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老胡看市第29期【2019.07.14-2019.07.20】

2019-07-22 15:44 来源:湖南中原战略研究中心

【老胡看市】

1、开封市下发“取消限售”通知，隔夜后撤回，再次表明稳市场与稳预期是当前房地产市场的主旋律，历经两年调控，部分三四线城市房地产销售市场存在压力，"一城一策"指导下，任何适当提升市场活跃度的政策均不宜过分解读。

2、据湖南中原数据平台显示，上周内五区商品住宅成交983套、12.3万方，环比分别上涨6%、3%。

3、中原长沙新房指数显示，上周来访指数环比上涨4%，客量维持在近两年的低位水平小幅波动。

4、本周新开盘推货项目较月初有所增加，其中5项目位于望城区，且单价空间在4523-9000元/㎡，普遍性价比较高，助推整体认购率再回82%的较高水平；与此同时，市场上也不乏蓄客艰难项目，2019第一波开盘高峰期已过，7月推货步调放缓，对于出货项目，需积极营销，做好充足的蓄客、洗客工作。

政策动态

长沙入围全国住房租赁市场发展试点城市

7月18日，住房和城乡建设部网站公示了2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单。按照竞争性评审得分，排名前16位的入围城市，分别是北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。

据财政部、住房和城乡建设部今年1月下发的《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》，中央财政对确定的示范城市将给予奖补资金支持，直辖市每年10亿元，省会城市和计划单列市每年8亿元，地级城市每年6亿元，可用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台等与住房租赁市场发展相关的支出，示范城市可以自主确定资金使用方案，试点示范期为三年。

本次试点的16座城市，基本都是一二线城市，人口净流入较多，租赁需求较大，租金水平也较高，稳定租赁市场对稳定整个楼市意义重大。

开封市下发“取消限售”通知，隔夜后撤回

7月19日，开封市住房和城乡建设局发布文件《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》。文件称：为统筹房地产市场调控，提振市场信心，经百城办例会研究决定，现取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

首先本次政策取消了房屋限售制度，一定程度上放宽了二手房的流通性，对于二手房市场秩序的建立有一定积极作用。其次原先的“退房项目一年内不允许交易”的政策也取消了，有助于该类项目的上市交易，对减少房企的库存压力也有较为积极的作用。

但在7月20日，开封市政府网站发布通知，撤销了之前发布“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定。内容如下：开封市住建局鉴于其作出的“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定，未进行充分的市场调研和论证，对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估，故撤销此决定，收回相关文函。

土地市场

本周六区一县共成交2宗经营性用地，分别位于中心板块与天际岭板块，另外梅溪湖二期2宗地块摇得最终竞得人。

2019]长沙市054号：地块位于长沙市岳麓区梅溪湖国际新城二期东部，整体由5个小地块组成，综合容积率为2.71，建筑限高为80米及100米，商住比1:9，以住宅物业为主，体量约23.5万方。地块北部为规划中的看云中学及看云小学。

经过11家房企出价（招商、中海、万科、保利等），达到最高土地价格后“熔断”，地块最终成交总价约为14.35亿元，折合楼面地价为5500元/㎡，溢价10%。最终竞得人在7月16日通过现场摇号确定为珠海依云房地产有限公司，隶属于招商蛇口，此次为该房企第二次竞得长沙市区地块。

竞买要求：

根据长沙市土地管理委员会2019年第2次会议纪要，住宅（毛坯）销售均价不超过10500元/平方米，土地挂牌出让最高限价为143541万元（折合楼面地价5500元/㎡）。

[2019]长沙市055号：地块位于长沙市岳麓区梅溪湖国际新城二期东部，整体由2个小地块组成，容积率为2.4，为纯住宅性质，体量约为10.4万方，建筑限高100米，地块东面与规划中的看云中学及看云小学近一路之隔，周边目前招拍挂地块住宅限价均为10500元/㎡。

经过11家房企12轮竞价（保利、金地、中海、华发、越秀等）后，达到最高土地价格后“熔断”，地块最终成交总价约为5.7亿元，折合楼面地价为5500元/㎡，溢价10%。最终竞得人7月16日通过现场摇号确定为武汉楚耀房地产开发有限公司，该公司股东为广州越秀，本次为该企业第二次竞得长沙市区地块。

竞买要求：

根据长沙市土地管理委员会2019年第2次会议纪要，住宅（毛坯）销售均价不超过10500元/平方米，土地挂牌出让最高限价为57327万元（折合楼面地价5500元/㎡）。

[2019]长沙市003号（恢复挂牌）：地块位于长沙市雨花区湘府东路与万家丽路交汇处东南角，北邻湘府东路、美洲故事小区；西邻万家丽中路、雅士达亚华美达广场酒店；南邻板塘小区；东临万侯路。处地铁在建的地铁5号线与规划中的地铁8号线换乘站点【湘府路口】地铁口，周边有长沙市新广电中心、枫树山南屏景园小学，且临近万家丽路与湘府路两大城市主干道，交通出行便利。地块整体体量19.49万方，商住比7:3，商业体量14万方，容积率5.5，建筑限高120米，住宅5.5万方，建筑限高60米。项目周边在售项目有长房半岛蓝湾（高层毛坯9200元/㎡）、泰禹云开壹品（高层毛坯9800）、天际藏玉（大平层毛坯12700元/㎡）。

该地块此次为重新挂牌，此前2019年2月遭遇流拍，最终被长沙市佳和诚房地产开发有限公司以底价5.85亿元摘得，折合楼面价为3002元/㎡。该公司大股东为佳兆业集团。

竞买要求：

1、摘牌单位需整合零星用地(商业用地4835.85㎡，居住用地4960.90㎡，路幅及公园绿地8914.55㎡)；

2、摘牌单位需承担在宗地外西侧板塘村10.5亩安置地上一栋四星级酒店（建积3.8万方）的建设费用。该酒店已建成，建设费用概算为12240.61万元；将万候路建设应急抢修施工导致本宗地产生应急抢险费用4402.86万元纳入土地成本；【该费用已计入成本，纳入挂牌起始价】

3、要求摘牌单位在商业地块内自持物业面积3.5万方，自持物业自取得不动产证之日起5年内不得销售；

4、要求摘牌单位在摘牌之日起3个月内与北向零星整合用地原权属单位签订《整合协议》且在6个月内完善土地整合手续，并在1年内一并开工建设；

3、住宅毛坯销售限价9800元/㎡。