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老胡看市第50期【2019.12.08-2019.12.14】

2019-12-17 10:45 来源:湖南中原战略研究中心

【老胡看市】

1、据湖南中原数据平台显示，上周内五区商品住宅成交1488套、19.14万方，环比分别下跌11%和13%。

2、中原长沙新房指数显示，来访指数环比微涨5%。

3、政策层面，随着中央经济工作会议召开，定调2020年楼市调控方向，后续政策基本面仍以“维稳从严”为主，各地落实因城施策存在调整空间。

4、开盘方面，本周多个红盘集中开盘推售，拉升整体去化率回升至年均平均水平；由部分热销红盘带动开盘去化率维持的均好局面是今年楼市的一个主要特征，随着这一类项目吸客去化，客户稀释会更加严重，对于大部分项目来说，还应提早准备谋划，制定更有效的营销策略以应对后续长期低迷的市场局面。

政策动态

长沙发改委再发文明确成本法新建商品住宅价格构成

12月9日，长沙市发改委印发《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》（以下简称《通知》），这份长沙市商品住宅核价文件规定，商品住房价格由成本、利润、税金构成。该《通知》自2019年12月11日起执行。

其中成本构成包括8项，即楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。

利润指商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润的提取以前款成本构成的1-4项之和为基数，平均利润率为6%-8%。税金则按国家税法和有关政策规定执行。

《通知》指出，5类费用不得计入商品房价格，包括：住宅小区内经营性设施的建设费用；开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；各种与商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

此外，《通知》明确，有关费率需要变动时，由长沙市价格主管部门调整。

中央经济工作会议：重申房住不炒，落实因城施策

中央经济工作会议12月10日至12日在北京举行，研判当前经济形势，部署2020年经济工作会议。会议在部署明年重点工作时，继续强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。

会议确定，明年要抓好六个重点工作，包括坚定不移贯彻新发展理念、坚决打好三大攻坚战、确保民生特别是困难群众基本生活得到有效保障和改善、继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策、着力推动高质量发展、深化经济体制改革。

其中，“坚决打好三大攻坚战”方面，我国金融体系总体健康，具备化解各类风险的能力。要保持宏观杠杆率基本稳定，压实各方责任。

“确保民生特别是困难群众基本生活得到有效保障和改善”方面，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

“着力推动高质量发展”方面，要加快落实区域发展战略，完善区域政策和空间布局，发挥各地比较优势，构建全国高质量发展的新动力源，推进京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设，打造世界级创新平台和增长极。要扎实推进雄安新区建设，落实长江经济带共抓大保护措施，推动黄河流域生态保护和高质量发展。要提高中心城市和城市群综合承载能力。
广州南沙区人才购房政策优化：本科以上不受户籍、社保、个税限制

12月13日，广州市南沙区人民政府发布《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》，具体内容如下：

为贯彻落实《粤港澳大湾区发展规划纲要》，加快建设粤港澳全面合作示范区和国际化人才特区，不断优化营商环境，加快推动人才、产业集聚，提高我区人才及港澳居民住房保障的精准性、实效性，为便利人才及港澳居民购买符合实际需要的自用、自住商品房，现将有关事项通知如下：

一、认定持有广州市人才绿卡、广州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才，可在南沙区范围内享受广州市户籍居民购买商品房同等待遇。

二、在南沙区工作、学习，并符合下列条件之一的人才，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制（在广州市内已购有首套商品房的除外）：（一）具有本科及以上学历；（二）具有中级及以上专业技术资格；（三）具有中级及以上职业资格；（四）具有可聘任为中级及以上专业技术职务的执业资格。

三、港澳居民在南沙区范围内购买商品房享受与广州市户籍居民同等待遇。

　　具体操作指南另行制定。
深圳取消商务公寓"只租不售"

12月12日，深圳市住房和建设局向媒体披露，深圳已取消去年出台的商务公寓“只租不售”限制。

2018年7月31日深圳出台楼市调控政策，其中规定开发商在各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓只租不售。

深圳市住房和建设局介绍，之所以取消商务公寓“只租不售”的相关规定，原因在于该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度，长期看利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销量。

据悉，取消商务公寓“只租不售”自11月起已经开始执行。对于取消后的影响，据深圳市住房和建设局监测显示，开发企业反应正面，但因该政策是相对长效的政策，对短期商品房销售虽然利好但影响有限。

可以说，商务公寓取消“只租不售”对开发商是一个利好，但值得注意的是，去年深圳“731”楼市调控指出，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让，这条调控措施仍在生效。

土地市场

六区一县共3宗纯商用地底价成交，均位于望城区。

[2019]望城区033号：此次出让地块位于望城区金星北板块，月亮岛街道金星北路与月亮岛路交叉口西北角，砂之船奥莱对面，规划建筑面积约6.6万方，纯商用地。

地块最终被湖南长高高压开关集团股份公司以底价11336万元竞得，折合楼面价1723元/㎡。

竞买要求：

1.该宗地规划建设上市公司集团总部大楼和公寓式写字楼，竞得人须自持不小于计容建筑面积50%的产权面积，其中集团总部大楼全部自持，公寓式写字楼自持10%以上。

2.竞得人自摘牌之日起，每会计年度实际缴纳生产经营税收须达到100万元/亩以上。以年度缴纳的税收4000万元人民币为基数，自项目开工之日起3年内，所缴纳的税收逐年递增15%以上。

3.竞得人须自土地移交后1个月内将电力设备制造的上市公司注册地注册至望城区并完成税务登记，在2020年8月15日前引进7家公司或下属子公司及分公司注册至望城区并完成税务登记，竞得人2034年8月1日前不得迁出望城区，引进公司自注册至望城区之日起15年内不得迁出望城区。4.竞得人集团总部大楼须自土地移交后1个月内开工建设，自开工之日起18个月内完成主体工程建设封顶。5.竞得人须在签订《成交确认书》前与区商务局签订《履约监管协议》并接受考核，《履约监管协议》作为挂牌条件附件一并对外公示。