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老胡看市第46期【2019.11.10-2019.11.16】

2019-11-18 14:45 来源:湖南中原战略研究中心

【老胡看市】

1、据湖南中原数据平台显示，上周内五区商品住宅成交1549套、19.27万方，环比分别上涨11%、8%。

2、中原长沙新房指数显示，来访指数平稳波动，继前一周下滑后，上周环比上涨5.35%

3、11月第二周，取证项目扎堆，五区商品住宅新增供应套数环比上涨195%，推货节奏加快；开盘方面，住宅集中解筹项目整体首日认购率60%，呈现近期常态，单盘去化两级分化局面依旧持续，在集中开盘表现不尽如人意的市场大环境下，各项目或调整推货入市方式，或调整产品结构，以试图寻求项目更高的去化率，平推入市项目数量增多。

4、11月过半，月初预计53个项目入市，目前兑现率已接近一半，后半个月，单盘多次出货现象或将更频繁，临近年底，板块客户争夺战将愈加激烈，各项目需依旧重点调整产品与房价匹配关系，深挖目标客户需求，才能在年终最后一搏，为2019年业绩加彩。

政策动态

2019年1-10月全国房地产开发投资和销售情况发布，销售面积增速今年以来首次由负转正

11月14日，国家统计局发布2019年1-10月全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，全国房地产开发投资增速回落依然持续，延续了自今年5月以来持续增速回落的趋势。但在开发商“以价换量”策略下，1-10月份，全国商品房的销售面积增速今年以来首次由负转正。

整体降温态势不变

数据显示，2019年1-10月份，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，增速比1-9月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资80666亿元，增长14.6%，增速回落0.3个百分点。

商品房销售面积增速首次由负转正

国家统计局数据显示，1-10月份，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%，1-9月份为下降0.1%。其中，住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降11.9%，商业营业用房销售面积下降14.0%。

销售额而言，商品房销售额124417亿元，增长7.3%，增速加快0.2个百分点。其中，住宅销售额增长10.8%，办公楼销售额下降11.5%，商业营业用房销售额下降13.4%。

10月末，商品房待售面积49323万平方米，比9月末减少23万平方米。其中，住宅待售面积减少125万平方米，办公楼待售面积增加9万平方米，商业营业用房待售面积减少17万平方米。

中原地产监测数据显示，10月份房地产市场销售活跃，同比均明显上涨，拆分单月数据看，10月全国房地产市场销售面积高达1.4亿平米，同比上涨了1.94%。销售额高达1.29万亿，同比上涨了9.7%。

房企到位资金增速略有收窄

国家统计局数据显示，1-10月份，房地产开发企业到位资金145151亿元，同比增长7.0%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。其中，国内贷款21288亿元，增长7.9%；利用外资131亿元，增长63.2%；自筹资金46996亿元，增长3.3%；定金及预收款49163亿元，增长9.4%；个人按揭贷款22137亿元，增长14.1%。

10月70城房价涨幅回落，房地产市场进一步趋稳

国家统计局15日公布的数据显示，10月份，70个大中城市商品住宅销售价格涨幅稳中有落，商品住宅销售价格上涨的城市数量继续减少，下降的城市数量持续增加。专家分析，在“房住不炒”定位下，各地深入落实房地产调控“一城一策”，房地产市场进一步趋稳。

统计数据显示，10月份，一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均有所回落。国家统计局城市司首席统计师孔鹏介绍，初步测算，10月份31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.1%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.5%，涨幅比上月均回落0.2个百分点。

4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点，其中，北京、上海和广州分别下降0.6%、0.2%和0.1%；深圳上涨1.0%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

统计数据显示，70个大中城市商品住宅销售价格上涨的城市数量继续减少，下降的城市数量持续增加，楼市趋稳态势更为明显。

从环比来看，10月份，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量为50个，比上个月减少3个；下跌的城市有17个，比上个月多5个；3个城市房价环比持平，比上个月少3个。其中，环比最高增幅为西宁的2.8%；最高降幅为四川泸州的-1.0%。

