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老胡看市第16期【2020.04.12-2020.04.18】

2020-04-20 17:23 来源:湖南中原战略研究中心

【老胡看市】
1、据湖南中原数据平台显示,上周一手住宅成交1231套、15.16万方,环比分别上涨12%、13%。
2、中原长沙新房指数显示,来访指数继续环比上涨3%,客户来访量在去年周均水平上维持平稳。
3、417政治局会议首提“六保”维稳,依然强调“房住不炒是底线”,但降息等宽松政策力度很可能也会有空间。
4、土地市场,上周成交火热,三宗边缘板块地块共计吸引了超过10家房企竞拍,在多家“国字背景”房企的参与下,最终分别溢价27%-80%成交;这反映出虽然当前土拍市场拿地依然较难,但长沙仍是各大房企积极扩张的重地。
5、开盘方面,4月供应提速,供应激增后市场需求无法同步跟上,激烈竞争下带动整体成交率下滑至41%;客户选择面多,购房时考量更加严苛,只有地段、产品、价格均具有优势的项目才能实现理想去化,因此还需借营销发力,强化价值卖点。
政策动态
           国家统计局:今年一季度国内生产总值同比下降6.8%
      4月17日上午,国务院新闻办公室举行新闻发布会,介绍2020年一季度国民经济运行情况。

      国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇介绍,经初步核算,一季度国内生产总值206504亿元,按可比价格计算,同比下降6.8%。分产业看,第一产业增加值10186亿元,下降3.2%;第二产业增加值73638亿元,下降9.6%;第三产业增加值122680亿元,下降5.2%。

      1—3月份,全国固定资产投资(不含农户)84145亿元,同比下降16.1%,降幅比1—2月份收窄8.4个百分点。其中,民间固定资产投资47804亿元,下降18.8%,降幅收窄7.6个百分点。从环比速度看,3月份固定资产投资(不含农户)增长6.05%。

      1—3月份,全国房地产开发投资21963亿元,同比下降7.7%,降幅比1—2月份收窄8.6个百分点。其中,住宅投资16015亿元,下降7.2%,降幅收窄8.8个百分点。

      1—3月份,商品房销售面积21978万平方米,同比下降26.3%,降幅比1—2月份收窄13.6个百分点。其中,住宅销售面积下降25.9%,办公楼销售面积下降36.2%,商业营业用房销售面积下降35.1%。商品房销售额20365亿元,下降24.7%,降幅比1—2月份收窄11.2个百分点。其中,住宅销售额下降22.8%,办公楼销售额下降36.8%,商业营业用房销售额下降39.8%。
           
中央政治局会议:首提“六保”维稳,强调降准降息,坚持房住不炒
      4月17日,中共中央政治局召开会议,分析国内外新冠肺炎疫情防控形势,研究部署抓紧抓实抓细常态化疫情防控工作;分析研究当前经济形势,部署当前经济工作。据悉,会议首次提出“六保”, 保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转坚定实施扩大内需战略。主要做好十二方面的重点工作:

      财政政策:积极的财政政策要更加积极有为,提高赤字率,发行抗疫特别国债,增加地方政府专项债券,提高资金使用效率,真正发挥稳定经济的关键作用。

      货币政策:稳健的货币政策要更加灵活适度,运用降准、降息、再贷款等手段,保持流动性合理充裕,引导贷款市场利率下行,把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。据券商中国,在以往的政治局级别会议中,很少会直接提到降准、降息、再贷款这么细的金融手段,但此次会议就专门提到了。

      促进消费:做好复工复产、复商复市,扩大居民消费,适当增加公共消费。

      扩大投资:实施老旧小区改造,加强传统基础设施和新型基础设施投资,促进传统产业改造升级,扩大战略性新兴产业投资。要调动民间投资积极性。

      帮扶企业:要支持企业出口转内销。要着力帮扶中小企业渡过难关,加快落实各项政策,推进减税降费,降低融资成本和房屋租金,提高中小企业生存和发展能力。

      稳供应链:要保持我国产业链供应链的稳定性和竞争力,促进产业链协同复工复产达产。

      保障民生:要切实做好民生保障工作,加大脱贫攻坚力度,复工复产中优先使用贫困地区劳动力,确保如期全面完成脱贫攻坚任务。要完善社会保障,做好低保工作,及时发放价格临时补贴,确保群众基本生活。要抓好农业生产和重要副食品保供稳价,夯实农业基础。

