老胡看市第28期【2019.07.07-2019.07.13】
2019-07-15 17:11 来源:湖南中原战略研究中心
融360：6月房贷利率止跌反弹，首套环比基本持平、二套环比微增0.01%
据融360大数据研究院出具的《6月房贷报告》(以下简称“报告”)显示，2019年6月，全国首套房贷款平均利率为5.423%，较上月的5.416%略有上涨，相当于基准利率1.107倍，南宁再次成为房贷利率水平最高城市。二套房贷款平均利率的变化紧跟首套，环比上涨1BP。在经历连续半年下调后，6月房贷平均利率开始迎来回弹。受监测的533家银行分(支)行中，6月首套房贷贷款利率持平和上升的银行数量占比有所提升，66家银行首套房贷款利率上升，较上月增加了39家。
报告提到，下半年银行的信贷资金普遍比上半年紧张，再加上热门城市的房地产调控等，预计接下来会有更多城市和银行加入到房贷利率上调的大军中。
苏州市相城区人才新政：工作满3个月以上的本科人才购房不受户籍、社保、积分等限制
7月9日，在相城区人才工作大会上，对人才购买新房有了新的政策，明确提出人才购房不受当前限购条件限制（户籍、社保、积分），并享受“优惠优先购房服务”（600-2000元/㎡不等的减免优惠！）。
具体重点内容如下：
1、人才购房绿色通道：工作满3个月且本科以上学历的人才，购房不受户籍、社保、积分等限制。对相城发展作出突出贡献的苏州籍在外优秀人才和专家学者，经认定后可参照区内高层次人才区内购房不受有关条件限制。
2、优惠优先购房服务：由区镇国资公司配建的住房项目人才购房可享受600-2000元/㎡不等的减免优惠；区域内其他新建商品住房享有优先选房资格，不享受优惠。
3、公积金优惠政策：高层次人才首次使用公积金购买首套房，贷款限额可提升1.5-4倍。
此外，对不同层次的人才还享有安家补贴和租房补贴政策：首次引进个人及家庭在苏州大市无自有住房的人才，可申请租房补贴；在苏州大市范围内购买首套自住住房（唯一房）后，可申请安家补贴。
土地市场
本周六区一县共成交6宗经营性用地，分别位于梅溪湖一二期板块、麓谷谷山板块和滨水新城板块； 另有梅溪湖二期一宗商住用地遭遇流拍。
梅溪湖二期出让四宗地块分布
[2019]长沙市054号：地块位于长沙市岳麓区梅溪湖国际新城二期东部，整体由5个小地块组成，综合容积率为2.71，建筑限高为80米及100米，商住比1:9，以住宅物业为主，体量约23.5万方。地块北部为规划中的看云中学及看云小学。
经过11家房企出价，达到最高土地价格后“熔断”，地块最终成交总价约为14.35亿元，折合楼面地价为5500元/㎡，溢价10%。最终竞得人待7月16日通过现场摇号确定。
竞买要求：
根据长沙市土地管理委员会2019年第2次会议纪要，住宅（毛坯）销售均价不超过10500元/平方米，土地挂牌出让最高限价为143541万元（折合楼面地价5500元/㎡）。
[2019]长沙市055号：地块位于长沙市岳麓区梅溪湖国际新城二期东部，整体由2个小地块组成，容积率为2.4，为纯住宅性质，体量约为10.4万方，建筑限高100米，地块东面与规划中的看云中学及看云小学近一路之隔，周边目前招拍挂地块住宅限价均为10500元/㎡。
经过11家房企出价，达到最高土地价格后“熔断”，地块最终成交总价约为5.7亿元，折合楼面地价为5500元/㎡，溢价10%。最终竞得人待7月16日通过现场摇号确定。
竞买要求：
根据长沙市土地管理委员会2019年第2次会议纪要，住宅（毛坯）销售均价不超过10500元/平方米，土地挂牌出让最高限价为57327万元（折合楼面地价5500元/㎡）。
[2019]长沙市052号：地块位于长沙市岳麓区梅溪湖国际新城二期，距离在建地铁6号线【金菊路站】最近距离约为500米，东面紧邻梅溪湖国际新城一期，此前成交地块毛坯住宅限价区间为9971-12600元/㎡。周边有在建学校麓山国际梅溪湖中学，步步高梅溪新天地等配套。
该宗地块最终因无人出价，遭遇流拍。
竞买要求：
