【2022第二批集中供地-重点地块】大市府稀缺板块价值认可度高，洋湖、谷山板块宜居度高
2022-06-17 14:10 来源: 湖南中原研究院
6月14日，长沙市自然资源和规划局公布了第二批集中供地公告，共计19宗地块，包括2宗商业用地，5宗纯住用地，12宗商住用地。总出让土地面积，总建筑面积359.09万方，总起价约157.74亿元，将于2022年7月14日一天全部出让。
今日，我们将围绕4宗重点地块，针对地块基本信息、相关指标和周边土地市场情况进行解读。
4宗重点地块分别位于大市府、洋湖、谷山板块，总体量92万方，2宗无需竞自持租赁住房，均为不限价地块。
01大市府—[2022]长沙市049号
地块信息
❖地块起价287301万元，起始楼面价6590元/㎡。
❖地块出让设定上限价格，上限价格330396万元，上限楼面价7578元/㎡，其中商业部分土地价格不溢价。
❖本地块实行“限地价、摇号”方式，拍卖出让。
❖本地块需建设并自持计容面积不少于8万方米大型商业建筑，不能分割销售，自持年限不低于10年。竞得人需引入其所属集团的下属子公司运营大型商业建筑，该运营公司需为A股上市公司或其子公司，且为商业地产排名TOP20企业。该宗地服务型公寓（商业）建面不得超过商服性质建面的20%。
宗地位于岳麓区大市府板块观沙岭城市更新片区，东至观沙路、南至茶子山路，西至郡兴路、北至佑母塘路。总建面43.6万方，商住比3:7。地块周边配套成熟，与长郡双语实验中学不到0.5KM，且项目住宅限高150M，自建不少于8万方商业优势加持，可打造高品质改善大平层产品。
市场简析
目前地块周边2宗涉宅地暂未上市，距离本地块2KM范围内，楼面价4000-8050元/㎡，在售项目价格12980-24300元/㎡区间。
优劣势分析
❖优势：
1、地块位于观沙岭城市更新片区，与长郡双语实验中学不到0.5KM，周边配套成熟；
2、周边虽竞争压力大，但竞品流速均可，去化压力良好，二手房价格可达2-3万/㎡，新房价格高于内五区均价，本案价格可实现度高。
02大市府—[2022]长沙市050号
地块信息
❖地块起价19620万元，起始楼面价6634元/㎡。
❖地块出让设定上限价格，上限价格22538万元，上限楼面价7621元/㎡，其中地下空间使用权土地价格不溢价。
❖ 本地块实行“限地价、竞自持、摇号”方式，拍卖出让。
❖本地块需出资建公园绿地和道路，建设标准分别不低于500元/平方米、2000元/平方米。
宗地位于岳麓区大市府板块，茶子山路以北，谷丰路以西，西二环以东。总建面2.96万方，商住比22:78。地块周边教育配套突出，其他配套基本成熟，地块自身体量小，对比周边竞品流速及价格，去化无压。且项目住宅容积率低，住宅地块限高36M，可打造高品质高改善产品。
市场简析
本地块和049号地块位置接近，周边的市场情况类似，但地块指标、竞买条件区别较大，本地块打造的产品是低密产品，049号地块打造超高层产品。
优劣势分析
❖优势：
1、地块位于大市府，周边配套已经成熟，直接竞品不多，去化无压；
2、项目住宅容积率率低，打造的高品质高改善产品+优质潜力地块能实现更高的价格。
03洋湖—[2022]长沙市048号
地块信息
❖ 地块起价201028万元，起始楼面价6900/㎡。
❖ 地块出让设定上限价格，上限价格231182万元，上限楼面价7935元/㎡。
❖ 本地块实行“限地价、摇号”方式，拍卖出让。
❖ 该项目须采用区域集中供冷供热，接入区域能源系统的精装住宅产品，户内末端系统建设费用参照户式中央空调系统核价模式进行核算，计入精装成本。
地块位于岳麓区洋湖板块，东临罗谷塘路、北临景园路、南临连山路、西临翠荷路。总建面29.13万方，商住用地，商住比1:9。地块周边配套完善，项目入市时周边在售竞品少，竞争压力相对缓和。
市场简析
目前地块周边1宗涉宅地暂未上市，和本地块位置接近，楼面价8050元/㎡，后期将成为直接竞品，在售项目价格13500-18500元/㎡区间。
优劣势分析
❖优势：
1、板块内目前在售项目较少，且限价兑现率高；
2、周边配套成熟。
❖劣势：
1、带3万方商业体量，后期有一定运作压力。
04谷山—[2022]长沙市053号
地块信息
❖ 地块起价96728万元，起始楼面价6000元/㎡。
❖ 地块出让设定上限价格，上限价格111237万元，上限楼面价6900元/㎡。
❖ 本地块实行“限地价、竞自持、摇号”方式，拍卖出让。
❖ 本地块需出资建公园绿地和道路，建设标准分别不低于500元/平方米、2000元/平方米。
地块位于岳麓区谷山板块，金星路以东。总建面16.12万方，纯住用地。地块周边目前品牌房企入驻较多，后期有望带动片区发展，但同样会加剧片区竞争。
市场简析
目前地块周边1宗涉宅地暂未上市，楼面价7200元/㎡，从限高、容积率来看两个地块有明显的竞争，但本地块体量更大，更有利于项目品质打造，在售项目价格13500-18800元/㎡区间。
优劣势分析
❖优势：
1、低密纯住用地，宜打造高端产品；
2、地块周边品牌房企项目多，发展速度较快。
❖劣势：
1、配套仍处于规划落地阶段；
2、周边在售/待售项目如新城观山印、万科森林公园均为品牌房企大盘，竞争压力较大。