      抓好就业:要抓好重点行业、重点人群就业工作,把高校毕业生就业作为重中之重。

      防治污染:要继续打好污染防治攻坚战。

      调控楼市:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。

      推动改革:要不失时机推动改革,善于用改革的办法解决发展中的问题,完善要素市场化配置体制机制。

      扩大开放:要坚定扩大对外开放,保障国际物流畅通,严把防疫物资出口质量关,推动共建“一带一路”高质量发展。
          
住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见
      为全面贯彻《优化营商环境条例》,进一步落实经国务院同意印发的《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》(建房〔2018〕128号),推进房地产领域“放管服”改革,提高房屋交易管理服务效能,向各类房地产市场主体提供规范化、标准化、便捷化的服务,营造稳定、透明、安全、可预期的良好市场环境,为建立房地产市场监测体系,落实房地产市场调控工作提供支撑,现提出如下意见。

      一、全面采集楼盘信息。(一)建立健全楼盘数据。(二)优化流程精简材料。(三)统一数据标准规范。(四)动态更新楼盘表信息。

      二、提供自动核验服务。(五)自动核验交易主体。市、县住房和城乡建设部门应当推动房屋网签备案系统与公安、民政、税务、人力资源社会保障、市场监管、自然资源、法院等部门和单位相关信息系统联网,通过信息共享等方式自动核验交易主体的身份、婚姻状况、税收、社会保障、市场主体登记、不动产登记、失信被执行人等信息,逐步实现当事人仅凭身份证件即可完成交易主体核验。(六)自动核验房源信息。市、县住房和城乡建设部门应当通过比对楼盘表实现房源信息真实性核验。通过信息共享等方式,逐步实现房屋网签备案系统自动核验新建商品房是否取得预售许可或者现售备案,房屋是否存在查封、抵押、按政策未满足上市交易条件等限制交易或者权利负担的情形。

      三、优化网签备案服务。(七)推进“互联网+网签”。积极推行“互联网大厅”模式,鼓励使用房屋交易电子合同,利用大数据、人脸识别、电子签名、区块链等技术,加快移动服务端建设,实现房屋网签备案掌上办理、不见面办理。(八)延伸端口就近办理。市、县住房和城乡建设部门应当将房屋网签备案端口延伸至房地产开发企业、房地产经纪机构、金融机构,方便房屋交易主体就近办理、当场办结。(九)实现网签即时备案。当事人仅需录入交易合同必填字段,房屋网签备案系统即可自动比对核验楼盘表信息及交易主体资格,自动生成合同文本。推行房屋交易合同网上签约即时备案,当事人完成签约后,通过相关技术手段实现即时备案,生成备案编码,在楼盘表中自动更新房屋交易状况信息。(十)保障交易便捷安全。当事人申请变更、注销网签备案的,住房和城乡建设部门应当及时办理,在变更、注销网签备案前,不得重复办理同一套房屋的交易合同网签备案。市、县住房和城乡建设部门应当建立交易资金监管制度,商品房预售资金应当用于有关工程建设,纳入监管的存量房交易资金应在房屋转移登记完成后立即划转,不得挪作他用。

      四、提高数据使用效能。(十一)强化信息对接共享。市、县住房和城乡建设部门履行房屋交易管理职能过程中,能通过信息共享获取的数据,不再要求当事人重复提交。加快将房屋交易网签备案信息与国家政务服务一体化平台对接,及时交换数据信息,提升公共服务水平。(十二)拓宽数据应用范围。

      五、推进全国一张网建设等。(十三)落实城市主体责任。(十四)构建房屋管理平台。(十五)强化信息安全防护。(十六)加快市县系统联网。
          深圳出台楼市新政:增供应,促“三稳”
      4月16日,为缓解缓和当前形势对深圳房地产市场的影响,深圳市住房建设局联合市规划和自然资源局出台了《关于应对新冠肺炎疫情影响促进城市更新等相关工作的通知》。主要出台六条措施,基本内容如下:

      1、延长城市更新单元计划有效期。更新单元计划已按照《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》公告有效期且更新单元规划尚未获批准的,其有效期可延长3个月。

      2、延长城市更新项目原有地价测算规定适用期限。

      3、缓解企业资金压力。本地疫情防控期间,各区在签订城市更新项目实施监管协议时,可根据项目实际情况由实施主体申请人以金融机构保函的方式代替现金形式的保证金。对本通知施行前已签订城市更新项目实施监管协议的项目,各区可结合项目实际情况,按照本通知规定更改项目监管方式。

      4、加快商品房供应。申请商品房预售的,必须符合土地出让合同和规划许可条件等要求,并保证项目工程质量。今年内,高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目,可以申请预售。