1、本宗地要求竞得人规划建设一所面积不低于7.6万平方米的15年一贯制的高端民办双语学校，学校要求竞得人全部自持，不得私自对外进行转让；必须建设过不少于1所学校和具备不低于3年以上民办基础教育的学校运营管理办学资历，在中国境内全资拥有不少于1所已取得国际组织认证课程体系的民办双语学校（包含不限于IB、A-LEVEL、AP课程体系等，以建设协议、营业执照和认证文件为准）；
2、学校项目要求竞得人在学校建成并开学后的5年内必须通过相关国际组织的课程认证（包含不限于IBO、CAIE、College Board等国际组织）；
3、本宗地的学校项目应在取得土地后（以交地确认书时间为准）6个月内开工建设，自开工之日起24个月内竣工，自竣工之日起6个月内开学；其他用地项目应在取得土地后（以交地确认书时间为准）6个月内开工建设，自开工之日起36个月内竣工；
4、在土地成交签订《成交确认书》的同时，竞得人提供关于教育资质的相关证件或合作开发协议，并承诺与梅溪湖投资（长沙）有限公司签署《国际双语学校开发建设协议》，《国际双语学校开发建设协议》一并对外公示。
5、住宅（毛坯）销售均价不超过10500元/平方米。
[2019]长沙市056号：地块位于长沙市岳麓区梅溪湖国际新城二期南部，宗地部分用地在轨道交通保护区范围内，被梅溪湖路西沿线分割成2个小地块，容积率为1.33，为商业性质，体量约为13万方，建筑限高24米，地块距离在建地铁6号线【紫荆路站】约300米，周边已有泰康之家湘园、爱尔眼科、亿达智慧科技中心等产业项目。
地块最终被湖南梅溪湖新城医疗投资有限公司以底价4.29亿元竞得，折合楼面价3300元/㎡。
竞买要求：
1、为了完善梅溪湖国际新城二期产业结构和丰富医疗健康产业内容，本宗地要求竞得人建设建筑面积不低于5万方的医疗健康、基因工程及大数据产业发展基地，并要求竞得人自持建筑面积不低于3万方。
2、本宗地要求竞得人引入不少于10家基因产业公司和1家健康医疗大数据产业华中区域总部，以上均为独立法人机构。
3、项目总投资额不低于人民币15亿元（含土地价款）。
4、本宗地要求竞得人在取得土地后（以《交地确认书》为准）6个月内开工建设，2年内项目整体竣工并投入运营。
5、竞得人需在签订土地《成交确认书》的同时与湖南湘江新区发展集团有限公司签署《履约监管协议》并接受考核。
[2019]长沙市053号：地块位于长沙市岳麓区梅溪湖国际新城一期北部，处在在建地铁6号线【枫林路站】地铁口，起始楼面地价为4025元/㎡，北邻枫林三路，南邻湖南第一师范学院，东临涉外桃源项目（已交房），西邻东方红路、步步高梅溪新天地，交通出行较便利，地块周正，整体体量22.55万方，商住比为4:6。地块周边在售项目有万科金色梦想（高层精装11000元/㎡、带装修商务公寓13200元/㎡）、梦想新天地（带装修商务公寓13000元/㎡）等。
经历17轮房企竞价后，地块最终被重庆潇湘实业有限公司、梅溪湖投资（长沙）有限公司两家联合摘得，其中重庆潇湘实业公司大股东为旭辉集团，总成交价10.53亿元，溢价16%，住宅毛坯限价11000元/ ㎡，折合楼面价4671元/㎡。
竞买要求：
1、竞得人或其关联公司须具有国务院办公厅批复的“全国双创示范基地”和工信部公布的“互联网与工业融合创新试点企业”的资质；竞得人取得土地后需在长沙高新技术产业开发区范围内注册具有独立法人资格的公司；取得土地后，竞得人需将核心业务职能整体迁入，业务范畴覆盖全国不少于三个省份；且其独立法人资格公司核心业务10年内不得迁出。
2、竞得人签订土地《成交确认书》后六个月内须引进具备独立法人资格的互联网+型企业不低于100家；项目取得施工许可证一年后当年度累计引入具备独立法人资格的互联网+型企业数不少于600家；完成竣工验收后的三年内累计引进互联网+型企业不少于1600家。
3、项目总投资额不低于20亿元（含土地价款），商业办公物业（不含公寓式办公物业）总建筑面积不低于7万平米，其中自持面积不低于2万平米，且自持年限不低于10年（自取得不动产权证时间起）。
4、一年内完成报批报建手续并正式开工，三年内完成项目整体竣工验收投入运营，竞得人须在该宗地的住宅用地内提供3万平米的住宅作为产权型人才公寓。
6、住宅（毛坯）最高销售均价为11000元/平方米，项目建设须符合安居型住宅管理有关要求，144平方米以下的住宅户型不少于60%，优先首套刚需群体购买。
