老胡看市第26期【2019.06.22-2019.06.29】
2019-07-01 17:15 来源:湖南中原战略研究中心
长沙不动产登记中心：针对二手房相关业务， 30个月内缴满24个月(最长可补缴6个月社保或个税)可购买二手房
近日，长沙市不动产登记中心文件内容表示：
第一、非长沙户籍使用社保或者个税购房的购房者，须满足在近30个月内缴纳了24个月（24个月中最长补缴为6个月的社保或个税）社保或个税的证明材料。个税未到起征点的月份需显示申报金额为“0”，“0”申报满足月份要求即可。一年户籍加一年稳定收入,一次性补缴6个月予以认可；
第二、外地户籍在长沙灵活就业，须满足在近30个月内缴纳了24个月（24个月中最长补缴为6个月的社保或个税）社保；（此项调整原因是考虑年轻人存在跳槽断缴，和部分公司存在社保滞缴的情况，但前提仍需满足购房者在长沙限购区域内无房，并在长沙稳定就业满一定年限）；父母随迁子女落户长沙仍需要落户满2年才能具备购房资格。
第三、以个体工商执照名称缴纳的个人所得税，营业执照的个体经营者与购房人一致的，其个税缴纳可认定为个人缴纳。同时，纳税人名称以车牌号替代，经税务征管部门出具证明，以代替自然人缴纳个税。
针对此份文件引发的市场对于限购松绑言论，长沙市不动产登记中心相关负责人强调。“长沙2018年6月25日出台的限购政策并没有任何调整和放松，此次只是在实际执行过程中对一些具体业务进行规范和明确，而且只针对购买二手房。”
杭州执行新土拍政策：“限溢价”+“限房价”+“竞地价”+“限精装”+“竞配建”+“竞自持”
今年以来，杭州在集中供地的助推下，部分区域楼面价创新高、主城区溢价率屡屡封顶，由此相关地价管控的声音此起彼伏。6月29日，随着杭州发布9宗市区地块及5宗萧山区地块挂牌公告，流传多时的“限房价、限精装”土地新政落地。
虽然杭州此次并未发布红头文件，但在最新挂牌的土地须知中，第一次详细地列出地块所建商品房的未来限制的平均毛坯售价、最高毛坯售价、及精装修价格。这也意味着杭州已经修改了土地出让规则。
挂牌土地示例：
萧山区24号地块出让起始价为303834万元，上限价格为394834万元，地块所建商品房毛坯销售均价不高于34000元／㎡ ，毛坯最高单价不高于37400元／㎡ ，如精装修出售，装修价格不高于3500元／㎡ 。同时，挂牌公告显示，当竞买人报价达到土地上限价格时，转入竞报自持比例，当自持比例达到100％时，转入投报配建养老服务用房，面积最大者为竞得人。
杭州土拍“限房价”、“竞地价”、“限精装”、“竞配建”、“竞自持”等一系列要求出台的背景在于，上半年杭州土地出让总额已超1400亿元，遥遥领先于全国其他城市，仅2019年6月24-26日两天就出让13宗地，金额接近200亿元。且杭州主城区土地溢价率（3月出台政策溢价30%封顶转入竞自持比例）封顶几乎成了常态，部分区域的楼面价屡被打破。
土地市场
本周六区一县共成交3宗经营性用地，流拍1宗。
[2019]长沙市041号：本次出让地块位于岳麓区高新开发区麓谷板块，处高新区雅礼麓谷中学东侧，东临金相路、北邻岳兴路、南邻欣盛路。地块周边分布有尖山湖公园、长沙晚报报业集团、以及密集的产业园。
地块本体非常周正，体量13.65万方，纯住宅性质，周边此前成交地块住宅（毛坯）限价范围为8000-9500元/㎡，万科、龙湖、中梁、金地等品牌房企在近期已拿地入驻。
经过12家房企出价，达到土地最高限价后“熔断”，最终竞得人将在7月3日通过现场摇号确定，地块最终成交总价为5.32亿元，折合楼面地价3901元/㎡，溢价8%。
竞买要求：
1、该宗地住宅（毛坯）销售均价不超过9500元/平方米，土地挂牌出让最高限价为53240万元；
2、项目建设须符合安居型住宅管理有关要求，144平方米以下的住宅户型不少于60%，优先首套刚需群体购买；
3、竞得人按相关文件落实配建配套义务教育学校和幼儿园的义务。
[2019]长沙市043号：地块位于长沙市天心区省府红星板块，南邻湘府路、西邻龙湖春江悦茗（在建），北邻融源及第项目（已交房），东靠华菱嘉园（已交房）。周边配套有天心区实验小学、明德中学、长沙市外国语实验学校、湘府文化公园等，但目前商业配套完善度一般。地块整体体量约10.9万方，纯住宅性质，建筑限高83米，起始楼面价2711元/㎡。
地块最终长沙弘石房地产开发有限公司被以底价2.95亿元竞得，折合楼面价2711元/㎡。该公司为南京弘阳集团全资子公司。