      5、允许延期缴纳土地出让价款。对土地使用权出让合同约定或地价缴款通知及政府批准文件规定的土地价款缴款截止时间在广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应期间及一级响应结束后4个月内的项目,用地单位未在约定或规定的期限缴交土地价款的,不作为违约行为,不计收利息和滞纳金,土地价款按原约定执行并可延期至2020年6月22日前缴交。

      6、促进城市更新工作提速提效。市区相关部门应按照提速提效要求,强化主体责任,全力支持城市更新开发企业等复工复产。各区要禁止一区一策,不得增设审查(审批)环节、设置前置条件,严格落实统一平台受理办理、规定时限完成审查(审批)的要求。大力推行线上审批,采取集中会审、并联审批等方式。各区征求意见的职能部门不超过5个,必须在5个工作日内反馈意见。

土地市场

          本周六区一县三宗土地成交,分别位于长沙县和望城区;三宗地均溢价成交,其中一宗熔断,土地市场较为火热。


[2020]长沙县008号宗地位于长沙县高铁会展板块,北临新城路、东临新华路、西临黄江大道,距磁浮榔梨站直线距离约850米。地块为商住混合用地,总建面约4.1万方,其中住宅约3.3万方,商业0.8万方,商住比2:8。

 

      地块经10家房企51轮激烈竞价,最终被长沙瀚达房地产开发有限公司以11709万元竞得,折合楼面价2877元/㎡,溢价达70%。该公司为杭州北控地产有限公司全资子公司,杭州北控为北京市国资委对外投资地产公司,同时拿下009号地块。

 

竞买要求:

      容积率:1.0<FAR≤3.0;

      建筑密度:D%≤30%;

      绿地率:GRA%≥35%;

      建筑控制高度:H≤100米。

      须按《长沙市城镇住宅小区配套中小学校幼儿园建设及产权移交暂行办法》(长政办发〔2018〕6号)的要求配套建设幼儿园,建成后无偿移交给县教育局。


[2020]长沙县009号:宗地位于长沙县高铁会展板块,北临新城路、东临星湖路、南临秋江路,西临新华路,距磁浮榔梨站直线距离约920米。地块为商住混合用地,总建面约10.7万方,其中住宅约8.6万方,商业2.1万方,商住比2:8。

 

      地块经10家房企68轮激烈竞价,最终被长沙淏达房地产有限公司以32605万元竞得,折合楼面价3040元/㎡,溢价达80%。该公司为杭州北控地产有限公司全资子公司,同时拿下008号地块。

 

竞买要求:

      容积率:1.0<FAR≤3.0;

      建筑密度:D%≤30%;

      绿地率:GRA%≥35%;

      建筑控制高度:H≤100米。

 

      须按《长沙市城镇住宅小区配套中小学校幼儿园建设及产权移交暂行办法》(长政办发〔2018〕6号)的要求配套建设幼儿园,建成后无偿移交给县教育局。


[2020]望城区005号:宗地位于望城区望城中心板块,旺旺西路与郭亮南路交叉口西南角,南临聚缘路。地块为商住混合用地,总建面约27.64万方,其中住宅约24.87万方,商业2.76万方,商住比1:9。

 

      地块经5家房企29轮竞价,出价达到熔断价格55277万元,折合楼面价2000元/㎡,溢价27%,最终竞得人待4月28日现场摇号确定。

 

竞买要求:

①该宗地住宅(毛坯)销售均价不超过7300元/㎡,土地交易最高限价为人民币55277万元

②竞得人需投资不少于7200万元(以财评审核为准)配建聚缘路与规划路交叉口东北角小学,建成后无偿移交区教育局。该学校用地保留为划拨用地,净面积约21885平方米,容积率0.8,规划24班,竞得人摘牌后与区教育局签订建设学校相关协议。

 

③项目建设须按相关文件落实装配式建筑和教育配套要求

新房交易

       内五区商品住宅成交

据湖南中原数据平台显示:

 

2020年4月第3周:一手住宅成交1231套,成交面积15.16万方,环比分别上涨12%、13%

成交排行

       内五区商品住宅供应

据湖南中原数据平台显示:

 

2020年4月第3周:本周内五区新增商品住宅供应2900套37.53万方,环比分别上涨301%、346%

供应明细

   4月第三周内五区16个项目拿证,总计供应商品房44.6万方,其中住宅12个项目拿证,住宅面积占比84%;

   此外,商务公寓2个项目拿证,共计1299套,5.9万方;

 

   住宅项目推售情况来看,5个项目处于待入市状态。


开盘监控










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