老胡看市第27期【2019.06.30-2019.07.06】
2019-07-08 16:50 来源:湖南中原战略研究中心
银保监会：抑制资金过度流向地产，同时对信托提出五大要求
7月6日，银保监会相关负责人针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示，并对个别信托公司重点提出了以下几点要求：
1、要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。
2、要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。
3、要求提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展。
4、要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。
5、要求提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。
据相关数据显示，截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14.00%；较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。“尽管15.15%的同比增速在历史上并不算最高，但部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，引起了我们的高度重视。我们希望房地产信托业务能够长期平稳发展，避免大起大落。“上述负责人称。银保监会坚决贯彻落关于房地产市场调控的各项决策部署，加强对银行保险机构执行房地产宏观调控政策的监督检查力度，有效防控房地产领域风险，今后，银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作，根据房地产市场发展变化情况，及时开展政策吹风，推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。
长沙新规：境外个人限购一套自住商品住房，非住宅类商品房不受限
7月1日，长沙市房屋交易管理中心下发《关于境外机构和个人购房相关规定的通知》，关于境外个人购房，通知要求，在长沙市限购区域范围内购买住宅：
1、境外个人符合我市限购政策的，可限购一套用于自住商品住房；
2、境外个人获得长沙市委人才工作领导小组认定的 A、B、C、D 类人才绿卡的，享受长沙户籍人口购房政策；
3、境外个人属于在长重点企业中集团 ( 总部 ) 派驻高管及科研、生产技术骨干的，其购买商品住房按照园区重点企业人才购房流程办理。
对于购买非住宅及在长沙市非限购区域范固内购买住宅，通知要求，境外个人在长沙市行政区城范围内购买非住宅类商品房不受面积和套数的限制；境外个人在长沙市非限购区域范围内可购买符合实际需要的自住商品住房。
关于境外机构购房，通知明确，境外机构在长沙市行政区域内登记注册的分支、代表机构，不得在长沙市范围内购买商品住房，但可以购买符合实际需要的自用、自住非住宅商品房，不受套数和面积的限制。
长沙市望城区：买房可获得年补贴额度最高5000元
7月3日，望城区政府官网发布了关于印发《长沙市望城区优化营商环境减轻技术工人购房负担实施方案》（以下简称《实施方案》的通知。根据《实施方案》，对符合条件的技术工人，按照20%的比例对其2019年1月1日至2021年12月31日在望城区范围内购买首套房购房贷款的前三年利息予以补贴，一次补贴半年，年补贴额度最高5000元。
补贴对象明确：是指在望城区注册并纳税的企业工作并连续缴纳社保满6个月，掌握了一定的技术能力、从事相关技术工作的工人。享受技术工人购房补贴的人员范围包括以下几条：
一、取得人社部门认可的初级以上职业资格证书（职业技能等级证书）的人员；
二、获市级以上行业技能大赛前三奖项人员；
三、市级以上评选的优秀技术工人；
四、高技能领军人才（包括获得全国劳动模范、全国五一劳动奖章、中华技能大奖、全国技术能手等荣誉以及享受省级以上政府特殊津贴的人员，或各省、市政府认定的“高精尖缺”高技能人才）。
资金来源为技术工人购房补贴资金按财政体制由区人民政府和园区分级负担。
土地市场
本周六区一县共成交5宗经营性用地，中止2宗，还有3宗地块在本周确定最终竞得人。
[2019]长沙市045号：本次出让地块为“限房价、竞地价”地块，位于开福区鹅秀板块，北邻兴联路，西南面紧靠秀峰山公园，周边配套有长沙市周南中学、高岭国际建材家居城、秀峰山公园等，宜居性较强，目前商业配套完善程度一般。地块体量约30.5万方，纯住宅性质，建筑限高70米，建筑密度＜24%，起始楼面地价4637元/㎡。
地块最终被湖南华源房地产开发有限公司以底价4.67亿元竞得，折合楼面地价4637元/㎡，无溢价。该公司股东为湖南保利房地产开发有限公司，保利地产在长沙开发有保利天禧、保利麓谷林语、保利香槟国际等多个项目。
竞买要求：
1、项目建设须符合安居型住宅管理有关要求，住宅户型面积不超过144平方米，其中120平方米以下的户型不少于60%，优先首套刚需群体购买;
2、住宅（毛坯）最高销售均价为10100元/平方米。土地出让最高限价为51410万元(折合最高楼面价5100元/㎡）;
[2019]长沙市047号：地块位于长沙市岳麓区大王山板块，属于大王山旅游度假区的组成部分，整体体量较小，1.7万方，纯商业性质，建筑限高24米，要求竞得人全部自持不得低于10年，目前周边已有华谊兄弟电影小镇已开园，湘江欢乐城、恒大童世界在建。
地块最终被长沙欢乐天街投资有限公司以底价5180万元的价格竞得，折合楼面价3027元/㎡。
竞买要求：
