老胡看市第30期【2019.07.21-2019.07.27】

政策动态

           苏州房地产调控全面升级 新房3年限售 二手房5年限售

       7月24日，苏州市政府出台《关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，继续升级当地房地产调控。

1、限购升级！外地户口，交满2年社保才能购房

范围对象：非本市户籍居民家庭，在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房；

购房条件：应提供自购房之日起前3年内，连续缴纳2年及以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明；

社保及个人所得税缴纳范围：是指在苏州大市范围内，包括苏州市区（姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区、苏州工业园区）及昆山、太仓、常熟、张家港等四市范围。

2、限售升级！全市新房限售三年 

3、全市二手房限售五年

4、加大土地供应，继续“限房价、限地价”

5、加强住房信贷税收管理。

      金融监管部门联合督促银行机构将新增贷款中房地产贷款占比控制在合理水平。

           国务院批准邵东撤县设市

        近日，经国务院批准，民政部批复同意撤销邵东县，设立县级邵东市，以原邵东县行政区域为邵东市的行政区域，邵东市人民政府驻大禾塘街道兴和大道288号。邵东市由湖南省直辖，邵阳市代管。

        邵东位于湖南省中部，地处邵阳、衡阳、娄底三市交界处，邵东是邵阳市的经济中坚力量，也是湖南省十强县之一，是我省重要的出口基地，是邵阳市对外开放的桥头堡。2018年邵东市全县实现GDP430.45亿元，同比增长11％，占邵阳市24%，全县全体居民人均可支配收入达26345元，超邵阳市平均水平8335元。撤县设市，有利于充分发挥其区位优势和辐射作用，更好地承接“珠三角”“长株潭”经济圈产业梯次转移，加强国际产能合作，更好地建设中部地区商品物流集散区、湖南轻工业振兴先行区;有利于推动区域协调发展，构建“优势互补、错位发展”的格局。邵东是全省规划建设的7个50万人口县城之一，是邵阳市东部城镇群建设的重要组成部分。撤县设市，有利于优化城市布局，提高城市品位，增强邵东的知名度和影响力，促进我省中西部地区城镇化进程。

 

           本周六区一县共成交6宗经营性用地，主要位于洋湖垸板块以及长沙县，另外望城区滨水新城1宗地块摇得最终竞得人。

[2019]望城区015号：地块位于长沙市望城区滨水新城，东临潇湘北路，南邻月亮岛路，北邻师大附中星城实验中学二小，西邻银杉路。地块西南角为地铁4号线【月亮岛西站】，属于正地铁口地块，且地块周正，距离湘江约300米。地块整体商住比为3:7，商业13万方，住宅42.7万方，周边有砂之船奥特莱斯、月亮岛公园、师大附中星城二小等成熟配套，地块在片区内价值较高，起始楼面价2229元/㎡，土地交易最高限价为人民币245148万元（折合楼面地价4400元/㎡ ）。

 

经过4家房企（保利、万科、天健、越秀）11轮出价，最终达到土地最高限价后“熔断”，7月23日经过现场摇号确定最终竞得人为武汉盛悦置业有限公司，其大股东为广州越秀地产，此次为越秀地产今年第3次在长沙拿地，折合楼面价4400元/㎡。

 

竞买要求：

1、竞得人须自持商业建筑面积不低于5万方，并自签订土地出让合同之日起5年内不得出售或转让；

2 、竞得人须在该地块内引入1家高端国际品牌酒店（具体标准在《履约监管协议》中明确），且客房数量不低于200间，并在土地出让合同签订之日起一年内确定品牌，四年内实现开业运营；

3 、在土地出让合同签订之日起3年内，竞得人须在该宗地内引进至少一家“三类500强”企业（世界500强、中国500强、民营500强，以上企业须由《财富》、中国企业联合会、中国企业家协会、全国工商联等权威机构发布）省级或以上区域总部，并在望城区注册和办公，10年内不得迁出；

4 、竞得人须投资建设地块内星悦湖路（潇湘北路至银杉路段），并在项目竣工时无偿向政府主管部门交付；

5.、项目建设须符合安居型住宅管理有关要求，144平方米以下的住宅户型不少于60%，优先首套刚需群体购买；

6 、竞得人按相关文件落实配建配套义务教育学校和幼儿园的义务，教育设施配建成本：普通商品住宅需按照260元/平方米（建筑面积）标准收取教育设施配建成本，作为宗地挂牌出让的加挂费用，不列入起始价；

7 、该宗地住宅(毛坯)销售均价不超过9980元/㎡。
 

[2019]长沙市57号：本次出让宗地部分用地在轨道交通保护区及微波通道控制线范围内。由2个地块组成，分别位于丰塘路东西两侧，整体东临长郡郡维中学，北邻洋湖景园小区，南邻洋湖和园小区，西邻坪塘大道，距离在建地铁3号线【洋湖湿地站】最短距离约200米，交通出行便利。周边有宜家荟聚购物中心、卓伯根、洋湖湿地公园等配套，教育方面有中加学校、长郡郡维中学以及雅礼洋湖中学，总建筑面积22万方，整体商住比约5：5，起始楼面地价为5000元/㎡。

