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老胡看市第32期【2019.08.04-2019.08.10】

2019-08-12 14:59 来源:湖南中原战略研究中心

【老胡看市】

1、政策面，继上周中央政治局会议定调后续楼市调控方向后，本周银保监会发文要求加强房地产信托合规管理和风险控制，后续房地产信托业务将得到进一步控制和监管，房企融资渠道将进一步收紧。

2、据湖南中原数据平台显示，上周内五区商品住宅成交787套、9.82万方，成交套数面积环比同步下跌64%，月初周期性高位回落，市场再次步入平淡期。

3、中原长沙新房指数显示，上周来访指数环比下跌22%，连续3周缓慢回升后再跌回近两年的低位水平。

4、开盘来看，本周核心板块项目产品面积大、均为精装出售，总价较高，导致整体认购率继续下调至53%，而边缘项目整体性价较高，去化相对较好；6个住宅项目中，认筹客量超过1.5倍需要摇号的项目仅2个，整体客量不足，蓄客难的问题再次给营销带来考验。

政策动态

银保监会下发信托“64号文”——去通道、控地产力度不减

为积极推进下半年信托业“治乱象、去嵌套、防风险”等各项监管工作，银保监会日前向各银保监局信托监管处室（辽宁、广西、海南、宁夏除外）下发《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》（信托函〔2019〕64号），也即“64号文”，传达下半年监管重点。

其一，坚持去通道目标不变，力度不减。

严禁辖内信托机构继续开展违反资管新规要求，为各类委托方监管套利、隐匿风险提供便利的信托通道业务。加大存量信托通道业务压缩力度，原则上到期必须清算，不得展期或续作。

其二，加强房地产信托合规管理和风险控制。

严格执行《中国银保监会办公厅关于进一步加强信托公司房地产信托业务监管的通知》(银保监办便函〔2019〕957号)等监管规定,结合近期信托部约谈警示有关信托机构提出的工作要求，督促辖内信托机构依法合规开展房地产信托业务，提高风险防控前瞻性和主动性，控制业务发展增速。按月监测房地产信托业务变化情况，及时釆取监管约谈、现场检査，暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。

其三，推动优化信托机构业务结构。

引导辖内信托机构根据金融服务供给侧结构性改革的需要，大力发展具有直接融资特点的资金信托，服从国家宏观调控要求，为实体经济提供针对性强、附加值高的金融服务。防止信托资金流入限制性或禁止性领域，破除无效信托供给，支持辖内信托机构积极培育以受托管理为特点的服务信托，以及体现社会责任的公益信托，推动信托在财富管理、财富传承、慈善救济、社会稳定等方面发挥积极作用，更好地服务于人民群众对美好生活的向往。督促辖内信托机构调整固有业务结构，确保固有资产保持充分流动性和安全性，不得以短期滚动负债的方式变相加杠杆经营，切实增强风险防御能力。

实际上，不久之前银保监会相关负责人在回应房地产信托调控之时也曾表示，“今后，银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作，根据房地产市场发展变化情况，及时开展政策吹风，推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。”

腾讯（长沙）智慧产业总部正式揭牌落户湘江新区，助力长沙智慧城市建设

8月6日下午，腾讯(长沙)智慧产业总部在长沙正式揭牌。这标志着长沙与腾讯将在智慧城市、人工智能产业生态等方面展开广泛合作，助力长沙城市建设，培育人工智能新兴产业，加快传统产业升级转型。腾讯财付通华南总部同时揭牌。省委常委、市委书记胡衡华，腾讯公司董事会主席兼首席执行官马化腾共同揭牌，并围绕长沙市与腾讯公司项目推进和合作深化进行了座谈。

腾讯(长沙)智慧产业总部立足于长沙本地化智慧应用与解决方案，利用腾讯自身的人工智能、大数据、云计算等技术优势和资源优势，从智慧政务、城市治理、医疗健康等领域入手，并由长沙城市超级大脑系统平台统筹，全方位助力长沙智慧城市的建成。

土地市场

本周六区一县成交三宗经营性用地，其中芙蓉区一宗、长沙县两宗。

[2019]长沙市68号：地块位于芙蓉区芙蓉马王堆板块，东临芙蓉区实验小学、北邻浏阳河大道，有一定浏阳河景观面、西邻万家丽路、南邻滩头坪新村。位于芙蓉区核心片区内，距离在建地铁5号线【晚报大道站】最短距离仅200米，万家丽路、晚报大道均为城市主干道，驾车出行便利，周边居住环境较为成熟，教育方面有芙蓉区实验小学、长沙市一中双语实验学校、长沙市实验中学等学校，均在地块周围1公里范围内，地块为商住用地，整体商住比为6:4，建筑限高150米，地块周边在售项目较少，此前万科金域蓝湾项目带装修高层13000元/㎡，二手房价格1万-1.3万/元㎡。

