老胡看市第34期【2019.08.18-2019.08.24】
2019-08-26 17:17 来源:湖南中原战略研究中心
央行：新机制下房贷利率不降，首套房贷利率不得低于LPR利率
8月20日，国务院新闻办公室在北京举行国务院政策例行吹风会，中国人民银行副行长刘国强对于公布LPR（贷款市场报价利率）后市场动态明确表示：
1、降准降息：有空间。对于未来会不会降准降息，短期主要看改革(完善贷款市场报价利率形成机制)，改革以后看情况，降准、降息都有空间，但是降不降还要根据经济增长和物价形势。可见未来会不会降息，主要受两大因素影响，一个是经济增长，另一个是物价形势。
2、房贷利率：不下降。刘国强称 “这次改革完善LPR形成机制，房贷的利率由基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不下降。” 并进一步强调，对于房地产市场要坚决贯彻落实“房住不炒”的原则，不将房地产作为短期经济刺激的手段，保持个人住房贷款利率基本稳定。
随后在8月25日，央行宣布从10月8日起全面调整商业性个人房贷利率，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当，而存量房个人住房贷款利率仍按原合同执行。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。那么在2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
恒大打响全国促销第一枪，房企抢收行动逐渐升级
根据中原地产研究中心数据显示，7月全国房地产调控政策次数为56次，而1~7月，全国房地产调控政策达307次。而近期，海南、苏州、上海等地均发布房地产调控相关措施，密集调控政策出台让房企对市场的态度愈发冷静。
在全国楼市加速驶向低温通道时，开发商正撕开促销抢跑之口，试图“以价换量”在冷清行情中博一线生机。中国恒大（3333.HK），这家市场规模位居行业前三的房企，赶在9月来临之前，提前启动它的抢收行动。
8月20日，恒大祭出促销大旗，“全国532楼盘，闪购7.8折”，集团旗下之区域公司，悉数推出全员营销优惠升级活动，在8月20日至10月8日期间，恒房通推荐购房均享特殊优惠，且每日推出不定量的特价房单位。而作为全员营销之主力，恒大数万员工都积极在朋友圈转发楼盘促销信息，试图通过人海战略带动公司销售提升。
实际上，恒大绝非今年第一个抢跑之企业，但却是第一个全集团统一启动“金九银十”促销策略的公司。鉴于恒大的体量及市场占有率，此举对于市场的冲击力不容小视。
土地市场
本周六区一县成交四宗经营性用地，其中两宗地为底价成交，而金星北限价商住地溢价25%后“熔断”。
[2019]长沙市70号：地块位于长沙市高新区麓谷谷山板块，西邻望青路，紧靠长株潭城际铁路【尖山站】，周边分布有中电软件园、军民融合产业园等多个园区。地块整体体量较小，仅0.37万方，为纯商业用途。起始楼面价为2356元/㎡。
经过2家房企31轮出价，地块最终被长沙永鑫白露湖酒店有限公司以1140万元竞得，折合楼面价3087元/㎡，溢价31%，该公司于2019年7月在尖山湖东北角拿下一宗小体量纯商业地块。
竞买要求：
1、地块建筑控制高度24米；
2、须满足轨道交通建设要求。
[2019]长沙市72号：地块位于长沙市开福区马栏山视频文创园内，地块由4宗地块组成，北邻三一大道，东临财富名园小区，整体体量约83万方，商住比约为5:5，商业最高建筑高度为380米，住宅最高建筑高度为200米，起始楼面地价为3801元/㎡。
地块最终被公司绿地地产集团长沙置业有限公司以底价31.49亿元竞得，折合楼面价3801元/㎡，绿地集团为全国地产前10强，世界500强，在长沙开发有绿地城际空间站、绿地湖湘中心等多个项目。
竞买要求：
1、竞得人需在X06-A61宗地上建设380米超高层建筑（主体用于云观光厅、云演播厅、国际五星级标准酒店、国际会议中心、高端办公和服务式国际公寓等商业商务配套；裙楼用于打造文创企业集聚区）；
2、竞得人需自持运营不少于3.5万平方米国际品牌五星级酒店，不少于6.5万平方米视频文创产业、国际会议中心及办公物业，其他物业（国际社区人才公寓）自持不少于5万平方米，用于租赁给园区文创人才，自持物业10年内不得销售；