竞买要求：
1、摘牌方须在挂牌出让地块上无偿返还黑石村4万方物业，其中住宅物业3万方、车库物业1万方；
2、摘牌方须在黑石村2号地块上无偿为该村建设并提供20494平方米物业，其中商业建筑面积644㎡、住宅建筑面积17066㎡、地下车库面积2784㎡；须整合676.24㎡零星土地一并开发建设；
3、项目建设须符合安居型住宅管理有关要求，144㎡以下的住宅户型不少于60%，优先首套刚需群体购买；
4、竞得人按相关文件落实配建配套义务教育学校和幼儿园的义务；
5、该宗地住宅（毛坯）销售均价不超过11500元/㎡，土地最高限价为33575万元。（折合最高楼面价为3085元/㎡）
[2019]望城区013号：地块位于长沙市望城区金桥新城板块，长沙绕城高速以西，东临马家河、沿河路，西邻马桥河路、大汉月亮河畔项目，南邻月亮岛西路。整体地块体量约30.5，商住比为1:9，住宅体量月28万方，含部分限价房，起始楼面价为1015元/㎡。地块周边分布有金桥国际新城、高星物流园、居然之家等园区。
经过5家房企27轮出价，达到最高土地限价后“熔断”，最终土地成交总价约为3.87亿元，折合楼面价1270元/㎡，溢价率25%，最终竞得人待7月9日现场摇号确定。
竞买要求：
1.该宗地需配建建筑面积不低于5.6万方的限价商品房，限价商品房只能对由望城区征地服务中心核发《拆迁安置限价商品房购房证明》的对象销售；限价商品房为零地价，不参与土地竞价，溢价部分为普通商品住宅价格。限价商品房（毛坯）最高销售限价为2306元/ ㎡ ，普通商品住宅（毛坯）销售均价不超过6500元/ ㎡，土地交易最高限价为人民币38698万元（折合楼面地价1270元/㎡）；
2.限价商品房套型建筑面积（含公共部分分摊面积）在55-165㎡/套之间，具体套型限定为建筑面积55 ㎡ /套、82.5 ㎡ /套、110 ㎡ /套、137.5 ㎡ /套、165 ㎡ /套五种形式；
3.项目建设须符合安居型住宅管理有关要求，144平方米以下的住宅户型不少于60%，优先首套刚需群体购买；
4.竞得人按相关文件落实配建配套义务教育学校和幼儿园的义务，普通商品住宅需按照260元/ ㎡ （建筑面积）标准收取教育设施配建成本，作为宗地挂牌出让的加挂费用，不列入起始价。
[2019]长沙市042号：地块位于长沙市岳麓区麓谷板块，枫林三路以北，湖南涉外经济学院以东，东临麓山润城项目（已交房），西邻涉外国际公馆（已交房），周边有麓谷企业广场等产业园区，配套有梅岭公园、红星井湾子国际家居MALL，距离地铁2号线【麓云路站】步行距离15分钟，居住氛围成熟。
整体地块较小，仅2.67万方，纯住宅性质，建筑控制高度100米，起始楼面地价为3500元/㎡。
共有2家出价，经过23轮竞价，地块6月25日最终被匡政以1.15亿元总价竞得，但随后长沙市国土资源局发布通知，自然人匡政未通过资格审核，成交结果作废。
竞买要求：
1、该宗地住宅（毛坯）销售均价不超过9500元/平方米，土地挂牌出让最高限价为11549万元，（即最高限定楼面价为4300元/㎡）;
2、项目建设须符合安居型住宅管理有关要求，144平方米以下的住宅户型不少于60%，优先首套刚需群体购买;
3、竞得人按相关文件落实配建配套义务教育学校和幼儿园的义务;
新房交易
内五区商品住宅成交
据湖南中原数据平台显示：
2019年6月第4周：一手住宅成交2614套，成交面积32.66万方，环比分别上涨30%、35%。
成交排行
内五区商品住宅供应
据湖南中原数据平台显示：
2019年6月第4周：本周内五区新增商品住宅2478套，33.96万方，环比分别下跌3%、上涨9%，套均面积环比上涨。
供应明细
6月第4周内五区共16个项目有新增供应，共计36.58万方，其中住宅占比为93%；
共计12个住宅项目拿证，其中岳麓区4个，雨花区4个、天心区3个，开福区1个；仅有3个项目待开盘；
开盘监控
第26周（2019.6.24-2019.6.30）监控到17个住宅项目开盘，开盘认购率73%
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政策及行业动态：国家统计局、中国新闻网、凤凰网、财经网及各大企业官方网站
土地成交：长沙市国土资源局官方网站
成交量价：内五区住宅和商办成交数据
开盘资讯：湖南中原战略研究中心根据开盘项目现场实时监控资料整理所得