地块最终被湖南保芙置业有限公司以底价16.9亿元竞得，折合楼面价5530元/㎡。该公司为保利地产与湖南五环体育合资创立子公司，保利占95%股份。

竞买要求：

1、目标地块项目应在签订《成交确认书》后6个月内开工，开工后3年全部竣工，竣工后2年内达产，要求达产后年产值和税收达到《项目建设及运营发展监管协议》约定；

2、要求竞买人或其所属企业集团（包含所属企业的母公司、子公司）为2017年度《财富》世界500强企业；

3、最高报价人须在签订《成交确认书》时提供经长沙市芙蓉区人民政府核实的引入具备独立法人资格的企业（单位）总部入驻《意向协议书》（要求不少于三家全国性总部、不少于二家区域性总部、不少于五家省级总部）。如不能按时提供入驻意向协议书则取消其竞得资格，竞买保证金扣除5%后再予以返还；

4、要求竞得人在本项目须建设标准的写字楼不低于7.2万平方米，竞得人或竞得人股东或竞得人股东关联企业（单位）在本项目内自持写字楼大于等于1万平方米，自持年限不低于5年。同时在本项目内配建相关标准的体育场所；

5、项目建设须符合安居型住宅管理有关要求，144平方米以下的住宅户型不少于60%，优先首套刚需群体购买；

6、竞得人按相关文件落实配建配套义务教育学校和幼儿园的义务；

7、住宅(毛坯)最高销售均价为11930元/平方米。

[2019]长沙县030号：地块位于长沙县湘龙街道，星沙联络线南侧，山水湾小区北侧，碧桂园翘楚棠南侧，距离在建地铁3号线【蟠龙路站】1200米左右，地块体量27.89万方，纯住宅性质，建筑限高54米，容积率2.5，周边有多个成熟小区，荣盛花语城、保利香槟国际、山水湾等，周边在售项目有碧桂园翘楚棠（带装修洋房9300-10800元/㎡）。

地块最终被湖南荣盛房地产开发有限公司以底价3.51亿元竞得，折合楼面价1260元/㎡。荣盛地产地块附近开发有荣盛花语城项目，内六区有荣盛花语书苑、荣盛花语馨苑等项目。

竞买要求：

根据2019年6月26日长沙县人民政府相关会议备忘录、长沙县人民政府办公室请示性公文处理单（编号2200）以及2017年4月1日长沙县人民政府常务会议纪要第7期的要求设置挂牌条件和地块说明：该宗地为解决长沙县原星沙镇60号令拆迁人员安置遗留问题生产安置用地，2013年8月长沙县星沙街道办事处、湘龙街道办事处、泉塘街道办事处共同在长沙市政府门户网站、长沙县政府门户网站及长沙县国土资源局门户网站发布了《生产安置用地招商公告》，对地块进行了公开招商。据此，参与竞买方需提供与三个街道签订的《宗地招商开发协议书》，未能提供的，取消竞得资格，保证金不予退还。

[2019]长沙市65号：地块位于长沙县黄花镇，临空经济开发区内，地块体量较大，约81万方，商住比为3:7，建筑限高最高达250米。

地块最终被成都环球世纪会展旅游集团有限公司以底价16.28亿元竞得，折合楼面价2018元/㎡。该公司隶属于云南城投（2018年5月收购成都会展100%股权），2018年9月在地块西侧已拿取约147万方建面地块，联合本次所拿地块，将打造长沙国际会议中心综合体项目。

竞买要求：

1、本次出让宗地为长沙国际会议中心综合体项目二期用地，项目一期用地已完成挂牌交易。

2、竞买人资格条件：

①企业（竞买人）或该企业全资、控股子公司至少拥有建筑面积总计36万平方米以上会展中心或建筑面积总计18万平方米以上会议中心的建设及运营的业绩（提交会展中心或会议中心建设及运营业绩证明，同一项目同时具有建设及运营方可计入业绩）。

②企业（竞买人）或该企业全资、控股子公司须至少拥有一个建筑面积200万平方米以上的城市片区综合开发经验（需提交项目竣工验收证明材料）。

③企业（竞买人）或该企业全资、控股子公司至少拥有五座以上国际五星级酒店的投资及开发业绩（提交国际五星级酒店建设运营业绩证明或酒店运营合作单位证明文件）。

④本次土地出让不接受联合体报名。

3、产业项目监管条件：如二期土地竞得人与一期土地竞得人不是同一主体，则二期土地竞得人须按照市场评估价格，从第一期土地竞得人处受让其持有的项目公司(长沙光达会展开发运营有限公司)49%的股权，并与市城投集团（城投会展公司）共同负责项目公司（即长沙国际会议中心）运营。二期土地竞得人受让的股权不得对除市城投集团（城投会展公司）以外的任何第三方转让。

4、竞买人缴纳竞买保证金为起始价的50%，若地块最高报价人相关条件不符合报名资格，则该竞买人竞买行为无效，出让人扣除竞买人5%的保证金，剩余部分予以退还。

新房交易

内五区商品住宅成交