1、根据大王山旅游度假区规划要求，地块的开发建设内容须与周边地块规划功能定位、建筑风格保持一致；该项目所建物业要求竞得人全部自持，且自持年限不低于10年（自取得不动产权证时间起）；项目建设投资额不得低于2亿元（不含取得土地使用权时缴纳的土地成交价款及相关税费）;
2、竞得人须在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起6个月内开工，在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起18个月内完成项目建设并对外试营运；
3、竞得人须在签订土地《成交确认书》的同时与湖南湘江新区发展集团有限公司签署《履约监管协议》并接受考核，《履约监管协议》一并对外公示。
[2019]长沙市048号：地块位于长沙市岳麓区大王山旅游度假片区，整体体量5.28万方，纯商业性质，限高60米， 要求竞得人全部自持不得对外销售，项目周边有华谊兄弟小镇、湘江欢乐城、恒大童世界等旅游设施。
地块最终被长沙恒大童世界旅游开发有限公司以底价1.4亿元竞得，折合楼面价2652元/㎡。该公司2017至今在大王山板块已拿取7宗地用于建设恒大文化旅游城项目，拿地总建筑面积约124万方。
竞买要求：
1、根据大王山旅游度假片区规划需求，竞得人需按照湖南湘江新区管委会审定的《P09地块概念规划优化方案》为依据进行深化设计，符合湖南湘江新区管委会对该地块文旅产业定位要求；地块的开发建设内容须与周边地块规划功能定位、建筑风格保持一致，只能用于大型游乐及相关产业的建设。
2、项目建设投资额不得低于5亿元（含取得土地使用权时缴纳的土地成交价款及相关税费）。全部物业须100%自持，不得对外销售；
3、竞得人须在签订《交地确认书》之日起9个月内开工，16个月内主体结构竣工。
[2019]长沙市049号：地块位于长沙市岳麓区大王山旅游度假片区，住宅体量用途全部为坪塘区拆迁棚改安置用途，距离地铁3号线终点站【山塘站】650米左右。
地块最终被湖南湘江新区投资集团有限公司以底价1.1亿元竞得，折合楼面价1017元/㎡。
竞买要求：
1、根据坪塘片区棚户区改造项目国有土地征收安置需求，住宅面积应全部用于坪塘片区棚改区国有土地征收项目安置定向限价优惠商品房建设，该项目房屋仅向拆迁安置对象进行销售，价格由湘江新区和岳麓区政府审核，报市政府相关部门审定。
2、为确保该限价优惠商品房项目按要求建设和销售，竞得人取得最高报价人资格后，须提供与湖南湘江新区投资集团有限公司签订的《坪塘中片优惠商品房二期项目开发协议》后方可签订《成交确认书》，无法提供的，则竞买无效，取消其竞得人资格，竞买保证金扣除5%后再予以返还。
3、住宅最终销售对象由湖南湘江新区发展集团有限公司和岳麓区政府审核确定。
4、竞得人须在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起6个月内启动住宅项目建设，在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起24个月内完成住宅项目主体结构竣工。
[2019]长沙市050号：地块位于长沙市高新区麓谷谷山板块，西南紧靠尖山湖公园，南邻中兴通讯长沙基地，周边产业园密集分布。地块整体体量较小，仅1.73万方，为纯商业用途。起始楼面价为3400元/㎡。
地块最终被长沙永鑫白露湖酒店有限公司以底价5874万元竞得，折合楼面价3400元/㎡。
竞买要求：
1、地块建筑控制高度24米；
2、要求结合现状地形进行规划及建筑方案设计，服从高新区土方调配及区域土方平衡要求；
3、须符合环保、国土、交警、消防、电力、水利等其他相关部门要求及轨道线管理相关规定等。
[2019]长沙县021号：地块位于长沙县星沙中心板块，特立路以北、东六路以东、北靠松雅湖湿地公园，距离在建地铁3号线【螺丝塘】约1公里；
[2019]长沙县022号：地块位于长沙县星沙中心板块，特立路以北、东六路以东、北靠松雅湖湿地公园，距离在建地铁3号线【星沙文体中心站】约1公里；
两宗地地块距离较近，周边有特立中学、星沙文体中心、松雅湖吾悦广场、松雅湖湿地公园等多项配套，且已交付小区较多，居住氛围成熟，地块方正，建筑限高36米，可打造低密度改善型产品，整体综合价值较高，起始楼面价4500元/㎡。
两宗地块均于6月28日中止挂牌。
竞买要求：
1、规划指标要求：容积率1.0＜FAR≤2.0，建筑密度D%≤24%，绿地率GRA%≥40%，建筑控制高度：H≤36米；
2、根据2019年4月13日长沙县人民政府常务会议纪要第48期的要求及长沙县教育局《关于明确5宗商住用地配套中小学校幼儿园建设相关事项的函》的回复意见：该地块内按《长沙市城镇住宅小区配套中小学校幼儿园建设及产权移交暂行办法》（长政办发〔2018〕6号）的要求配建和移交幼儿园。
新房交易
内五区商品住宅成交
据湖南中原数据平台显示：
2019年7月第1周：一手住宅成交2420套，成交面积30.89万方，环比分别下跌7%、5%。
成交排行
内五区商品住宅供应
据湖南中原数据平台显示：
2019年7月第1周：本周内五区新增商品住宅1244套，16.29万方，环比分别下跌50%、52%。
供应明细
7月第1周内五区共10个项目有新增供应，共计20.25万方，其中住宅占比为80%；
分区域看，内五区均有项目取证，其中共计7个住宅项目拿证，除五矿万境潇湘以外，还有6个项目待开盘。
开盘监控
第27周（2019.7.1-2019.7.7）监控到3个住宅项目开盘，开盘认购率81%。
—— End ——
政策及行业动态：国家统计局、中国新闻网、凤凰网、财经网及各大企业官方网站
土地成交：长沙市国土资源局官方网站
成交量价：内五区住宅和商办成交数据
开盘资讯：湖南中原战略研究中心根据开盘项目现场实时监控资料整理所得