在“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调下，各地应继续落实因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任的长效调控机制，未来调控政策将继续以稳为主，同时稳步推进住房保障体系建设，多方式、多渠道有效满足居民住房需求，房地产市场将继续平稳运行。

北京出台土地新规：住宅用地及商办用地将分开单独供应

11月13日，北京市规划和自然资源委表示，为了加强区域功能的统筹，提升居住环境品质和公共服务水平，今后北京将在土地入市时把住宅用地及商办用地分开单独供应。

据悉，今后北京不再供应F1类用地（住宅混合公建用地）和F2类用地（公建混合住宅用地），均将结合规划综合实施方案，在土地入市前把住宅及商办建筑分开单独布局。

北京土地市场供应的居住与公建混合用地类项目将会提前研究规划综合实施方案，重点关注地块所在区域的配套需求、地块与周边交通（地铁、公交场站等）、环境（集中绿地等）的结合，分开安排公建建筑与住宅建筑的布局。

该政策主要有两方面的考虑，一是根据北京城市新总规里提出的“优化城市功能和空间布局”，其次是解决居民所反映的混合用地中存在的堵车和扰民等现象。

另外，该政策针对的是大型商业办公等。为了保证群众生活需要，住宅小区配套的小型商业，依然还是会在住宅地块中规划安排，对居民的生活没有任何影响。

值得注意的是，2017年以来，北京市的F1和F2类用地约占住宅用地的两成左右。中原地产研究中心统计数据显示：在2017年来，北京住宅地块合计供应成交168宗，其中F1类型的地块28宗占比16.7％，F2类型地块8宗占比为2.6％，合计占比21.4％。
深圳提高豪宅线，144㎡以下免交豪宅税

深圳市住房和建设局表示，从2019年11月11日起，深圳市将不再按照以前各区的豪宅线标准征收增值税。容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税。

豪宅税调整对于深圳楼市而言一个比较大的利好，上一次豪宅税标准为2015年出台，时至今日该标准已经大大不符合深圳住宅需求，深圳普通住宅豪宅化非常严重，老标准打压了刚性需求。在目前刺激刚需背景下，豪宅税的变化在预料之中。新出台的标准，取消了各区的总价限制，只对面积做了限制，非常大比例的房源从豪宅变为普宅，大大刺激了144平米以下，以前在豪宅线以上的住宅成交，对于改善型需求来说是大利好。

长沙启动新建商品房交房即交产证试点

长沙市近日正式启动新建商品房“交房即交证”试点，部分试点楼盘的业主率先成为这一便民利民政策的受惠者。

据了解，在实施“交房即交证”政策之前，购房者在开发商交房之后，需要经历较长时间等待，才能拿到不动产权证书，甚至不少项目因多年办不到证而成为遗留问题。交房与交证的不同步，给购房者在落户、子女入学、银行贷款等方面造成了一定困扰。

市政府于3月28日印发了《长沙市推进新建商品房交房交证改革试点工作方案》，正式启动改革试点工作。截至11月8日，全市12个申请试点的项目中共有3个项目实现了交房交证的目标。

市住建局相关负责人介绍，通过流程再造、并行办理、限时办结、信息共认共享等内容的改革，督促开发建设单位主动作为，提高相关部门办事效率，在新建商品房交房后90天内完成不动产登记。同时明确开发建设单位在办结竣工验收备案手续后交房，交房后60天内办理好不动产首次登记(栋证)，首次登记后30天内为资料齐全的业主办理好不动产转移登记(户证)。

长沙市住建局相关负责人表示，接下来将在试点基础上做好经验总结，完善方案流程，出台专门实施细则，将改革试点成果全面推开。

土地市场

本周六区一县出让3宗经营性用地，其中梅溪湖双限地遭熔断，芙蓉区纯商用地溢价成交，长沙县商业用地流拍。