[2019]长沙市051号：地块位于长沙市高新区麓谷谷山板块，北邻5月清控科创拿下的住宅毛坯限价9000元/㎡地块和6月成交的住宅毛坯限价9500元/㎡地块，南邻岳麓大道。地块由4块小地块组成，整体体量较大，达73万方，其中住宅约49万方，商业24万方，限高分别为80米、100米及160米。起始楼面地价为3301元/㎡。
地块最终由长沙先导恒伟房地产有限公司、长沙成城银山房地产开发有限公司联合摘得，其中成城银山公司大股东为长房集团，总成交价格为24.15亿元，无溢价，折合楼面价3301元/㎡。
竞买要求：
1、竞买人须与长沙高新技术产业开发区管委会签订不少于3万方《人才公寓定向建设协议》（其中1万平米公寓无偿提供给长沙高新技术产业开发区管委会，其余以成本价定向销售），定向用于高新区符合相关条件的人才和相关人员入住，《人才公寓定向建设协议》一并对外公示。
2、竞买人竞买成功后，须建设总建筑面积不少于10万平方米的商业综合体，且自持经营性物业不少于5万平方米，自持经营性物业自取得不动产权证之日5年内不得销售；就本宗地项目引入一家国内商业连锁上市企业并签订《合作意向书》。
3、住宅（毛坯）销售均价不超过9200元/平方米；
4、项目建设须符合安居型住宅管理有关要求，144平方米以下的住宅户型不少于60%，优先首套刚需群体购买；
5、竞得人按相关文件落实配建配套义务教育学校和幼儿园的义务。
[2019]望城区015号：地块位于长沙市望城区滨水新城，东临潇湘北路，南邻月亮岛路，北邻师大附中星城实验中学二小，西邻银杉路。地块西南角为地铁4号线【月亮岛西站】，属于正地铁口地块，且地块周正，距离湘江约300米。地块整体商住比为3:7，商业13万方，住宅42.7万方，周边有砂之船奥特莱斯、月亮岛公园、师大附中星城二小等成熟配套，地块在片区内价值较高，起始楼面价2229元/㎡，土地交易最高限价为人民币245148万元（折合楼面地价4400元/㎡ ）。
经过4家房企11轮出价，达到最高土地限价后熔断，折合楼面价4400元/㎡；待7月23日现场摇号确定最终竞得人。
竞买要求：
1、竞得人须自持商业建筑面积不低于5万方，并自签订土地出让合同之日起5年内不得出售或转让；
2 、竞得人须在该地块内引入1家高端国际品牌酒店（具体标准在《履约监管协议》中明确），且客房数量不低于200间，并在土地出让合同签订之日起一年内确定品牌，四年内实现开业运营；
3 、在土地出让合同签订之日起3年内，竞得人须在该宗地内引进至少一家“三类500强”企业（世界500强、中国500强、民营500强，以上企业须由《财富》、中国企业联合会、中国企业家协会、全国工商联等权威机构发布）省级或以上区域总部，并在望城区注册和办公，10年内不得迁出；
4 、竞得人须投资建设地块内星悦湖路（潇湘北路至银杉路段），并在项目竣工时无偿向政府主管部门交付；
5.、项目建设须符合安居型住宅管理有关要求，144平方米以下的住宅户型不少于60%，优先首套刚需群体购买；
6 、竞得人按相关文件落实配建配套义务教育学校和幼儿园的义务，教育设施配建成本：普通商品住宅需按照260元/平方米（建筑面积）标准收取教育设施配建成本，作为宗地挂牌出让的加挂费用，不列入起始价；
7 、该宗地住宅(毛坯)销售均价不超过9980元/㎡。
新房交易
内五区商品住宅成交
据湖南中原数据平台显示：
2019年7月第2周：一手住宅成交929套，成交面积11.99万方，环比分别下跌62%、61%。
成交排行
内五区商品住宅供应
据湖南中原数据平台显示：
2019年7月第2周：本周内五区新增商品住宅268套，3.12万方，环比分别下跌78%、81%。
供应明细
开盘监控
第28周（2019.7.8-2019.7.14）监控到5次住宅项目开盘，开盘认购率76%
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政策及行业动态：国家统计局、中国新闻网、凤凰网、财经网及各大企业官方网站
土地成交：长沙市国土资源局官方网站
成交量价：内五区住宅和商办成交数据
开盘资讯：湖南中原战略研究中心根据开盘项目现场实时监控资料整理所得
