区不多。
        经过4家房企59轮竞价,最终被湖南鹏程兴业房地产开发有限公司以0.96亿元竞得,纯商业总建面3.43万方,折合楼面地价2805元/㎡,溢价75%。该公司为星沙本土企业,主要从事房地产开发经营,开发有星沙经济开发区的“知微园”项目。
        竞买要求:
        1、容积率FAR≤2.2,建筑密度≤40%,绿地率≥20%,建筑控制高度<100米;
 

        [2018]长沙市066号:本次出让宗地为“限房价”试点地块,宗地东邻湖南湘江新区土地储备中心,南临兴联路,西临罗谷塘路,北邻洋湖湿地公园南门,地块方正,紧邻洋湖湿地公园这一成熟景区,整体商住比为5︰5,周边在售项目较少,未来竞争环境相对宽松,湘熙水郡(高层毛坯10000元/㎡),商业体量7万方,其中自持1.5万方,地块对于竞得企业及后期物业规划针对性较强。
        被湖南映客置业有限公司以底价4.9亿元竞得,总建面14万方,折合楼面地价3500元/㎡。湖南映客置业有限公司主要业务为房地产开发,直播、网络信息服务、文化活动组织策划等,其股东为龙湖集团,该地块为龙湖地产布局洋湖第二子(首宗为与富力、中海合开发的洋湖之心项目)。
        竞买要求:
        1、竞买人或其全资或控股股东须为《互联网周刊》2018年中国直播企业排行榜前20位、进入由科技部发布的《2017年中国独角兽企业发展报告》且连续三年盈利(需独立第三方审计机构出具审计报告)的企业。
        2、为保障项目品质,竞买人或其股东下属公司(含全资或控股),须具备国家新闻出版广电总局颁发的信息网络传播视听节目许可证。
        3、目标地块项目应在签订《成交确认书》后六个月内开工,开工后三年内全部竣工;建成后十年内,竞得人须自持不少于1.5万平米的商业物业,对该等自持物业,十年内政府不予办理产权转让过户手续。
        4、该宗地住宅最高销售限价9998元/平方米。
        5、建筑限高须结合城市设计确定,同时须符合机场限高要求;
 

        [2018]长沙市067号:本次出让宗地为“限房价”试点地块。宗地北邻枫林三路、恒泰广场项目,西临麓云路,南邻柏家塘小区,处于梅溪湖板块最外围,无湖景面,距离已建成运营的地铁2号线【麓云路站】步行距离1.2公里,商住比5:5,整体住宅体量较小。
        经过2家房企11轮竞价,最终被湖南梦想置业开发有限公司以5.05亿元竞得,总建面8.82万方,折合楼面地价5722元/㎡,溢价率10%。湖南梦想置业是湖南湘江新区发展集团有限公司全资子公司,该公司于2017年注册成立,首次拿地在岳麓区大王山旅游度假区,于2018年9月13日在梅溪湖拿取3宗含住地块。
        竞买要求&周边详情:
        1、住建、规划等职能部门提出的装配式技术建造、海绵城市设计要求等依据相关文件规定执行。
        2、改项目建筑限高100米,另外需配建居住公共服务设施,其中该项目社区办公及服务用房建筑面积不小于1400平方米(不计容)。
        3、该宗地住宅最高销售限价为11000元/平方米。
 

        [2018]长沙市068号:本次出让宗地为“限房价”、“竞地价”试点地块。东邻梅溪湖路、西邻映日路、北邻建发央著项目、雪松路,地块商住比2:8,地处梅溪湖一期二线湖景项目,距离已开通的地铁2号线【梅溪湖西站】步行距离550米,西北方为西雅中学,东边为梅溪湖,地理位置较好,周边在售项目有建发央著(毛坯高层17000元/㎡)、中铁梅溪青秀(毛坯高层12000元/㎡)、金茂湾(精装高层14500元/㎡)。
        被湖南梦想置业开发有限公司以底价13.85亿元竞得,总建面23.09万方,其中住宅18.47万方,折合楼面地价6000元/㎡。
        竞买要求:
        1、建筑限高≤180米(局部限高依据城市设计图则可突破至200米)。
        2、该宗地住宅最高销售限价为11000元/平方米,土地竞拍最高限价为150084万元(即最高楼面价6500元/㎡)。
        3、按住建、规划等职能部门提出的装配式技术建造、海绵城市设计要求等依据相关文件规定执行。
 