      周边在售住宅项目有映客龙湖璟翠中心（高层带装修12400元/㎡）、华申阳光城未来悦（高层带装修12000元/㎡）、深业鹭栖府（待售）、珠江颐德公馆（大平层豪装18000元/㎡）。

 

地块最终被长沙恒志房地产开发有限公司以底价约11亿元竞得，折合楼面价5000元/㎡，该公司为长沙先导投资控股集团全资子公司，具有国企背景。

 

竞买要求：

1、为支持洋湖总部经济区发展，促进人才进驻，确保宗地用于人才公寓定向开发建设，竞买人须与长沙先导洋湖建设投资有限公司签订3万平方米《人才公寓定向建设框架协议》，定向用于湖南湘江新区符合相关条件的人才和相关人员入住，《人才公寓定向建设框架协议》与土地挂牌出让方案一并对外公示；

2、竞得人取得最高报价人资格后，需同时提供与长沙先导洋湖建设投资有限公司签订的《人才公寓定向建设框架协议》，无法提供的，则竞买无效，竞买保证金扣除5%后再予以返还；

3、住宅（毛坯）最高销售均价为12000元/㎡；

4、项目建设需符合安居型住宅管理有关要求，144平方米以下的住宅户型不少于60%，优先首套刚需群体购买。
 

 [2019]长沙市58号：地块位于岳麓区洋湖垸板块，西边紧邻雅礼洋湖中学，朝北步行500米即可到达洋湖湿地公园，距离在建地铁3号线【洋湖湿地站】约900米。地块为纯住宅性质，整体体量约28万方，整体宜居性较强，且教育配套比较完善，商业配套方面有在建的宜家荟聚购物中心以及卓伯根。地块质素较好，起始楼面地价6500元/㎡，最高楼面地价（7200元/㎡）占住宅毛坯售价0.57。

      周边在售住宅项目有映客龙湖璟翠中心（高层带装修12400元/㎡）、华申阳光城未来悦（高层带装修12000元/㎡）、深业鹭栖府（待售）、珠江颐德公馆（大平层豪装18000元/㎡）。

 

经过6家房企12轮出价，达到土地最高限价200459万元后“熔断”， 最终竞得人将在7月30日下午2点半通过现场摇号确定，折合楼面价7200元/㎡。

 

竞买要求：

1、住宅（毛坯）最高销售均价为12600元/平方米，土地挂牌出让最高限价为200459万元（折合楼面地价7200元/㎡）。

2、项目建设须符合安居型住宅管理有关要求，144平方米以下的住宅户型不少于60%，优先首套刚需群体购买。

3、竞得人按相关文件落实配建配套义务教育学校和幼儿园的义务。
 

[2019]长沙市59号：地块为长沙市“限房价”、“竞地价”试点地块，位于岳麓区洋湖垸板块，北邻深业鹭栖府（待售），朝北步行250米即可到达洋湖湿地公园，距离在建地铁3号线【洋湖湿地站】约900米。地块为纯住宅性质，整体体量约18万方，宜居性较强，周边教育配套比较完善分布有雅礼洋湖中学（200米），中加学校、长郡郡维中学等；商业配套方面有在建的宜家荟聚购物中心（450米）以及卓伯根商业广场（880米）。地块质素较好，起始楼面地价6500元/㎡，地价占毛坯售价0.52。

      周边在售住宅项目有映客龙湖璟翠中心（高层带装修12400元/㎡）、华申阳光城未来悦（高层带装修12000元/㎡）、深业鹭栖府（待售）、珠江颐德公馆（大平层豪装18000元/㎡）。

 

经过12家房企轮出价，达到土地最高限价132369万元后“熔断”，最终竞得人将在7月30日15时30分通过现场摇号确定，折合楼面价7200元/㎡。

 

竞买要求：

1、住宅（毛坯）最高销售均价为12600元/平方米，土地挂牌出让最高限价为132369万元（折合楼面地价7200元/㎡）。

2、项目建设须符合安居型住宅管理有关要求，144平方米以下的住宅户型不少于60%，优先首套刚需群体购买。
 

 [2019]长沙县023号：地块位于长沙县泉塘板块，南邻星沙年轮骨科医院，东临全兴工业园、北靠新长海国际广场、西临寿昌路。地块体量约3.4万方，纯商业性质，商务用途与商业用途比例4:6，地块建筑限高100米。周边分布有金科时代中心、新长海广场、中茂城等多个商业项目，且产业园云集。

 

地块最终被长沙力都商务置业有限公司以底价9468万元竞得，折合楼面价2760元/㎡，该企业为长沙经济技术开发集团有限公司的全资子公司。

 