3、竞买人的控股公司或其实际控制人需具备以下所有资质条件：连续三年（2018、2017、2016）为《财富》杂志公布的世界500强企业；具备开发绿色节能低碳建筑的能力与经验，曾获三星级绿色建筑证书（经国家住房与城乡建设部认证）；需作为主要投资方具备不少于3个超高层项目建设开发经验（300米以上，需提供竣工备案证明）；具备五星级酒店建设运营经验（须提交3家以上五星级标准自营酒店投资开发及酒店入驻协议等相关证明材料）；
4、项目开发需满足马栏山视频文创产业园的产业定位，符合城市设计要求，地块沿三一大道立面公建化办公，沿滨河路界面，需设计和建设与滨河堤防（景观道路）及绿地联系的空中连廊，有效串联园区的慢行系统，并最终报管委会审查。
5、项目不接受联合体报名；
6、该宗地住宅（毛坯）销售均价不超过11950元/平方米。
7、竞得人按相关文件落实配建配套义务教育学校和幼儿园的义务。
[2019]长沙市73号：地块位于长沙市开福区马栏山视频文创园西南角，地块由X06-A49和X06-A56-1两宗地块组成，西邻东二环，北邻滨河路、浏阳河，整体体量约7万方，纯商业性质，为视频文创园组成部分，定位有明确要求，最高建筑高度为100米，起始楼面地价为2000元/㎡。
地块最终被湖南建工集团有限公司以底价约1.41亿元竞得，折合楼面价2000元/㎡，湖南建工为国资企业，有建筑施工、房产开发等多个业务板块。
竞买要求：
1、项目北侧须按马栏山视频文创产业园城市设计要求，设置对公众开放的跨滨河路空中连廊，并且同步建设，建成后无偿移交有关管理部门；
2、X06-A49地块按长政发【2016】1号配建停车位的基础上需加配67个社会公共停车泊位；
3、竞得人自持不少于60%的物业，自持时间不少于10年（自取得不动产权证时间起）；
4、项目地块用于建设设计创意总部基地，竞买人须拥有至少1家上年度税收不少于2000万元的省级以上设计类科研院所，并将上述企业或科研院所全国总部引进入驻园区；
5、项目开发需满足马栏山视频文创产业园的产业定位，符合城市设计要求，地块沿滨河路界面，需设计和建设与滨河堤防（景观道路）及绿地联系的空中连廊，有效串联园区的慢行系统，并最终报管委会审查；
6、竞得人在签订土地《成交确认书》同时，须与马栏山（长沙）视频文创园管理委员会签署《马栏山视频文创产业园X06-A49/ X06-A50/X06-A56-1宗地开发量化指标考核协议》（以下简称《考核协议》），并接受考核。《考核协议》作为挂牌条件附件一并对外公示。
[2019]望城区019号：地块位于长沙市望城区金星北板块，东临长郡月亮岛学校、北邻月亮岛路、南邻桑梓路。周边配套有长郡月亮岛学校、长郡月亮岛二小，新华联广场、谷山体育公园等。地块整体体量约32万方，以住宅为主，地方方正，建筑限高100米，可规划高层住宅，起始楼面价2200元/㎡。
经过4家房企竞价26轮，地块最终达到最高土地限价后“熔断” ，最终竞得人将在9月3日10点30分摇号确定，最终成交地价约8.7亿元，折合楼面价2750元/㎡，溢价25%。
竞买要求：
1、开工、竣工时间：竞得人自土地移交之日起1年内开工建设，自开工之日起3年内竣工；
2、项目建设须符合安居型住宅管理有关要求，该宗地中普通商品住宅户型面积144平方米以下的户型不少于80%，优先首套刚需群体购买；
3、该宗地住宅（毛坯）销售均价不超过7200元/㎡；
4、配套幼儿园等按规划条件要求执行。教育设施配建成本：普通商品住宅需按照260元/平方米（建筑面积）标准收取教育设施配建成本，作为宗地挂牌出让的加挂费用，不列入起始价。
新房交易
内五区商品住宅成交
据湖南中原数据平台显示：
2019年8月第3周：一手住宅成交1471套，成交面积17.82万方，环比分别上涨47%、50%。
成交排行
内五区商品住宅供应
据湖南中原数据平台显示：
2019年8月第3周：本周内五区新增商品住宅4302套，56.44万方，环比均大幅上涨195%、165%。
供应明细
8月第3周内五区有21个项目有新增供应，共计70.47万方，其中住宅项目15个，面积占比为80%；
本周商务公寓有绿地长沙城际空间站、建发央玺、金地铂悦等5个项目拿证，共计2704套；
住宅项目中，还有10个项目已拿证未开盘。
开盘监控
第34周（2019.8.19-2019.8.25）监控到18个住宅项目开盘，开盘认购率67%；
监控1个商务公寓开盘，去化率38%
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政策及行业动态：国家统计局、中国新闻网、凤凰网、财经网及各大企业官方网站
土地成交：长沙市国土资源局官方网站
成交量价：内五区住宅和商办成交数据
开盘资讯：湖南中原战略研究中心根据开盘项目现场实时监控资料整理所得