        [2018]长沙市069号:本次出让宗地为“限房价”、“竞地价”试点地块。东邻梅溪正荣府项目、西邻金茂湾二期,北邻卓越浅水湾项目,南邻长沙绕城高速、梅溪湖隧道。地块为纯住宅地块,建筑面积15.89万方,地处梅溪湖一期,紧邻周南梅溪中学,地理位置较好,周边在售项目有梅溪正荣府(毛坯高层11000元/㎡)、卓越浅水湾、金茂湾(精装高层14500元/㎡)
        被湖南梦想置业开发有限公司以底价0.95亿元竞得,折合楼面地价6000元/㎡。
        竞买要求:
        1、住建、规划等职能部门提出的装配式技术建造、海绵城市设计要求等依据相关文件规定执行。
        2、该宗地住宅最高销售限价为11000元/平方米,土地竞拍最高限价为103308万元。
        3、建筑限高140米,另外需配建居住公共服务设施,其中该项目社区办公及服务用房建筑面积不小于1400平方米(不计容)。
        4、须在梅浦联络线与三环线交叉口处设置面积不小于3000平方米的集中公共广场。
 

        [2018]长沙市070号:本次出让宗地为“限房价”、“竞地价”试点地块。东邻洋湖村住宅区、南邻景园路,北邻洋湖路、洋湖湿地公园南出口。
        地块为商住地块,地处含浦洋湖板块,周边有雅礼实验中学、在建的宜家、卓伯根中国总部以及洋湖湿地公园,地块方正,质素较好,起始地价达6500元/㎡。周边项目有中国电建湘熙水郡(毛坯高层10000元/㎡)、江山帝景(精装高层8800元/㎡)、珠江颐德公馆(未售)。
        被深业鹏基(集团)有限公司以底价12亿元竞得,总建面18.54万方,其中住宅15.24万方,折合楼面地价6500元/㎡。该公司为一家专业从事房地产开发、物业管理等业务的公司,发家于深圳,此前在长沙开发有深业堤亚纳湾、深业睿城、深业喜汇项目。
        竞买要求:
        1、该宗地住宅最高销售限价为11500元/平方米,土地竞拍最高限价为129741万元,即最高楼面积为7000元/㎡。
        2、按住建、规划等职能部门提出的装配式技术建造、海绵城市设计要求等依据相关文件规定执行。
 

        [2018]长沙市071号:本次出让宗地为“限房价”、“竞地价”试点地块。
        东邻在售项目建发央著 、南邻雪松路,北邻西雅中学、海桐东路,西邻赏月路。
        地块为纯住宅用地,地处梅溪湖国际新城一期,距离地铁2号线【梅溪湖西站】650米,周边有西雅中学、梅溪湖公园、地块周正,区位位置佳。周边在售项目有建发央著(毛坯高层17000元/㎡)、中铁梅溪青秀(毛坯高层12000元/㎡)、金茂湾(精装高层14500元/㎡)。
        被广东欣利置业投资有限公司以7.22亿元竞得,总建面11.26万方,折合楼面地价6417元/㎡。其母公司为汕头经济特区欣利房产开发有限公司 ,此次为该企业首次成功竞得长沙地块。
        竞买要求:
        1、规划建筑指标:容积率≤3.6;建筑密度≤25%;绿地率≥38%;建筑限高≤140米。
        2、需在地块东侧的慢行系统设计中做好与南北两个地块的连通和衔接,做好人行过街设施的预留。
        3、按每百户30㎡标准配建养老服务设施。
        4、住建、规划等职能部门提出的装配式技术建造、海绵城市设计要求等依据相关文件规定执行。
        5、该宗地住宅最高销售限价为11000元/平方米,土地竞拍最高限价为73189万元,限定最高楼面地价6500元/㎡。
 
新房交易
        内五区商品住宅成交
        据湖南中原数据平台显示:
        2018年9月第2周:
        一手住宅成交743套,成交面积8.18万方,环比分别下跌67%、71%。(因长沙住建信息中心14-16号系统升级,停办业务,故14-15号两天无网签数据)。
 
        成交排行
 
        内五区商品住宅供应
        据湖南中原数据平台显示:
        2018年9月第2周:
        内五区新增商品住宅2327套、27.27万方,供应套数、面积环比分别上涨109%、133%。
 
        供应明细
        上周内五区商品房新增供应59.33万方,其中商品住宅27.27万方,占供应总建面的46%;
        商务公寓5盘拿证17.43万方,2866套,呈现供应井喷状态。
 
        中原长沙新房指数
        9月第2周:来访指数下滑12.46%。
 
开盘监控
        上周监控9个住宅项目开盘,推出1767套,成交1235套,成交率70%。









        【老胡看市】
        1、据湖南中原数据平台显示,因长沙住建信息中心14-16号系统升级,停办业务,长沙内五区上周一手住宅成交743套,成交面积8.18万方,环比分别下跌67%、71%,预计下周成交量将再回升。
        2、中原长沙新房指数显示,来访指数下滑12.46%,供应增多,客户分流,来访量仍在今年平均水平波动。
        3、上周9个住宅项目开盘,推出1767套房源,开发商纷纷加紧出货,市场竞争激烈,单盘客量稀释,客户从对板块、项目的选择,过度到对产品的户型、朝向等细节的挑剔,使得其中4项目成交率低于平均水平70%,在市场竞争激烈的金九银十,建议更加重视蓄客及对客户心态的把握,加强对客户的深挖。