竞买要求：

1、竞得人需自持该地块开发的物业的50%，且自持年限不得低于5年；

2、带地上建构筑挂牌，按现状挂牌，现状交地，地上建构筑物由竞得人自行处置，如需保留，须依法办理报建手续。
 

[2019]长沙市61号：地块位于岳麓区梅溪湖国际新城二期，位于象鼻窝森林公园东北角，往东700米为长沙绕城高速，地块容积率为1.1，建筑高度26米，商住比4.5﹕5.5，有非常明确的定向要求。

 

地块最终被祥源梅溪湖文化旅游发展有限公司以底价54321万元竞得，折合楼面价5500元/㎡。竞得人大股东为祥源控股集团，以文化旅游投资运营为主导，系上市公司祥源文化实际控制人。祥源曾参与过凤凰古城、张家界黄龙洞等景区的建设，早在2017年6月，祥源控股集团管理人员就曾考察过梅溪湖国际新城。

 

竞买要求：

1、本宗地要求竞得人建设总建筑面积不低于2万平方米、客房总数不低于280间的酒店，并要求竞得人全部自持，自持（自取得不动产权证时间起）年限不低于10年。

2、本宗地要求竞得人建设总建筑面积不低于2万平方米的商业街区（含不低于3000平方米的游客服务中心并自持）并统一运营管理，竞得人建成运营5年内向相关旅游行政主管部门申报成功不低于3A景区（点）的文化街区景区（点）。

3、本宗地要求竞得人在取得土地后（以《交地确认书》为准）酒店和商业街区项目6个月内开工建设，商业街区项目2年内整体竣工，酒店项目3年内建成并投入运营。

4、竞得人须在签订土地《成交确认书》的同时与湖南湘江新区发展集团有限公司签署《履约监管协议》并接受考核，《履约监管协议》一并对外公示。

5、该宗地明确禁止修建别墅（独栋别墅、联排别墅），同时最高报价人须在签订《成交确认书》之前，出具不修建别墅（独栋别墅、联排别墅）的承诺。
 

[2019]长沙县024号：地块位于长沙县空港新城板块，南邻人民东路、长沙出入境检验检疫局，东靠东十线，北邻映霞路、广汽菲亚特克莱斯勒汽车有限公司，西邻中部智谷产业园。地块总体量为15.2万方，商住比为3:7，商业体量为4.6万方，住宅体量为10.6万方，建筑限高100米。地块距离在建地铁6号线【黄兴大道站】最短距离约800米，周边聚集有多个已运营产业园，金科亿达科技城东侧，片区内目前在售项目有君合新城玺樾（高层带装修8300元/㎡、商务公寓7000-8500元/㎡）、华远碧桂园海蓝城（高层带装修10500元/㎡、洋房13000-14500元/㎡）、华远海蓝郡（高层毛坯7600元/㎡）等，起始楼面价2113元/㎡。

 

  地块经过5家房企68轮出价，最终被长沙景科置业有限公司以5.36亿元竞得，溢价67%，折合楼面价3528元/㎡。竞得人股东为湖南金科亿达产业发展有限公司（金科产业集团）。

 

竞买要求：

1、最高报价人须在签订《成交确认书》前与长沙经济技术开发区管理委员会签订《项目引进合同》。如未按照规定签订《项目引进合同》的，取消竞得资格，竞拍保证金不予退还。同时，最高报价人须承诺在《项目引进合同》签订之日起30日内为本项目在长沙经开区成立项目公司（全资或控股子公司）；项目公司成立后，最高报价人需确保项目公司与长沙经济技术开发区管理委员会及最高报价人签订三方补充协议，将最高报价人在前述《项目引进合同》下的权利义务全部转让给项目公司，并承诺就项目公司的违约行为向长沙经开区管委会承担连带责任；

2、前述项目公司在竞得人签订《成交确认书》之日起两个月内须在长沙经开区实际到位5000万美元或等值外币并将相关证明提供给长沙经开区管委会，若资金未在规定时间内到位，则须向长沙经开区管委会支付5000万元人民币作为违约金；

3、本项目的土地出让金可用外币结汇支付。
 

新房交易

       内五区商品住宅成交

 

       内五区商品住宅供应

据湖南中原数据平台显示：

 

       2019年7月第4周：本周内五区新增商品住宅838套，10.63万方，环比分别下滑42%、43%。
 

供应明细

 7月第4周内五区有12个项目有新增供应，共计17.86万方，其中住宅项目7个，面积占比为60%。 

      本周商务公寓有富力十号、龙湖新壹城、中交中央公园3项目共拿证845套； 

 

       住宅项目中，还有5个项目拿证未开盘，共计608套住宅未推。

 

开盘监控
第30周（2019.7.22-2019.7.28）监控到8个住宅项目开盘，开盘认购率88%； 

监控到2个商务公寓项目开盘，开盘认购率60%。

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政策及行业动态：国家统计局、中国新闻网、凤凰网、财经网及各大企业官方网站

土地成交：长沙市国土资源局官方网站

成交量价：内五区住宅和商办成交数据
开盘资讯：湖南中原战略研究中心根据开盘项目现场实时监控资料整理所得